Co je levnější - postavit dům nebo koupit hotový - provádíme výzkum. Co je levnější - postavit dům nebo koupit hotový - provádíme výzkum Podnikání, které postavilo dům na prodej

Velmi výnosným podnikáním je výstavba domů na prodej, zejména pro ty podnikatele, kteří mají slušný kapitál na investice.

Přitom nemusíte být profesionální stavitel, stačí vaše nadšení a seriózní přístup k podnikání. Takové podnikání vám může přinést dobré zisky a stát se spolehlivým zdrojem příjmů. Naše doporučení a rady vám pomohou realizovat tento podnikatelský nápad.

Rozhodněte se, co přesně budete stavět. Ať už to bude chatová komunita, bytový dům, městský dům nebo samostatný venkovský dům - rozhodněte se sami. Nezapomeňte ale, že obliba chat neklesá. Lidí, kteří si takový dům chtějí pořídit, je poměrně hodně. Proto je nejlepším nápadem stavět venkovské chalupy.

Místo, projekt, komunikace

Koupíme pozemek pro stavbu. Ideální, pokud už nějaký máte. Vyberte místo oblíbeným směrem, v přeplněné oblasti a se zavedenou komunikací. Kupující se nespokojí s nevyhovujícím a nezajímavým místem, proto věnujte pozornost okolní krajině a odhadněte polohu domu. Kontaktujte realitního makléře, kterého znáte, aby vám mohl pomoci s výběrem lokality a navrhnout přibližnou cenu domů v dané oblasti. Koupit pozemek v dražbě je dobré, ale vyžaduje to zvýšenou investici peněz.

Pro provedení analýzy půdy kontaktujte geodetickou službu. To musí být provedeno, abyste si byli jisti spolehlivostí půdy pod základem.

Další fází je projektová dokumentace. Objednejte si předběžný návrh a balíček dokumentů od specialistů. Až bude připraven, předložte jej regulačním orgánům ke schválení. To vše vyžaduje čas a peníze. Po odsouhlasení obdržíte specifikace (technické podmínky) pro připojení na elektrické sítě a také na kanalizaci a vodovod, pokud stavíte ve městě.

Podívejme se na komunikaci. Tyto práce musí provádět speciální organizace, kterým platíte za samotnou práci, stejně jako kabel a potrubí, které jsou položeny k vašemu přípojnému bodu. Veškeré napojení na inženýrské sítě musí být provedeno efektivně. Souhlasíte, je dobré připojit k domu také telefonní linku a internet.

Návrat k obsahu

Stavba domů

Hledáme tým stavitelů, kteří potřebné práce dokončí efektivně a včas. Ujistěte se, že tým zná techniky zdění, opláštění a lití základů. Pozvat stavební firmu do tohoto podnikání je špatný nápad. Není to ziskové. „Spolkne“ všechny zisky. Najatý tým bude stát mnohem méně, ale budete potřebovat přísnou kontrolu a časté návštěvy na staveništi.

Pokud jste sami kvalifikovaný stavitel a projekt domu není složitý, můžete stavbu provést sami se zapojením asistentů. Nebo proveďte některé jednotlivé stavební fáze, ve kterých jste sami mistry. To vám pomůže udržet vysokou ziskovost projektu.

Nákupem stavebních materiálů od velkých velkoobchodů nebo přímo z továren, obcházením obchodů a trhů, ušetříte asi 20 % peněz. Nikdy byste neměli šetřit na kvalitě a spolehlivosti stavebních materiálů.

Se stavbou je nejlepší začít brzy na jaře, abyste do podzimu měli zisk. K tomu je však třeba pracovat rychlým tempem, bez promeškání termínů. V případě urychlení výstavby je možné dům prodat do 2 měsíců. Aby tento podnikatelský nápad generoval maximální zisk, je lepší postavit několik domů najednou. Musíte se rozhodnout pro možnost dokončení: hrubé dokončení nebo konečné dokončení. Jsou kupci, kteří chtějí získat dům na klíč hned. Někomu se ale nemusí líbit, jak jste pokoj vyzdobili.

Návrat k obsahu

Kalkulace a prodej

Pojďme se bavit o tom nejtěžším – platbách v hotovosti. Toto podnikání vyžaduje finanční prostředky na nákup pozemků, stavebního materiálu, zaplacení projektové dokumentace a práce dodavatelů. Pokud plánujete přilákat investory, budete potřebovat podnikatelský plán s podrobnými kalkulacemi ve finanční sekci. Po výstavbě spočítejte celý proces, abyste určili tržní hodnotu domu. Náklady na domy v různých regionech Ruska se samozřejmě liší. Například 1 čtvereční. m stavby ve středním pásmu naší země stojí asi 20 tisíc rublů (ve velkých městech až 40 tisíc). Po utracení 2 milionů rublů na stavbu domu a jeho prodeji za 3 miliony získáte zisk 1 milion rublů.

Dům je postaven, nyní je potřeba ho prodat. Kupce si můžete vyhledat sami nebo zaplatit realitní kanceláři. Domy v ekonomické třídě se prodávají rychleji než ty luxusní. Umístěte reklamy do médií. Mějte na paměti, že většina kupujících bude pocházet z internetu. Skvělý nápad - štíty a kotevní dráty.

