Čo je lacnejšie - postaviť dom alebo kúpiť hotový - vykonávame prieskum. Čo je lacnejšie - postaviť dom alebo kúpiť hotový - vykonávame prieskum Obchod, ktorý postavil dom na predaj

06.05.2024

Veľmi výnosným podnikaním je výstavba domov na predaj, najmä pre tých podnikateľov, ktorí majú slušný kapitál na investovanie.

Zároveň nemusíte byť profesionálnym staviteľom, stačí vaše nadšenie a seriózny prístup k podnikaniu. Takéto podnikanie vám môže priniesť dobré zisky a stať sa spoľahlivým zdrojom príjmu. Naše odporúčania a rady vám pomôžu realizovať tento podnikateľský nápad.

Rozhodnite sa, čo presne postavíte. Či už to bude chatová komunita, bytový dom, mestský dom alebo samostatný vidiecky dom - rozhodnite sa sami. Netreba však zabúdať, že obľuba chát neklesá. Existuje pomerne veľa ľudí, ktorí chcú kúpiť takýto dom. Preto je najlepším nápadom postaviť vidiecke chaty.

Stránka, projekt, komunikácia

Kupujeme pozemok na stavbu. Ideálne, ak už nejaký máte. Vyberte lokalitu obľúbeným smerom, v preplnenej oblasti a so zavedenou komunikáciou. Kupujúci sa neuspokoja s nevyhovujúcim a nezaujímavým miestom, preto si všímajte okolitú krajinu a odhadnite polohu domu. Obráťte sa na realitného makléra, ktorého poznáte, aby vám pomohol s výberom lokality a navrhol približnú cenu domov v danej oblasti. Kúpiť pozemok cez dražbu je dobré, vyžaduje si to však zvýšenú investíciu peňazí.

Ak chcete vykonať analýzu pôdy, obráťte sa na geodetickú službu. Toto sa musí urobiť, aby ste si boli istí spoľahlivosťou pôdy pod základom.

Ďalšou etapou je projektová dokumentácia. Objednajte si predbežný návrh a balík dokumentov od špecialistov. Keď bude pripravený, predložte ho regulačným orgánom na schválenie. To všetko si vyžaduje čas a peniaze. Po schválení dostanete špecifikácie (technické podmienky) na pripojenie na elektrické siete, ako aj na kanalizáciu a vodovod, ak staviate v meste.

Začnime komunikovať. Túto prácu musia vykonávať špeciálne organizácie, ktorým zaplatíte za samotnú prácu, ako aj za kábel a potrubia, ktoré sú položené na vašom mieste pripojenia. Všetky prípojky na inžinierske siete musia byť vykonané efektívne. Súhlasíte, je dobré pripojiť k domu aj telefónnu linku a internet.

Návrat k obsahu

Stavba domu

Hľadáme tím stavbárov, ktorí zrealizujú potrebné práce efektívne a včas. Uistite sa, že tím pozná techniky murovania, opláštenia a liatia základov. Pozvať na tento biznis stavebnú firmu je zlý nápad. Nie je to ziskové. „Zhltne“ všetky zisky. Najatý tím bude stáť oveľa menej, ale budete potrebovať prísnu kontrolu a časté návštevy na stavenisku.

Ak ste sami kvalifikovaným staviteľom a projekt domu nie je komplikovaný, môžete stavbu realizovať sami so zapojením asistentov. Alebo vykonajte niektoré jednotlivé stavebné etapy, v ktorých ste sami majstrom. To vám pomôže udržať vysokú ziskovosť projektu.

Nákupom stavebných materiálov od veľkých veľkoobchodníkov alebo priamo z tovární, obídením obchodov a trhovísk, ušetríte asi 20 % peňazí. Nikdy by ste nemali šetriť na kvalite a spoľahlivosti stavebných materiálov.

S výstavbou je najlepšie začať skoro na jar, aby ste do jesene mali zisk. Na to je však potrebné pracovať rýchlym tempom, bez zmeškania termínov. V prípade urýchlenia výstavby je možné dom predať do 2 mesiacov. Aby tento podnikateľský nápad priniesol maximálny zisk, je lepšie postaviť niekoľko domov naraz. Musíte sa rozhodnúť pre možnosť dokončenia: hrubá úprava alebo konečná úprava. Sú kupujúci, ktorí chcú dostať dom na kľúč hneď. Niekomu sa ale nemusí páčiť, ako ste izbu vyzdobili.

Návrat k obsahu

Kalkulácia a predaj

Poďme sa baviť o tom najťažšom – hotovostných platbách. Toto podnikanie vyžaduje finančné prostriedky na nákup pozemkov, stavebného materiálu, zaplatenie projektovej dokumentácie a práce dodávateľov. Ak plánujete prilákať investorov, budete potrebovať podnikateľský plán s podrobnými výpočtami vo finančnej časti. Po výstavbe vypočítajte celý proces na určenie trhovej hodnoty domu. Náklady na domy v rôznych regiónoch Ruska sa samozrejme líšia. Napríklad 1 m2. m výstavby v strednom pásme našej krajiny stojí asi 20 tisíc rubľov (vo veľkých mestách až 40 tisíc). Po vynaložení 2 miliónov rubľov na stavbu domu a jeho predaji za 3 milióny získate zisk 1 milión rubľov.

Dom je postavený, teraz ho treba predať. Kupca si môžete vyhľadať sami alebo zaplatiť realitnej kancelárii. Domy v ekonomickej triede sa predávajú rýchlejšie ako tie luxusné. Umiestnite reklamy do médií. Majte na pamäti, že väčšina kupujúcich bude pochádzať z internetu. Skvelý nápad - štíty a kotevné drôty.

Výstavba domov na predaj je jedným z najziskovejších podnikov. Nič ale nie je zadarmo, a preto tento biznis patrí k tým najdrahším. Navyše, do každej novej budovy sú neustále potrebné veľké investície. Ak vás však stále poháňa túžba vytvoriť veľký podnik, výstavba domov na predaj sa pre vás môže stať zdrojom značného príjmu. Ako otvoriť stavebnú firmu a čo na to potrebujete, vám povieme v tomto článku. Odporúčame vám prečítať si aj články: a

Ako vybudovať podnikanie - stavba domov na predaj

Stavba domov na predaj sa môže zdať komplikovaná a dlhá cesta k zisku. Ale v skutočnosti to nie je také zložité. V štádiu registrácie budete okrem štandardného postupu potrebovať ešte jeden – členstvo v SRO. SRO je samoregulačná organizácia, ktorá vám umožní zapojiť sa do výstavby. Bez členstva budú vaše budovy nelegálne.

Zem
Robotníci
Technika
Materiály

Kde získať pozemok na stavbu?

Nemôžete len stavať na prázdnom pozemku, musíte si ho kúpiť. Ak plánujete vybudovať chatovú komunitu, kúpa pozemku môže byť dobrou investíciou. Veď po jeho vylepšení jeho cena niekoľkonásobne vyletí hore. Navyše predaj chaty s pozemkom prinesie väčší zisk. Zároveň je však na výstavbu bytového domu potrebná plocha oveľa menšia. Stačí pozemok porovnateľný s dvomi-tromi chatami. A náklady na pozemky sa splatia rýchlejšie.

Na začatie výstavby bude potrebné vykonať prieskum, meranie pozemku a vytýčenie komunikácií. Je logické, že pre bytový dom bude táto práca potrebná oveľa menej. Preto mnohé stavebné firmy radšej začnú s výstavbou výškových budov.

Námezdníčky

Okrem zrejmého tímu staviteľov bude takáto spoločnosť vyžadovať ďalších špecialistov. Sú to plánovači, dizajnéri, programátori, právnici, účtovníci.

Podnikanie v oblasti výstavby domov na predaj zaznamenalo v porovnaní s minulými rokmi určité zmeny. Dnes sa k najímaniu staviteľov pristupuje oveľa vážnejšie a svedomito. „Návštevníci susedných krajín“ bez registrácie a pracovného povolenia môžu mať za následok vysokú pokutu.

Čo sa týka právnikov a účtovníkov, ich služby nebudete potrebovať priebežne. Preto, aby ste ušetrili peniaze, bolo by rozumnejšie najať si prichádzajúcich špecialistov alebo outsourcovať túto prácu.

Stroje a zariadenia

Mnoho začínajúcich spoločností využíva prenajaté zariadenia. Je však lepšie kúpiť vybavenie pri prvej príležitosti a môžete to urobiť postupne. Na stavbu domu budete potrebovať nasledujúce vybavenie:

Ťažká stavebná technika
Zariadenia na prácu s betónom a inými riešeniami
Zariadenia na obkladové práce
Osvetlenie

Ak sa vaša firma bude podieľať aj na opravách hotových stavieb, potom budete potrebovať aj vybavenie na opravy.

Ťažká stavebná technika- Toto je najpotrebnejšie a najdrahšie vybavenie budov. Patria sem žeriavy, buldozéry, traktory, vrtné súpravy atď. Najčastejšie sa kupujú na leasing.

Zariadenia na prácu s betónom Je to lacnejšie, takže si ho môžete kúpiť hneď. Patria sem miešačky betónu, čerpadlá alebo miešačky betónu, pneumatické čerpadlá, omietacia stanica, vedro na maltu atď.

Obkladové práce realizované pomocou debnenia, lešenia a lešenia. Niekedy sú nahradené bežnými žeriavmi, keď je potrebné vykonať prácu na samom vrchole. Na stavenisku je potrebné dočasné osvetlenie. Na tento účel sa najčastejšie používajú xenónové výbojky s bielym svetlom, ktoré sú schopné osvetľovať vzdialené predmety.

Konštrukčné materiály

Materiály pre každý typ domu budú iné. Pre viacposchodové budovy sa zvyčajne používajú panely. Vďaka veľkej panelovej ploche je takýto dom „zmontovaný“ pomerne rýchlo. Je pravda, že panelové domy vyžadujú dodatočnú izoláciu, inak bude v zime vo vnútri chladno.

Tehla je jedným z najdrahších a najkvalitnejších stavebných materiálov. Najviac žiadané sú tehlové domy. Je pravda, že náklady sú tu oveľa vyššie ako náklady na panelové. To je dôvod, prečo bude konečná cena bývania vysoká.

Rámové technológie sú dnes široko používané pre chatové budovy. Náklady na výstavbu takýchto domov sú relatívne nízke.