Výstavba domů na prodej je jedním z nejziskovějších podniků. Nic ale není zadarmo, a proto tento podnik patří k těm nejdražším. Navíc jsou u každé nové budovy neustále vyžadovány velké investice. Pokud vás ale stále vede touha vytvořit velký podnik, může se pro vás stavba domů na prodej stát zdrojem nemalých příjmů. Jak otevřít stavební firmu a co k tomu potřebujete, vám prozradíme v tomto článku. Doporučujeme také přečíst si články: a

Jak vybudovat firmu - stavba domů na prodej

Stavba domů na prodej se může zdát komplikovaná a dlouhá cesta k dosažení zisku. Ale ve skutečnosti to není tak složité. Ve fázi registrace budete kromě standardního postupu potřebovat ještě jeden – členství v SRO. SRO je samoregulační organizace, která vám umožní zapojit se do výstavby. Bez členství budou vaše budovy nelegální.

• Země
• Dělníci
• Technika
• Materiály

Kde získat pozemek pro stavební firmu?

Nemůžete jen stavět na prázdném pozemku, musíte si ho koupit. Pokud plánujete výstavbu chatové komunity, může být koupě pozemku dobrou investicí. Po jeho vylepšení totiž jeho cena několikanásobně vyletí nahoru. Prodej chaty s pozemkem navíc přinese větší zisk. Zároveň je však pro výstavbu bytového domu požadovaná plocha pozemku mnohem menší. Pozemek srovnatelný se dvěma nebo třemi chatami stačí. A náklady na pozemky se vrátí rychleji.

K zahájení stavby bude také zapotřebí zaměření, měření pozemku a vytyčení komunikací. Je logické, že pro bytový dům bude tato práce potřeba mnohem méně. Mnoho stavebních firem proto raději začíná s výstavbou výškových budov.

Námezdní pracovníci

Kromě zřejmého týmu stavitelů bude taková společnost vyžadovat další specialisty. Jsou to plánovači, projektanti, programátoři, právníci, účetní.

Podnikání výstavby domů na prodej zaznamenalo oproti minulým letům určité změny. Dnes se k najímání stavitelů přistupuje mnohem vážněji a pečlivěji. „Návštěvníci sousedních zemí“ bez registrace a pracovního povolení mohou mít za následek vysokou pokutu.

Co se týče právníků a účetních, jejich služby nebudete potřebovat průběžně. Aby bylo možné ušetřit peníze, bylo by moudřejší najmout si příchozího specialistu nebo tuto práci outsourcovat.

Stroje a zařízení

Mnoho začínajících společností využívá pronajaté vybavení. Ale je lepší koupit vybavení při první příležitosti a můžete to udělat postupně. Pro stavbu domu budete potřebovat následující vybavení:

• Těžká stavební technika
• Zařízení pro práci s betonem a dalšími řešeními
• Zařízení pro obkladové práce
• Osvětlení

Pokud se vaše firma bude podílet i na opravách hotových staveb, pak budete potřebovat i vybavení na opravy.

Těžká stavební technika- Jedná se o nejnutnější a nejdražší zařízení pro budovy. Patří sem jeřáby, buldozery, traktory, vrtné soupravy atd. Nejčastěji jsou pořizovány na leasing.

Zařízení pro práci s betonem Je levnější, takže si ho můžete hned koupit. Patří sem míchačky betonu, čerpadla nebo míchačky betonu, pneumatická čerpadla, omítací stanice, vědro na malty atd.

Obkladové práce provádí pomocí bednění, lešení a lešení. Někdy jsou nahrazeny běžnými jeřáby, když je nutné provést práci na samém vrcholu. Na stavbě je nutné dočasné osvětlení. K tomuto účelu se nejčastěji používají xenonové výbojky s bílým světlem, které jsou schopny osvětlit vzdálené předměty.

Konstrukční materiály

Materiály pro každý typ domu se budou lišit. U vícepodlažních budov se obvykle používají panely. Díky velké panelové ploše je takový dům „sestaven“ celkem rychle. Je pravda, že panelové domy vyžadují dodatečnou izolaci, jinak bude v zimě uvnitř zima.

Cihla je jedním z nejdražších a nejkvalitnějších stavebních materiálů. Nejžádanější jsou cihlové domy. Je pravda, že náklady na výdaje jsou zde mnohem vyšší než u panelových. Proto bude konečná cena bydlení vysoká.

Rámové technologie jsou dnes široce používány pro chatové budovy. Náklady na výstavbu takových domů jsou relativně nízké.

Závěr

Pro otevření vlastní stavební firmy je nejlepší začít na okraji města. Vzhledem k vysoké ziskovosti a stáří tohoto podniku je zde konkurence působivá. Stále se však objevuje stále více nových vývojových organizací, které nacházejí způsoby, jak se prosadit a sebevědomě existovat bok po boku se „starými společnostmi“.

Podnikatelské nápady: služby bez investic! Se ziskem 30 000 rublů! Agrobyznys: ziskové oblasti, náklady na 7 ziskových druhů činností + užitečné tipy! Venture investice: koncept, 7 funkcí, 6 zajímavých faktů a podrobné pokyny pro investování + TOP 7 nejlepších fondů v Rusku!

Dobré odpoledne. Jmenuji se Kirichenko Egor, jsem z Krasnodarského kraje. Posledních deset let stavím domy na prodej. Začal pracovat sám a pokaždé našel nový tým pro stavbu. V současné době jsem organizoval společnost (LLC), je zde stálý personál, vlastní projektanti a stavitelé. Tento přístup umožňuje rychle postavit domy a dodat hotovou stavbu na klíč zákazníkovi.

Obchodní parametry:

• počáteční náklady - od 300 tisíc rublů;
• počet zaměstnanců – 20 osob;
• několik kanceláří v regionu;
• měsíční příjem (v závislosti na objemu objednávek) - od dvou milionů rublů.

Jak uspořádat obchodní výstavbu domů na prodej?

Stavba domů je jedním z nejslibnějších a nejziskovějších druhů podnikání. To nevyžaduje důkaz - stačí posoudit poptávku po bydlení ve velkých městech i mimo ně. Jako kupující přitom vystupují jak obyvatelé Ruské federace, tak zahraniční občané.

Chcete-li své podnikání rychle postavit na nohy a dosáhnout zisku, postupujte takto:

1. Vytvořte jednotný koncept, který bude následovat v budoucnu. Je zde několik důležitých bodů – zvažte důležitost veškeré komunikace, dostupnost internetu a telefonního spojení.

Plocha dobrého pozemku je až 15 akrů, je vyžadován přístup, přítomnost rybníka (řeka, jezero) a lesy v okolí. Účast klienta na vývoji projektu je velmi žádoucí - může provádět úpravy v otázkách dokončení, plánování konstrukcí, tvaru domu atd.

2. Rozhodněte se, jak budete pracovat– samostatně nebo s pomocí investora. Vezměte prosím na vědomí, že nákup pozemku, nákup stavebního materiálu a placení pracovníků vyžaduje značné náklady.

Dobrou možností je otevřít si stavební firmu a provést stavbu po obdržení zálohy od zákazníka. V tomto případě můžete rychle vyřešit finanční problémy a urychlit proces výstavby. Na druhou stranu se rizika zvyšují, protože nesete finanční závazky vůči klientovi.

3. Vyberte oblast pro rozvoj.Řadu kritérií jsme již částečně zmínili, ale to není vše.

Zvláštní pozornost věnujte infrastruktuře v okolí lokality, blízkosti města, dostupnosti dopravy, složce životního prostředí (není v blízkosti nějaká škodlivá výroba), možnosti výstavby dalších zařízení atd.

4. Rozhodněte se o typu stavby.

Zde je několik možností. Nejoblíbenější je chata.

Mnoho lidí, kteří se chtějí dostat z městského „úlu“, sní o takovém domě.

Chata má zpravidla dvě podlaží a je určena pro jednu rodinu. Vedle domu musí být pozemek o velikosti nejméně pět akrů.

Městské domy jsou směsicí chaty a obyčejného bytu. Jejich rysem je malý počet podlaží (1-2 podlaží) a samostatný vchod do každého bytu. Městské domy můžete stavět nejen mimo město, ale i v rámci metropole.

Nejlepším materiálem pro stavbu je červená cihla, ale lze použít i pórobeton nebo dřevo. Podle odborníků za pár let takové stavby zcela nahradí chaty. Jejich výhodou je pohodlí a nižší cena.

5. Kupte si pozemek– jedna z nejdůležitějších etap, která bude vyžadovat určitá schválení a samozřejmě náklady. Po výběru stanoviště se provádí celá řada činností.

Nejprve jsou vypracovány náčrty a obecný stavební plán. Tato práce bere v úvahu vše od typu nadace až po uspořádání okolní plochy. Je vyžadován topografický průzkum.

Následuje nejnáročnější fáze. Musíte schválit plán stavby, dohodnout se na kontroverzních otázkách a získat povolení ke stavbě domu. Jakmile budou všechny problémy vyřešeny, může se začít stavět.

Celkové náklady v této fázi se mohou pohybovat od 300 000 rublů.

6. Najměte si kvalifikované stavitele s dobrými pracovními zkušenostmi. Chcete-li postavit dům, budete potřebovat specialisty na položení základů, opláštění, stavbu střechy, instalaci topení a kanalizace.

Určitě potřebujete elektrikáře, který provede elektroinstalaci s ohledem na všechny požadavky PTE a PUE. V počáteční fázi bude stačit najatý tým, ale v budoucnu je lepší mít po ruce vlastní zaměstnance.

Platba může být provedena při předání objektu, denně nebo týdně (dle dohody). Průměrný plat zkušeného stavitele je 1000-1500 rublů za den.

Celkové náklady na výplatu mezd jsou od 150 tisíc rublů měsíčně.

7. Spočítejte si náklady(již jsme je uvedli výše), jako je nákup pozemku, stavebního materiálu, úhrada projektové dokumentace a podobně.

Na výstavbu jednoho „čtverce“ bydlení se zpravidla vynakládá asi 30–40 tisíc rublů. Postavením domu s cenou 3 miliony rublů a jeho prodejem za 5 milionů rublů můžete získat 2 miliony čistého zisku.

Jaký materiál je nejlepší použít při stavbě domů na prodej?

Často dostávám otázku, z jakého materiálu je nejlepší stavět domy. Zde je několik možností. Na prvním místě je cihla. Jeho předností je spolehlivost, nízká cena a slušný vzhled.

V případě potřeby může být postavený dům vždy vyzdoben podle vašich představ. Zděná chata navíc vydrží mnohem déle a zaručeně ochrání před přírodními katastrofami.

Hlavní věcí je nešetřit na tloušťce zdí, která by měla být alespoň „jeden a půl krát delší než cihla“. Podle statistik je z tohoto materiálu postaveno téměř 50 % domů.

Na druhém místě v oblíbenosti je dřevo. V dnešní době je stále oblíbenější lepené (profilované) dřevo nebo zaoblená kulatina. Výhodou takových domů je naprostá přirozenost materiálu.

Dům doslova „dýchá“ je plný vůně přírodního dřeva. Hlavní nevýhodou budov je jejich „slabost“ vůči ohni. Ale i přes to se dřevěné chaty staví stále častěji. Při použití dvou typů materiálů - cihel a dřeva můžete dát přednost kombinované možnosti.

Třetí možností je výstavba budov ze sendvičových panelů. Zatím se takové domy staví velmi zřídka. Jejich předností je výborná tepelná izolace, vnitřek budov je vždy suchý (i bez vytápění).