Záver

Na otvorenie vlastnej stavebnej firmy je najlepšie začať na okraji mesta. Vzhľadom na vysokú ziskovosť a vek tohto podnikania je konkurencia pôsobivá. Ale stále, zakaždým, keď sa objaví viac a viac nových rozvojových organizácií, ktoré nachádzajú spôsoby, ako sa presadiť a s istotou existovať bok po boku so „starými spoločnosťami“.

Podnikateľské nápady: služby bez investícií! So ziskom 30 000 rubľov! Agrobiznis: ziskové oblasti, náklady na 7 ziskových druhov činností + užitočné tipy! Rizikové investície: koncept, 7 funkcií, 6 zaujímavých faktov a pokyny na investovanie krok za krokom + TOP 7 najlepších fondov v Rusku!

Dobrý deň. Volám sa Kirichenko Egor, som z Krasnodarského kraja. Posledných desať rokov staviam domy na predaj. Začal pracovať sám a zakaždým si našiel nový tím na stavbu. Momentálne som zorganizoval spoločnosť (LLC), má stály personál, vlastných projektantov a staviteľov. Tento prístup umožňuje rýchlo postaviť domy a dodať hotovú stavbu na kľúč zákazníkovi.

Obchodné parametre:

počiatočné náklady - od 300 tisíc rubľov;
počet zamestnancov – 20 osôb;
niekoľko úradov v regióne;
mesačný príjem (v závislosti od objemu objednávok) - od dvoch miliónov rubľov.

Ako zorganizovať obchodnú stavbu domov na predaj?

Stavba domu je jedným z najsľubnejších a najziskovejších druhov podnikania. To si nevyžaduje dôkaz - stačí posúdiť dopyt po bývaní vo veľkých mestách a mimo nich. Zároveň ako kupujúci vystupujú obyvatelia Ruskej federácie a zahraniční občania.

Ak chcete rýchlo postaviť svoju firmu na nohy a dosiahnuť zisk, postupujte podľa týchto krokov:

1. Vytvorte jednotný koncept, ktorý bude nasledovať v budúcnosti. Je tu niekoľko dôležitých bodov – zvážte dôležitosť všetkej komunikácie, dostupnosť internetu a telefónneho spojenia.

Rozloha dobrého pozemku je až 15 akrov, vyžaduje sa prístup, prítomnosť rybníka (rieka, jazero), ako aj lesy v okolí. Účasť klienta na vývoji projektu je veľmi žiaduca - môže robiť úpravy v otázkach dokončovania, plánovania konštrukcií, tvaru domu atď.

2. Rozhodnite sa, ako budete pracovať– samostatne alebo s pomocou investora. Upozorňujeme, že nákup pozemku, nákup stavebného materiálu a platenie pracovníkov si vyžaduje značné náklady.

Dobrou možnosťou je otvoriť stavebnú spoločnosť a realizovať výstavbu po obdržaní zálohy od zákazníka. V tomto prípade môžete rýchlo vyriešiť finančné problémy a urýchliť proces výstavby. Na druhej strane sa zvyšujú riziká, pretože nesiete finančné záväzky voči klientovi.

3. Vyberte si oblasť rozvoja. Niekoľko kritérií sme už čiastočne spomenuli, ale to nie je všetko.

Venujte zvláštnu pozornosť infraštruktúre v okolí lokality, blízkosti mesta, dostupnosti dopravy, environmentálnej zložke (či je v blízkosti nejaká škodlivá výroba), možnosti výstavby ďalších zariadení a pod.

4. Rozhodnite sa pre typ konštrukcie.

Tu je viacero možností. Najobľúbenejšia je chata.

Mnoho ľudí, ktorí sa chcú dostať z mestského „úľa“, sníva o takom dome.

Chata má spravidla dve podlažia a je určená pre jednu rodinu. Vedľa domu musí byť pozemok s rozlohou najmenej päť hektárov.

Mestské domy sú zmesou chaty a obyčajného bytu. Ich vlastnosťou je malý počet poschodí (1-2 poschodia) a samostatný vchod do každého bytu. Mestské domy môžete stavať nielen mimo mesta, ale aj v rámci metropoly.

Najlepším materiálom na stavbu je červená tehla, ale môže sa použiť aj pórobetón alebo drevo. Podľa odborníkov o pár rokov takéto stavby úplne nahradia chaty. Ich výhodou je pohodlie a nižšia cena.

5. Kúpte si pozemok– jedna z najdôležitejších etáp, ktorá si bude vyžadovať určité schválenia a samozrejme náklady. Po výbere lokality sa vykonáva celý rad činností.

Na začiatok sa vypracujú náčrty a všeobecný plán výstavby. Táto práca zohľadňuje všetko od typu nadácie až po usporiadanie okolia. Vyžaduje sa topografický prieskum.

Nasleduje najnáročnejšia fáza práce. Potrebujete schváliť plán výstavby, dohodnúť sa na kontroverzných otázkach a získať povolenie na stavbu domu. Po vyriešení všetkých problémov sa môže začať s výstavbou.

Celkové náklady v tejto fáze sa môžu pohybovať od 300 000 rubľov.

6. Najmite kvalifikovaných staviteľov s dobrými pracovnými skúsenosťami. Na stavbu domu budete potrebovať špecialistov na položenie základov, opláštenie, stavbu strechy, inštaláciu kúrenia a kanalizácie.

Určite potrebujete elektrikára, ktorý urobí zapojenie s prihliadnutím na všetky požiadavky PTE a PUE. V počiatočnej fáze bude stačiť najatý tím, ale v budúcnosti je lepšie mať po ruke vlastných zamestnancov.

Platbu je možné vykonať pri odovzdaní objektu, denne alebo týždenne (dohodou). Priemerný plat skúseného staviteľa je 1 000 - 1 500 rubľov za deň.

Celkové náklady na vyplácanie miezd sú od 150 tisíc rubľov mesačne.

7. Vypočítajte náklady(už sme ich spomenuli vyššie) ako nákup pozemku, stavebného materiálu, zaplatenie projektovej dokumentácie a pod.

Na výstavbu jedného „štvorca“ bývania sa spravidla vynakladá asi 30 - 40 000 rubľov. Postavením domu s nákladmi 3 milióny rubľov a jeho predajom za 5 miliónov rubľov môžete získať 2 milióny čistého zisku.

Aký materiál je najlepšie použiť pri stavbe domov na predaj?

Často dostávam otázku, z akého materiálu je najlepšie postaviť domy. Tu je viacero možností. Na prvom mieste je tehla. Jeho výhodami sú spoľahlivosť, nízka cena a slušný vzhľad.

Ak je to žiaduce, postavený dom môže byť vždy vyzdobený podľa vašich predstáv. Murovaná chata navyše vydrží oveľa dlhšie a zaručene ochráni pred prírodnými katastrofami.

Hlavnou vecou nie je šetriť na hrúbke stien, ktorá by mala byť aspoň „jeden a pol násobok dĺžky tehly“. Podľa štatistík je takmer 50% domov postavených s použitím tohto materiálu.

Na druhom mieste v obľúbenosti je drevo. V súčasnosti je čoraz obľúbenejšie lepené (profilované) rezivo alebo zaoblená guľatina. Výhodou takýchto domov je absolútna prirodzenosť materiálu.

Dom doslova „dýcha“ je plný arómy prírodného dreva. Hlavnou nevýhodou budov je ich „slabosť“ na oheň. No napriek tomu sa drevené chaty stavajú čoraz častejšie. Pri použití dvoch typov materiálov - tehly a dreva môžete uprednostniť kombinovanú možnosť.

Treťou možnosťou je výstavba budov zo sendvičových panelov. Zatiaľ sa takéto domy stavajú veľmi zriedka. Ich výhodou je výborná tepelná izolácia, vnútro budov je vždy suché (aj bez kúrenia).

V priebehu rokov sa steny takmer nezmršťujú, čo je pre mnohých hlavná výhoda. Okrem toho sa domy zo sendvičových panelov stavajú rýchlo. Nevýhoda: nízka životnosť (cca 40-45 rokov).

Navyše, bez ohľadu na zvolený materiál, môžete vyrobiť akýkoľvek typ povrchovej úpravy - tehla, prírodný kameň, štuky atď.

Možností výzdoby je veľa – ostáva už len zladiť plány so zákazníkom a realizovať ich v praxi.

Môžete si prečítať o najnovších novinkách a trendoch vo franšízovom podnikaní

Ako vyzerá podnikateľský plán na výstavbu drevodomov z hľadiska nákladov a ziskovosti?

Vzhľadom na popularitu drevených domov sa v tomto odvetví môžete bezpečne vyskúšať. Okrem toho je tu k dispozícii niekoľko smerov.

Takto môžete stavať rámové domy z dreva, chaty zo zaoblených kmeňov, zrubové konštrukcie (ručná montáž) a budovy z profilovaného vrstveného dyhového reziva.

Najviac rozpočtovou možnosťou sú drevené rámové budovy. Sú teplé, ale z hľadiska šetrnosti k životnému prostrediu a pohodlia sú, samozrejme, nižšie ako ich „veľkí bratia“. Domy vyrobené zo zaoblených guľatiny sú o 10-15% drahšie, ale sú považované za najprestížnejšie. V Európe sú takéto chaty najobľúbenejšie.

Ako otvoriť stavebnú spoločnosť

Drevené stavby sú lacné a ľahko sa stavajú. Hlavnou nevýhodou sú ťažkosti s izoláciou. Takýto dom je fúkaný oveľa silnejšie ako zrubová stavba. Pre zníženie tepelných strát je potrebné zvážiť dodatočné zateplenie domu.

Priemerná cena za stavbu drevenej chaty z vrstveného dyhového dreva je od 25 000 rubľov (m 3), dom z profilovaného dreva bude stáť polovicu - asi 10 - 15 000 rubľov za „kocku“.

Najlacnejšou možnosťou je dom vyrobený zo zaoblených guľatiny. Jeho cena je od 6 do 8 tisíc rubľov na „kocku“.

Celkové náklady na nákup všetkého vybavenia, registráciu licencie, výstavbu, nákup nástrojov - od 500 tisíc rubľov. Ziskovosť podnikania je asi 40%.

Tabuľka č.1. Potenciál služieb výstavby domov v Rusku

Čo je dobré na stavbe rámových domov?

Rámová konštrukcia bola vždy považovaná za jednu z najlepších možností. Po prvé, takéto návrhy sú veľmi ekonomické. Stavba domu si bude vyžadovať polovičné náklady v porovnaní so štandardnou murovanou budovou.

Po druhé, rámové domy sa stavajú oveľa rýchlejšie. Prestavba budovy od základov až po odovzdanie novému vlastníkovi netrvá dlhšie ako 2-3 mesiace. Zároveň môžete ušetriť na ľuďoch a vybavení.