V průběhu let se stěny téměř nesmršťují, což je pro mnohé hlavní výhoda. Navíc se domy ze sendvičových panelů staví rychle. Nevýhoda: nízká životnost (cca 40-45 let).

Navíc, bez ohledu na zvolený materiál, můžete vyrobit jakýkoli typ povrchové úpravy - cihly, přírodní kámen, štuky atd.

Možností dekorace je mnoho – zbývá jen sladit plány se zákazníkem a realizovat je v praxi.

Můžete si přečíst o nejnovějších novinkách a trendech ve franšízovém podnikání

Jak vypadá podnikatelský plán na stavbu dřevostaveb z hlediska nákladů a ziskovosti?

Vzhledem k popularitě dřevěných domů se můžete v tomto odvětví bezpečně vyzkoušet. Navíc je zde k dispozici několik směrů.

Můžete tak stavět rámové domy ze dřeva, chaty z kulatiny, srubové konstrukce (ruční montáž) a stavby z profilovaného lamelového řeziva.

Nejlevnější možností jsou dřevěné rámové budovy. Jsou teplé, ale z hlediska šetrnosti k životnímu prostředí a pohodlí jsou samozřejmě horší než jejich „velcí bratři“. Domy ze zaoblených kulatin jsou o 10-15% dražší, ale jsou považovány za nejprestižnější. V Evropě jsou takové chaty nejoblíbenější.

Jak otevřít stavební firmu

Dřevostavby jsou levné a snadno se staví. Hlavní nevýhodou je obtížnost izolace. Takový dům je foukán mnohem silněji než srubová stavba. Pro snížení tepelných ztrát je nutné zvážit dodatečné zateplení domu.

Průměrná cena za stavbu dřevěné chaty z vrstveného dýhového řeziva je od 25 tisíc rublů (metr krychlový), dům z profilovaného dřeva bude stát polovinu - asi 10–15 tisíc rublů na „kostku“.

Nejlevnější možností je dům ze zaoblených kulatin. Jeho cena je od 6 do 8 tisíc rublů na „kostku“.

Celkové náklady na nákup veškerého vybavení, registrace licence, konstrukce, nákup nástrojů - od 500 tisíc rublů. Ziskovost podnikání je asi 40 %.

Tabulka č. 1. Potenciál služeb výstavby domů v Rusku

Co je dobrého na podnikání ve výstavbě rámových domů?

Konstrukce rámu byla vždy považována za jednu z nejlepších možností. Za prvé, takové návrhy jsou velmi ekonomické. Stavba domu bude vyžadovat poloviční náklady ve srovnání se standardní cihlovou budovou.

Za druhé, rámové domy se staví mnohem rychleji. Přestavba budovy od založení až po předání novému majiteli netrvá déle než 2–3 měsíce. Zároveň můžete ušetřit na lidech a vybavení.

Za třetí, takové budovy jsou obzvláště odolné, takže ani ty nejhorší povětrnostní podmínky nepoškodí spolehlivou konstrukci.

Pokud jde o zbývající akce, ty jsou beze změny - vyhledávání pozemků, příprava dokumentů a licencí, tvorba plánu, analýza konkurentů, najímání zaměstnanců, inzerce a tak dále.

Chcete-li uspořádat takové podnikání, musíte investovat od 600 tisíc rublů. Náklady na jednu „kostku“ takového domu stojí asi 7–8 tisíc rublů. Během roku zvládnete postavit až 8-10 kusů.

Průměrný příjem z jednoho domu je asi 300-400 tisíc rublů. Návratnost - 2-3 měsíce.

Tabulka č. 2. Růst účastníků na trhu výstavby domů v Rusku

Jak výnosný je podnikatelský nápad výstavby domů?

Již jsem zmínil, že výstavba chat (řadových domů) je jedním z nejvýnosnějších druhů podnikání. Při správné organizaci stavebních prací a úspěšném prodeji budovy se vám vrátí náklady do 2-3 domů a začnete vytvářet čistý zisk.

Hlavní věcí je pochopit stavebnictví sami nebo mít po ruce dobré specialisty.

Výstavba nízkopodlažních domů na prodej před několika lety byla poměrně výnosným podnikáním s nízkými riziky a poměrně dobrou ziskovostí. Chalupářské komunity kolem velkých měst a regionálních center vznikaly jedna za druhou. Malé stavební firmy nepřišly o peníze, protože rozdíl mezi cenou za 1 metr čtvereční hotového bydlení a tím, co bylo investováno do výstavby budov (marže), byl poměrně vysoký a „vstup“ do podnikání nevyžadoval mnoho prostředků.

Nyní se situace změnila. S lítostí lze konstatovat, že výstavba nízkopodlažních budov na prodej není příliš vhodnou činností pro vstup do komerce. I když má podnikatel dobrý počáteční kapitál, bude těžké začít stavět.

Aukce pro velké obchody

Každý dům začíná pozemkem, na kterém bude postaven. A právě v této fázi čeká začínající podnikatele, kteří už v hlavě vymysleli plány na chatové vesničky, které postavili, první zklamání.

Volné pozemky pro individuální bytovou výstavbu (individuální bytová výstavba) představují téměř vždy obecní majetek (ve vlastnictví starosty nebo krajského úřadu), který se úřady snaží prodat či pronajmout za nejvýhodnějších podmínek pro sebe. Jak se to stane:

1. Územní plán, který existuje v každém větším sídle, předem rezervuje pozemky pro takovou zástavbu. Dokument se aktualizuje zpravidla jednou za pět let.
2. O právo na rozvoj stránky je vyhlášena aukce nebo výběrové řízení. Co mohou úřady „chtit“? Vždy impozantní množství peněz. I v provinciích tato částka někdy přesahuje 100 milionů rublů na dvě až tři desítky hektarů. A ve většině případů se pozemek nestane vaším majetkem. Pouze pronájem.