Po tretie, takéto budovy sú obzvlášť odolné, takže ani tie najhoršie poveternostné podmienky nepoškodia spoľahlivú konštrukciu.

Čo sa týka zvyšných akcií, tie sú nezmenené – vyhľadávanie pozemkov, príprava dokumentov a licencií, tvorba plánu, analýza konkurentov, nábor zamestnancov, inzercia atď.

Na organizáciu takéhoto podnikania musíte investovať od 600 tisíc rubľov. Náklady na jednu „kocku“ takéhoto domu stoja asi 7-8 tisíc rubľov. Počas roka sa vám podarí postaviť až 8-10 kusov.

Priemerný príjem z jedného domu je asi 300-400 tisíc rubľov. Doba návratnosti - 2-3 mesiace.

Tabuľka č.2. Rast účastníkov trhu výstavby domov v Rusku

Aká zisková je podnikateľská myšlienka výstavby domov?

Už som spomínal, že výstavba chát (meštianskych domov) je jedným z najziskovejších druhov podnikania. Pri správnej organizácii stavebných prác a úspešnom predaji budovy sa vám náklady vrátia do 2-3 domov a môžete začať vytvárať čistý zisk.

Hlavná vec je pochopiť stavebný priemysel sami alebo mať po ruke dobrých odborníkov.

Výstavba nízkopodlažných domov na predaj pred niekoľkými rokmi bola pomerne výnosným podnikaním s nízkymi rizikami a pomerne dobrou ziskovosťou. Chatové komunity okolo veľkých miest a regionálnych centier vznikali jedna za druhou. Malé stavebné firmy neprišli o peniaze, pretože rozdiel medzi cenou za 1 meter štvorcový dokončeného bývania a tým, čo sa investovalo do výstavby budov (marža), bol dosť vysoký a „vstup“ do podnikania si nevyžadoval veľa zdrojov.

Teraz sa situácia zmenila. S poľutovaním možno konštatovať, že výstavba nízkopodlažných budov na predaj nie je príliš vhodnou náplňou práce pre vstup do obchodu. Aj keď má podnikateľ dobrý počiatočný kapitál, bude ťažké začať stavať.

Aukcie pre veľké obchody

Každý dom začína pozemkom, na ktorom bude postavený. A práve v tejto fáze čaká začínajúcich podnikateľov, ktorí už majú v hlave plány na vybudované chatové osady, prvé sklamanie.

Voľné pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu (individuálna bytová výstavba) predstavujú takmer vždy majetok obce (vo vlastníctve primátora alebo kraja), ktorý sa úrady snažia predať alebo prenajať za najvýhodnejších podmienok. Ako sa to stane:

Územný plán, ktorý existuje v každom väčšom sídle, vopred rezervuje pozemky na takúto zástavbu. Dokument sa aktualizuje spravidla raz za päť rokov.
O právo na rozvoj stránky je vypísaná aukcia alebo súťaž. Čo môžu úrady „chceť“? Vždy pôsobivé množstvo peňazí. Dokonca aj v provinciách táto suma niekedy presahuje 100 miliónov rubľov za dva až tri desiatky hektárov. A vo väčšine prípadov sa pozemok nestane vaším vlastníctvom. Iba prenájom.

Hotovosť nie je všetko, po čom môžu úradníci z majetkového odboru správy mesta, kraja či kraja túžiť. Prax posledných rokov ukazuje, že zmluva stanovuje vybudovanie „všetkej potrebnej infraštruktúry“. Toto, pozor: materské školy pre určitý počet miest, poliklinika alebo pošta prvej pomoci, vnútroblokové cesty, inžinierske siete - elektrina, voda, kanalizácia, plyn, ak je to uvedené v pláne rozvoja. Aj jeden projekt rozvoja takéhoto územia stojí veľa peňazí.

Logika úradov je jasná. Zabezpečovanie infraštruktúry pre nové oblasti je v kompetencii obcí, tie však nemajú peniaze. Hľadajú teda mimorozpočtové zdroje financovania. Pri nedodržaní týchto zmluvných podmienok hrozí strata nájomných práv, aj keď sa na pozemkoch už vo vysokej miere nachádzajú domy.

Ďalšou častou podmienkou tendrov na rozvoj nových území sú požiadavky na samotnú developerskú spoločnosť. Môže to byť reputácia firmy (už existujúce skúsenosti s realizáciou takýchto projektov), výška schváleného kapitálu, prítomnosť certifikovaných špecialistov a milión ďalších podmienok. Oznámenie o takejto aukcii nájdete na webovej stránke federálneho vládneho obstarávania alebo jej regionálnej obdobe. Uisťujeme vás, že vám bude veľa jasné.

Takže napriek tomu, že ministerstvo výstavby tvrdí, že nízkopodlažná výstavba je vhodná pre malých a stredných podnikateľov, prax ukazuje opak. Vytváranie komplexov je veľký biznis s veľkými ziskami a cesta pre začiatočníkov je stále uzavretá.

Netreba sa však nechať odradiť. Môžete skúsiť iný, menší obchodný model.

Súkromný sektor, schátrané domy

Najreálnejším spôsobom, ktorý vám umožní otestovať si svoje skúsenosti v stavebníctve a získať prostriedky na realizáciu veľkých projektov, je kúpiť schátrané domy v súkromnom sektore vášho mesta, toto bývanie zbúrať a na jeho mieste postaviť nové moderné domy.