Hotovost není vše, co si úředníci z majetkového odboru správy města, kraje či kraje mohou přát. Praxe posledních let ukazuje, že smlouva stanoví vybudování „veškeré potřebné infrastruktury“. Toto, pozor: školky pro určitý počet míst, klinika nebo stanoviště první pomoci, vnitroblokové komunikace, inženýrské sítě - elektřina, voda, kanalizace, plyn, pokud je to stanoveno v plánu rozvoje. I jeden projekt na rozvoj takového území stojí nemalé peníze.

Logika úřadů je jasná. Zajištění infrastruktury pro nové oblasti je v kompetenci obcí, ty však nemají peníze. Hledají tedy mimorozpočtové zdroje financování. Při nedodržení těchto smluvních podmínek hrozí ztráta nájemních práv, a to i v případě, že domy jsou již na pozemcích ve vysoké míře připraveny.

Další běžnou podmínkou výběrových řízení na rozvoj nových území jsou požadavky na samotnou developerskou společnost. Může to být obchodní reputace (již existující zkušenosti s realizací takových projektů), výše schváleného kapitálu, přítomnost certifikovaných specialistů a milion dalších podmínek. Oznámení o takové aukci naleznete na webu federální vlády pro veřejné zakázky nebo na jeho regionální obdobě. Ujišťujeme vás, že se vám mnohé vyjasní.

Přestože tedy ministerstvo výstavby tvrdí, že nízkopodlažní výstavba je vhodná pro malé a střední podniky, praxe ukazuje opak. Vytváření komplexů je velký byznys s velkými zisky a cesta pro začátečníky je stále uzavřená.

Ale není třeba se nechat odradit. Můžete zkusit jiný, menší obchodní model.

Soukromý sektor, zchátralé domy

Nejreálnější cestou, která vám umožní otestovat si své zkušenosti ve stavebnictví a získat finanční prostředky na realizaci velkých projektů, je koupit zchátralé domy v soukromém sektoru vašeho města, toto bydlení zbourat a na jeho místě postavit nové moderní domy.

To neznamená, že je to snadná cesta - v této oblasti se můžete setkat s mnoha problémy. Čeká je ve fázi koupě pozemku s chátrajícím domem, vypracování projektu a schválení správou, napojení na inženýrské sítě. Připravte se na to, že budete potřebovat kvalifikovaného právníka, který se této byrokratické části ujme. Je důležité si uvědomit, že od koupě zchátralého domu do zahájení výstavby nového nízkopodlažního bydlení uplyne poměrně hodně času - od několika měsíců až po rok nebo déle. To znamená, že peníze budou investovány, ale nic na oplátku. Potřebujete solidní finanční rezervu.

Nebudeme popisovat samotný postup výstavby, ani nebudeme počítat výši investice. Náklady a technologie výstavby cihlového a rámového domu se radikálně liší. Do odhadu ale budete muset zahrnout i tyto investice.

Po dokončení práce musíte legitimovat „ovoce“ svého úsilí u regulačních orgánů. Tohoto tématu se nebudeme vůbec dotýkat, protože je velmi rozsáhlé a hodné celé série článků. Delegujte řešení těchto problémů na svého specialistu, o jehož najímání již bylo zmíněno.

Teprve poté, co jsou všechny dokumenty připraveny, můžete začít prodávat a zde vše závisí na trhu. V průběhu výstavby mohou ceny nemovitostí tohoto druhu růst nebo naopak mírně klesat. Kupní síla (a tedy i aktivita) klienta se může zvyšovat nebo naopak snižovat. Je to riziko a je třeba se na něj připravit.

Můžeme vás ale trochu uklidnit: podle odborníků od legislativního schválení soukromého vlastnictví v Rusku v postsovětském období nemovitosti byly a jsou jedním z nejspolehlivějších prostředků investování kapitálu a prakticky neklesaly na ceně. . Proto bude aktivum určitě prodáno, dříve nebo později.

Výhody a nevýhody

Shrňme nevýhody výstavby domů na prodej jako hlavního typu podnikání:

• Velké množství počáteční investice a investice do práce.
• Dlouhá doba návratnosti projektu – 2-3 roky.
• Složitý postup pro získání stavebního povolení a uvedení zařízení do provozu.
• Rizika spojená se stavem realitního trhu a kupní silou klientů.

Hlavní výhody výstavby domů na prodej:

• Příležitost získat zkušenosti a obchodní renomé a vyzkoušet si v budoucnu velké developerské projekty.
• Získání spolehlivého a likvidního aktiva.
• Nízká rizika ztráty investovaných prostředků (za předpokladu, že stavba byla provedena v souladu se všemi právními normami).

Vchod z druhé strany

Pokud vás přesto touha po podnikání a konkrétně potřeba stavět domy posouvá dál, začněte s něčím jednoduchým. Potíže a úskalí je třeba překonávat, jinak nejste podnikatel. Stavební organizace, která neprodává, ale na svých stránkách staví domy pro konkrétní klienty podle jejich projektů, riskuje mnohem méně. Není třeba investovat do pozemků nebo zchátralého bydlení, komunikovat s úředníky nebo pronajímat dům po dokončení stavby. To je bolest hlavy pro samotného klienta.

Vysoce kvalitní práce vytvoří reputaci a, což je důležité, poskytne kapitál pro posun na další úroveň. Kromě toho si společnost „vybuduje svaly“ v podobě potřebného výrobního zázemí (zařízení, nářadí a speciální zařízení), týmu specialistů - od technologů a mistrů až po spolehlivé a profesionální týmy pracovníků. V této fázi bude možné získat propojení v administrativě, architektonických odborech a regulačních úřadech, což umožní efektivněji řešit řadu otázek souvisejících s výstavbou. A tohle stojí hodně.

Podle názoru odborníků je takový vstup do podnikání přijatelný pro začínající podnikatele, kteří se chtějí zapojit do stavebnictví a časem se stát významnými hráči. A my s nimi plně souhlasíme.

Pamatujte, že cesta k velkému cíli se skládá z mnoha malých kroků. Jít na to. Kdo ví, možná se z dnes založené malé stavební firmy za pár let stane významný průmyslový hráč a postaví nejen chatové osady na předměstích, ale i výškové obytné bloky v regionálních centrech.

Dnes v moskevské oblasti staví domy na prodej stovky, ne-li tisíce soukromých developerů.

Neexistují žádné spolehlivé statistiky o „jednotlivcích“, ale existuje důvod se domnívat, že objem tohoto trhu je velký. „Z hlediska objemu je trh s chatami od soukromých developerů srovnatelný s trhem s chatovými osadami,“ říká Zhanna Shcherbakova, ředitelka oddělení venkovských nemovitostí ve společnosti Miel Real Estate. Pokud tomu tak je, pak lze celkový roční obrat tohoto segmentu trhu odhadnout na miliardy dolarů.

Fenomén je rozsáhlý, ale o soukromých developerech není nic známo.

Na rozdíl od vývojářů chatových vesnic jsou „jednotlivci“ mnohem menší hráči.

Neusilují o vytváření značek a nemají rozpočty na PR a reklamu. Navíc se vyhýbají veškeré publicitě. Z tuctu soukromých vývojářů, které jsme našli, navázala kontakt pouze třetina a pouze jeden z nich neskrýval své příjmení.

Zároveň „jednotlivci“ představují velmi vážnou sílu. Před pár lety jedna velká developerská struktura nekoupila dobrý pozemek severně od Moskvy pro stavbu vesnice. „Pracuje tam pan N, který má spojení s administrativou, nejlepšími pozemky a mnoha rozjetými projekty,“ vysvětlila společnost. "Nebudeme s ním soutěžit."

„Znám soukromé developery s vynikající pověstí v úzkých kruzích, kteří staví 20–25 domů ročně,“ říká Zhanna Shcherbakova. - V určitých segmentech je podíl „jednotlivců“ velký. Například v Rubljovce nejsou žádné velké pozemky pro rozvoj, což znamená, že je to pro velké hráče málo zajímavé. Pro soukromé developery ale malé pozemky pro dva až čtyři domy úplně stačí.“

100 tisíc - a vítejte!

Na papíře vypadá projekt developera velmi jednoduše: „koupil pozemek – nainstaloval komunikaci – postavil dům – prodal“. Rubljovka navíc není jediným místem, kde soukromí developeři staví domy. Úspěšně působí ve všech segmentech – od těch nejelitnějších až po ekonomickou třídu.

Minimální vstupné na soukromý developerský trh se dnes odhaduje na přibližně 100 tisíc dolarů.

Chcete-li splnit tento rozpočet, můžete si koupit 6–8 akrů od zahradnického partnerství (30–40 tisíc dolarů), nainstalovat komunikaci (v levné verzi - 10–20 tisíc dolarů) a postavit dům o rozloze jen něco málo přes 100 metrů čtverečních za asi padesát tisíc z pěnových bloků nebo levných sendvičových panelů. Takovou chatu bez dekorace lze prodat, pokud je místo více či méně slušné, za 150 tisíc dolarů.

Daleko od Moskvy lze od soukromého developera zakoupit novou chatu ekonomické třídy za 80–100 tisíc dolarů.

Obecně je v ekonomickém segmentu zřejmý obrovský deficit a každá rozumná nabídka si okamžitě najde kupce. V oblasti čtyřicet kilometrů od Moskvy jeden ze soukromých developerů nedávno realizoval následující projekt. Pozemek 15 akrů byl rozdělen na dva a na každém byla postavena úhledná dřevěná chata. Domy byly rychle prodány za 250 000 $.

Zde je příklad z jiného segmentu. Malý pozemek o rozloze 8 akrů s borovicemi v uzavřené komunitě mezi dálnicemi Rublevskoye a Novorizhskoye stál developera 250 000 dolarů. Připojení komunikací a výstavba domu (350 m2) - více než 300 tis.

Dokončený dům s dokončením na klíč je dnes na prodej za zhruba 1 milion dolarů.

Vstupenka na developerský trh v zóně maximálního glamouru - na Rubljovce - také stojí nejméně 1 milion, ale hotové domy zde začínají od 2 milionů dolarů.

Žádný ze soukromých developerů neplánuje zisk nižší než 40 %. „V ekonomické třídě může ziskovost úspěšných projektů dosáhnout 100 % v elitním segmentu, ve výjimečných případech dosahuje 200–300 %,“ říká generální ředitelka Victory Group Taťána Zvonarevová. - Zároveň jsou také vyšší rizika a doba expozice v drahém segmentu. Pokud levné předměty obvykle zmizí za tři až čtyři měsíce, drahé mohou čekat na svého kupce i rok a půl.“

Vážné finanční investice do nákupu pozemků a následné výstavby brzdí řadu potenciálních developerů a nutí je pracovat v segmentu ekonomické třídy. Dnes k financování projektů „jednotlivci“ nejčastěji využívají vlastní prostředky nebo přitahují partnery. „Mohl bych teď postavit vesnici, ale to by vyžadovalo nejméně 10 milionů dolarů,“ říká developer Andrey. - Kvůli nedostatečnému vlastnímu kapitálu stavím jen dva až tři domy ročně. Pro takové možnosti zatím neexistují žádné možnosti projektového financování. Chcete-li získat bankovní úvěr, musíte zastavit nemovitost. Ale na rozestavěnou chatu peníze nedají."