To neznamená, že je to jednoduchá cesta - v tejto oblasti sa môžete stretnúť s mnohými ťažkosťami. Čaká ich v štádiu kúpy pozemku s chátrajúcim domom, vypracovanie projektu a schválenie v správe, napojenie na inžinierske siete. Pripravte sa na to, že budete potrebovať kvalifikovaného právnika, ktorý sa tejto byrokratickej časti ujme. Je dôležité si uvedomiť, že od kúpy chátrajúceho domu po začatie výstavby nového nízkopodlažného bývania uplynie pomerne veľa času - od niekoľkých mesiacov až po rok alebo viac. To znamená, že peniaze budú investované, ale nič na oplátku. Potrebujete solídnu finančnú rezervu.

Nebudeme popisovať samotný postup výstavby, ani kalkulovať výšku investície. Náklady a technológia výstavby tehlového a rámového domu sa radikálne líšia. Do odhadu ale budete musieť započítať aj tieto investície.

Po dokončení práce musíte legitimizovať „ovocie“ svojho úsilia u regulačných orgánov. Tejto témy sa vôbec nebudeme dotýkať, keďže je veľmi rozsiahla a hodná celej série článkov. Delegujte riešenie týchto problémov na svojho špecialistu, ktorého najímanie už bolo spomenuté.

Až keď sú všetky dokumenty pripravené, môžete začať predávať a tu všetko závisí od trhu. Počas výstavby môžu ceny nehnuteľností tohto druhu rásť alebo naopak mierne klesať. Kúpna sila (a teda aktivita) klienta sa môže zvýšiť alebo naopak znížiť. Je to riziko a treba sa naň pripraviť.

Môžeme vás však trochu upokojiť: podľa odborníkov od legislatívneho schválenia súkromného vlastníctva v Rusku v postsovietskom období nehnuteľnosti boli a sú jedným z najspoľahlivejších prostriedkov investovania kapitálu a prakticky neklesajú na cene. . Preto sa aktívum určite predá, skôr či neskôr.

Výhody a nevýhody

Zhrňme nevýhody výstavby domov na predaj ako hlavného typu podnikania:

Veľké množstvo počiatočnej investície a investície do práce.
Dlhá doba návratnosti projektu – 2-3 roky.
Zložitý postup získania stavebného povolenia a uvedenia zariadenia do prevádzky.
Riziká spojené so stavom realitného trhu a kúpyschopnosťou klientov.

Hlavné výhody výstavby rodinných domov na predaj:

Príležitosť získať skúsenosti a obchodné meno a vyskúšať si v budúcnosti veľké developerské projekty.
Získanie spoľahlivého a likvidného majetku.
Nízke riziká straty investovaných prostriedkov (za predpokladu, že stavba bola realizovaná v súlade so všetkými zákonnými normami).

Vchod z druhej strany

Ak vás smäd po podnikaní, a konkrétne potreba stavať domy, posúva vpred, začnite niečím jednoduchým. Ťažkosti a úskalia treba prekonávať, inak nie ste podnikateľ. Stavebná organizácia, ktorá nepredáva, ale na svojich stránkach stavia domy pre konkrétnych klientov podľa ich projektov, riskuje oveľa menej. Po dokončení výstavby nie je potrebné investovať do pozemkov alebo schátraných bytov, komunikovať s úradníkmi alebo prenajímať dom. To je bolesť hlavy pre samotného klienta.

Kvalitná práca vytvorí reputáciu a, čo je dôležité, poskytne kapitál na posun na ďalšiu úroveň. Okrem toho si spoločnosť „vybuduje svaly“ v podobe potrebných výrobných zariadení (zariadenia, nástroje a špeciálne vybavenie), tímu špecialistov - od technológov a majstrov až po spoľahlivé a profesionálne tímy pracovníkov. V tejto fáze bude možné získať prepojenia v administratívach, architektonických oddeleniach a regulačných úradoch, čo umožní efektívnejšie riešiť mnohé otázky súvisiace s výstavbou. A toto stojí za veľa.

Podľa názoru odborníkov je takýto vstup do podnikania prijateľný pre začínajúcich podnikateľov, ktorí sa chcú zapojiť do stavebníctva a časom sa stať významnými hráčmi. A my s nimi plne súhlasíme.

Pamätajte, že cesta k veľkému cieľu pozostáva z mnohých malých krokov. Ísť na to. Ktovie, možno sa z dnes etablovanej malej stavebnej firmy už o pár rokov stane významný priemyselný hráč a postaví nielen chatové osady na predmestiach, ale aj výškové obytné bloky v regionálnych centrách.

Dnes v moskovskom regióne stavajú domy na predaj stovky, ak nie tisíce súkromných developerov.

Neexistujú žiadne spoľahlivé štatistiky o „jednotlivcoch“, ale existuje dôvod domnievať sa, že objem tohto trhu je veľký. „Z hľadiska objemu je trh s chatami od súkromných developerov porovnateľný s trhom s chatovými dedinami,“ hovorí Zhanna Shcherbakova, riaditeľka oddelenia vidieckych nehnuteľností v Miel Real Estate. Ak je to tak, potom celkový ročný obrat tohto segmentu trhu možno odhadnúť na miliardy dolárov.