Chaty vs vesniceVětšina soukromých developerů se zaměřuje na masovou poptávku: žádné kudrlinky, jednoduché a vysoce kvalitní.

Obvykle se v prvních projektech vypracuje určitý model ideálního domu a následně se replikuje nalezené řešení (fasády, dispozice, vybavení). Někteří jednotliví developeři formulují své krédo tak jasně, že by jim developeři chatových vesniček mohli závidět. „Stavím pouze chaty ve stylu horské chaty,“ sdílí tajemství svého řemesla Kirill, developer s desetiletou praxí. - Všechny moje projekty nutně mají koupelny s okny, velké ložnice se šatnami, francouzská okna od podlahy až ke stropu, vysoké stropy, vyhřívané podlahy, garáž pro dvě auta a krb. V poslední době jsem také instaloval na bránu elektrický pohon: stojí to jen tisíc dolarů a brána, která se otevírá klíčenkou, má na kupujícího magický účinek.“

Neexistují žádná obecná pravidla pro rozvoj venkovských domů. Koncept je dán polohou, velikostí a tvarem lokality a jejího okolí. Zároveň musí developer strategicky rozumět trhu.

„Jednou z klíčových vlastností soukromého developera je schopnost realisticky posoudit možnosti lokality a porozumět tomu, co bude v této lokalitě požadováno,“ říká Taťána Zvonarevová. Vždy existuje pokušení postavit větší dům a umístit jej do vyšší třídy, než by to stálo. Například v nějaké vesnici Rublevka na pozemku o rozloze sedm akrů postavte palác, který „by měl stát miliony jen proto, že je to Rubljovka“. Musíte také dobře znát spotřebitelský sentiment a odhadnout trendy na trhu: pozemek se dnes kupuje, ale hotový dům se bude muset za rok prodat. Pokud zajdete například s jeho velikostí příliš daleko, můžete skončit v kategorii nelikvidních aktiv. Je také nutné dostat se k věci se spoustou dalších detailů - dispozice, architektonický styl, úroveň dokončení a tak dále. A vkus kupujících se mění poměrně rychle, například klasická sídla se sloupy, verandami a portiky už nepůsobí potěšení. „I přes velkou poptávku po chatách je na trhu spousta nedomyšlených a tím pádem neprodejných věcí,“ prozradil jeden z developerů.

Konkurence s chatovými osadami je jednou ze skrytých sil rozvoje trhu s domy od soukromých developerů.

Chaty od jednotlivců dnes stojí v průměru o 30–40 % méně než jejich analogy ve vesnicích a kupující to oceňují. Poněkud odlišná je i ekonomika soukromých vlastníků a vesnických developerů. Jednotlivci mají mnohem kratší dobu realizace projektu (rok oproti dvěma až čtyřem) a často mají nižší náklady: developeři vesnic jsou nuceni utrácet spoustu peněz za připojení hlavních sítí.

Trh se však mění a rozdíl v cenách hraje postupem času stále menší roli: kupující se aktivně obracejí k centralizovaným vesnicím. „Osady drtí soukromé vlastníky. Budoucnost bezpochyby patří vesnicím s jednotným konceptem, bezpečností, údržbou a společnou infrastrukturou: kupující chtějí pohodlí a bezpečí. Každý chce žít civilizovaně,“ říká developer Andrei, který si mimochodem sám koupil dům v centralizované vesnici.

„Moje jediná neúspěšná zkušenost se stavbou chaty byla spojena s chaotickou zástavbou, jako je Šanghaj, i když se nacházela na Rubljovce, v prestižní lokalitě,“ říká jeden z developerů. - Tam jsem sotva vrátil vynaložené peníze. Nyní budu stavět buď v chatových vesnicích, kde se pozemky prodávají bez smlouvy, nebo ve starých dach. Už nikdy nevkročím do vesnic, „polí“ nebo „Šanghaje“!

Typologie vývojářů

Komunikace s realitními kancelářemi a developery umožnila identifikovat několik skupin soukromých developerů s různými strategiemi na trhu.

"Místní monopolisté" se specializují na výstavbu v určité oblasti nebo dokonce v jedné lokalitě. Často jsou vybírána lesní stará dacha jako Malakhovka, Aprelevka nebo Nemchinovka. Obvykle tam bydlí, a proto se v tomto omezeném prostoru dobře orientují a znají preference tamních kupujících. „Místní“ jsou první, kdo ví o všech pozemcích na prodej a často je kupují levněji než na trhu.

"Postavili to pro sebe" zpočátku si postaví dům pro sebe a pak se ukáže, že jim z nějakého důvodu nevyhovuje. Nebo rozhodnutí o prodeji padne proto, že je výhodnější použít výtěžek na koupi dalšího pozemku a postavit tam nový dům. Peníze určené na vlastní bydlení se tak začínají převádět se ziskem z projektu na projekt.

Jsou tu také "blízko administrativy" zmocněnci úředníků, na kterých jsou evidovány nově odebrané pozemky.

Část takového pozemku je obvykle okamžitě prodána, aby se výtěžek použil na instalaci komunikací a zahájení výstavby domů na zbývajících pozemcích. Ale „zadarmo“ korumpuje - obvykle to ovlivňuje jak kvalitu konstrukce, tak promyšlenost konceptu jako celku. Část pozemků někdy zůstává po dlouhou dobu nezastavěná: úředníci nedostanou svůj podíl.