Fenomén je rozsiahly, no o súkromných developeroch nie je nič známe.

Na rozdiel od developerov chatových dedín sú „jednotlivci“ oveľa menšími hráčmi.

Nesnažia sa vytvárať značky a nemajú rozpočty na PR a reklamu. Navyše sa vyhýbajú akejkoľvek publicite. Z tucta súkromných vývojárov, ktorých sme našli, kontakt nadviazala iba tretina a iba jeden z nich neskrýval svoje priezvisko.

Zároveň „jednotlivci“ predstavujú veľmi vážnu silu. Pred pár rokmi jedna veľká developerská štruktúra nekúpila dobrý pozemok severne od Moskvy na výstavbu dediny. „Pracuje tam pán N, ktorý má prepojenie na administratívu, najlepšie pozemky a veľa rozbehnutých projektov,“ vysvetlila firma. "Nebudeme s ním súťažiť."

„Poznám súkromných developerov s vynikajúcou povesťou v úzkych kruhoch, ktorí stavajú 20 – 25 domov ročne,“ hovorí Zhanna Shcherbakova. - V určitých segmentoch je podiel „jednotlivcov“ veľký. Napríklad v Rubľovke nie sú žiadne veľké pozemky na rozvoj, čo znamená, že veľkými hráčmi je malý záujem. Súkromným developerom však úplne stačia malé pozemky pre dva až štyri domy.“

100 tisíc - a vitajte!

Na papieri vyzerá projekt developera veľmi jednoducho: „kúpil pozemok – nainštaloval komunikáciu – postavil dom – predal“. Rublyovka navyše nie je jediným miestom, kde súkromní developeri stavajú domy. Úspešne pôsobia vo všetkých segmentoch – od tej najelitnejšej až po ekonomickú triedu.

Minimálna vstupenka na súkromný developerský trh sa dnes odhaduje na približne 100 tisíc dolárov.

Na splnenie tohto rozpočtu si môžete kúpiť 6-8 akrov od záhradníckeho partnerstva (30-40 tisíc dolárov), nainštalovať komunikáciu (v lacnej verzii - 10-20 tisíc dolárov) a postaviť dom s rozlohou len niečo cez 100 metrov štvorcových za asi päťdesiat tisíc z penových blokov alebo lacných sendvičových panelov. Takáto chata bez dekorácie sa dá predať, ak je miesto viac-menej slušné, za 150 tisíc dolárov.

Ďaleko od Moskvy je možné kúpiť novú chatu ekonomickej triedy od súkromného developera za 80 - 100 tisíc dolárov.

Vo všeobecnosti je v segmente ekonomiky zjavný obrovský deficit a každá rozumná ponuka si okamžite nájde kupca. V oblasti štyridsať kilometrov od Moskvy jeden zo súkromných developerov nedávno zrealizoval nasledujúci projekt. Pozemok 15 árov bol rozdelený na dva a na každom bola postavená úhľadná drevená chatka. Domy boli rýchlo predané za 250 000 dolárov.

Tu je príklad z iného segmentu. Malý pozemok s rozlohou 8 akrov s borovicami v uzavretej komunite medzi diaľnicami Rublevskoye a Novorizhskoye stál developera 250 000 dolárov. Pripojenie komunikácií a výstavba domu (350 m2) - viac ako 300 tisíc.

Dokončený dom s dokončením na kľúč je dnes v predaji za približne 1 milión dolárov.

Vstupenka na developerský trh v zóne maximálneho pôvabu - na Rublyovke - tiež stojí najmenej 1 milión, ale hotové domy tu začínajú od 2 miliónov dolárov.

Žiadny zo súkromných developerov neplánuje zisk nižší ako 40 %. „V ekonomickej triede môže ziskovosť úspešných projektov dosiahnuť 100 % v elitnom segmente, vo výnimočných prípadoch dosahuje 200 – 300 %,“ hovorí generálna riaditeľka Victory Group Tatyana Zvonareva. - Zároveň sú v drahom segmente vyššie aj riziká a expozičný čas. Ak lacné predmety zvyčajne odchádzajú do troch až štyroch mesiacov, drahé môžu čakať na svojho kupca aj rok a pol.“

Vážne finančné investície do nákupu pozemkov a následnej výstavby brzdia mnohých potenciálnych developerov a nútia ich pracovať v segmente ekonomickej triedy. Dnes na financovanie projektov „jednotlivci“ najčastejšie využívajú vlastné prostriedky alebo priťahujú partnerov. „Mohol by som teraz postaviť dedinu, ale to by si vyžadovalo najmenej 10 miliónov dolárov,“ hovorí developer Andrey. - Pre nedostatočný vlastný kapitál staviam len dva-tri domy ročne. Pre takéto možnosti zatiaľ neexistujú žiadne možnosti financovania projektov. Ak chcete získať bankový úver, musíte nehnuteľnosť zastaviť. Ale na rozostavanú chatu peniaze nedajú.“

Chaty vs dedinyVäčšina súkromných developerov sa zameriava na masový dopyt: žiadne kudrlinky, jednoduché a kvalitné.