"stavitelé" pocházejí z technologie, vlastnící např. dřevařskou výrobu. Mají zjednodušený technologický proces a slušnou kvalitu, ale často jsou postaveny na méně než příznivých místech, protože nemají přímý přístup k zemi.

Asi nejzajímavější kategorií vývojářů je "Bílé límečky".

Jde o vrcholové manažery velkých moskevských společností rozvíjejících vlastní rozvojové projekty v moskevské oblasti. Jejich silnou stránkou je dostupnost finančních zdrojů a dobrá znalost potřeb zákazníků. Stačí jim jednoduše stavět „jako pro sebe“ a lidé v jejich okruhu to určitě ocení. Jedná se o nejkreativnější vývojáře, kteří se snaží nejen vydělat peníze, ale také se realizovat.

Jeden z těchto developerů se při lyžování v Evropě zamiloval do alpského stylu a jako jeden z prvních postavil chaty v moskevské oblasti. Další je nadšený pro nové technologie: „Ve stavebnictví se neustále objevuje spousta nových produktů a já je chci vyzkoušet. Například použití provětrávaných fasád umožňuje jejich stavbu i v zimě, což výrazně zkracuje dobu výstavby. Stejné je to s technologiemi vysokorychlostního malování stěn: je to dražší, ale šetří čas. Získáním několika měsíců můžete výrazně zlepšit finanční výkonnost projektu!“

Místo pod sluncem

Zdá se, že stavba chaty na prodej je výnosný a nekomplikovaný byznys. První myšlenka, když se s ním setkáte: "To zvládnu taky." ziskovost? Velmi vysoko. Administrativní překážky? Prakticky ne: koupil jsem pozemek a postavil jsem ho. Oproti projektům ve městě, kde schvalování trvá tři roky, je to ráj. Speciální znalosti? Nezdá se to ani nutné: každý rozumí stavebnictví, stejně jako fotbalu.

Ale není to tak jednoduché. Začátečník nevyhnutelně narazí na řadu problémů, které zkušení vývojáři již vyřešili.

Jedním z hlavních rizik tohoto podnikání je stavebnictví. Pozvání stavební firmy prudce snižuje ziskovost projektu, a tak se najímají především týmy, které stojí minimálně o třicet procent méně. Ale v tomto případě se rizika zvyšují, stejně jako náklady na úsilí a čas na kontrolu kvality stavby a nákladů. „Úspěch projektu do značné míry závisí na tom, zda máte mistra, kterému můžete věřit,“ říká vývojář Sergej. - Zatím jsem takového člověka nenašel. Stalo se cokoliv: utekli s penězi a museli zničit to, co postavili.

I se „svým“ mistrem musí developer své staveniště navštěvovat minimálně dvakrát týdně. Pro lidi žijící a pracující v Moskvě je to vážná zátěž. "Dokončovací fáze zabere spoustu času," říká Dmitry. - Veškeré dokončovací materiály, vybavení, instalatérské práce nakupuji sám. Navíc během dokončovacích prací vyvstává spousta otázek, které je lepší vyřešit sami: stavitelé přece neudělají to, co je nejlepší, ale co je pro ně výhodnější. V důsledku toho jsou víkendy a dvě až tři dopoledne v pracovním týdnu věnovány stavbě.“

„U svého prvního projektu bude začátečník nakupovat stavební materiály na trzích a v obchodech, přičemž přeplatí nejméně dvacet procent,“ říká Kirill. - A navázal jsem spojení s továrnami a velkými velkoobchody, kde mám slevy. Například cihlu mi vozí přímo z Běloruska.“

A konečně jedna z hlavních obtíží soukromé výstavby souvisí s nalezením „správného“ pozemku.

Na sekundárním trhu je velký výběr, ale při bližším zkoumání je většina lokalit pro komerční výstavbu nevhodná. „Téměř dva a půl roku jsem hledal místo pro svůj první projekt,“ stěžuje si „mladý“ vývojář Dmitry. - Někde byly nedokončené dokumenty, někde byly potíže s komunikací. A také nešťastný tvar lokality, nedostatečně zajímavá lokalita, nepříznivá čtvrť, obtížný vstup a mnoho dalšího.“

„Často jsou lokality pozoruhodné mnoha faktory, ale mají, jak říkáme, „skryté miny“, které nelze později zneškodnit,“ říká další stavitel. - Tak nedávno se mi líbilo místo na krásné mýtině nedaleko Istrie. Věci směřovaly k dohodě, ale pak jsem se od přátel dozvěděl, že lidé na tomto webu už pět let nemohou stavět. Ukázalo se, že místní úřady bydlí v sousední chatařské komunitě a nechtějí si výhled kazit. Torpédují jakékoli pokusy o vývoj."

Zkušení developeři znají přednosti mnoha lokalit a zpravidla mají přístup k perspektivním pozemkům.

Zvláštnost současného okamžiku spočívá ve skutečnosti, že v poslední době malé pozemky v moskevské oblasti prudce zdražily - o ne méně než 30–40% za rok. V důsledku toho je dnes velmi obtížné najít pozemek vyhovující poměru ceny a kvality. Jeden zkušený developer dokonce na chvíli nové projekty odložil: „Všechno se tak prodražuje a já ještě nerozumím nové ekonomice a tomu, co je v ní potřeba vybudovat.“ Pokud tedy dříve, na rychle rostoucím trhu, mohly soukromému developerovi zabránit v dobrém zisku jen vážné chyby, nyní není vstup na trh pro nové hráče tak snadný. Zvláště pokud vezmeme v úvahu stále se zvyšující tlak ze strany chatových osad.