Väčšinou sa v prvých projektoch vypracuje určitý model ideálneho domu a následne sa nájdené riešenie (fasády, dispozície, vybavenie) replikuje. Niektorí jednotliví developeri formulujú svoje krédo tak jasne, že by im developeri chatových dedín mohli závidieť. „Stavím iba chaty v štýle chaty,“ zdieľa tajomstvá svojho remesla Kirill, developer s desaťročnou praxou. - Všetky moje projekty majú nevyhnutne kúpeľne s oknami, veľké spálne so šatňami, francúzske okná od podlahy až po strop, vysoké stropy, vyhrievané podlahy, garáž pre dve autá a krb. V poslednom čase som na bránu montoval aj elektrický pohon: stojí to len tisíc dolárov a brána, ktorá sa otvára kľúčenkou, má na kupujúceho magický účinok.“

Neexistujú žiadne všeobecné pravidlá pre rozvoj vidieckych domov. Koncept je určený polohou, veľkosťou a tvarom lokality a jej okolia. Zároveň musí developer strategicky rozumieť trhu.

„Jednou z kľúčových vlastností súkromného developera je schopnosť reálne posúdiť možnosti lokality a pochopiť, čo bude v tejto lokalite žiadané,“ hovorí Tatyana Zvonareva. Vždy existuje pokušenie postaviť väčší dom a umiestniť ho do vyššej triedy, ako by to stálo. Napríklad v nejakej dedine Rublevka na pozemku s rozlohou sedem akrov postavte palác, ktorý „by mal stáť milióny len preto, že je to Rublovka“. Treba dobre poznať aj spotrebiteľský sentiment a odhadnúť trendy na trhu: pozemok sa dnes kupuje, no hotový dom bude treba o rok predať. Napríklad, ak s jeho veľkosťou zajdete príliš ďaleko, môžete skončiť v kategórii nelikvidných aktív. Je tiež potrebné dostať sa k veci s množstvom ďalších detailov - dispozícia, architektonický štýl, úroveň dokončenia atď. A vkus kupujúcich sa mení pomerne rýchlo, napríklad klasické sídla so stĺpmi, verandami a portikámi už nespôsobujú potešenie. „Napriek veľkému dopytu po chatách je na trhu veľa nedomyslených a tým pádom nepredajných vecí,“ prezradil jeden z developerov.

Konkurencia s chatovými dedinami je jednou zo skrytých síl rozvoja trhu s domami od súkromných developerov.

Dnes stoja chaty od jednotlivcov v priemere o 30–40% menej ako ich analógy v dedinách a kupujúci to oceňujú. Aj ekonomika súkromných vlastníkov a dedinských developerov je trochu odlišná. Jednotlivci majú oveľa kratšiu dobu realizácie projektu (rok oproti dvom až štyrom) a často majú nižšie náklady: developeri dedín sú nútení minúť veľa peňazí na prepojenie hlavných sietí.

Trh sa však mení a rozdiel v cenách hrá časom čoraz menšiu úlohu: kupujúci sa aktívne obracajú na centralizované dediny. „Osady drvia súkromných vlastníkov. Budúcnosť nepochybne patrí obciam s jednotným konceptom, bezpečnosťou, údržbou a spoločnou infraštruktúrou: kupujúci chcú pohodlie a bezpečnosť. Každý chce žiť civilizovane,“ hovorí developer Andrei, ktorý si mimochodom sám kúpil dom v centralizovanej dedine.

„Moja jediná neúspešná skúsenosť s výstavbou chaty bola spojená s chaotickou zástavbou ako je Šanghaj, aj keď sa nachádzal na Rublyovke, v prestížnej lokalite,“ hovorí jeden z developerov. - Tam som sotva vrátil vynaložené peniaze. Teraz budem stavať buď v chatových osadách, kde sa pozemky predávajú bez zmluvy, alebo v starých dačových oblastiach. Už nikdy nevkročím do dedín, „polí“ a „Šanghaja“!

Typológia vývojárov

Komunikácia s realitnými maklérmi a developermi umožnila identifikovať niekoľko skupín súkromných developerov s rôznymi stratégiami na trhu.

"Miestni monopolisti" sa špecializujú na výstavbu v určitej oblasti alebo aj v jednej lokalite. Často sa vyberajú lesné staré dacha ako Malakhovka, Aprelevka alebo Nemchinovka. Zvyčajne tam bývajú, a preto sa v tomto obmedzenom priestore dobre orientujú, pričom poznajú preferencie tamojších kupujúcich. „Miestni“ vedia o všetkých pozemkoch na predaj ako prví a často ich kupujú lacnejšie ako na trhu.

“Postavili si to pre seba” spočiatku si postavia dom pre seba a potom sa ukáže, že im to z nejakého dôvodu nevyhovuje. Alebo rozhodnutie o predaji padne preto, lebo je výhodnejšie použiť výťažok na kúpu ďalšieho pozemku a postaviť tam nový dom. Tým pádom sa peniaze určené na vlastné bývanie začínajú presúvať so ziskom z projektu do projektu.

Existujú tiež "v blízkosti administratívy" splnomocnenci úradníkov, na ktorých sú evidované novovyňaté pozemky.

Časť takéhoto pridelenia pôdy sa zvyčajne okamžite predá, aby sa výťažok použil na inštaláciu komunikácií a na začatie výstavby domov na zostávajúcich pozemkoch. Ale „zadarmo“ korumpuje - zvyčajne to ovplyvňuje kvalitu konštrukcie aj premyslenosť konceptu ako celku. Časť pozemkov niekedy zostáva dlho nezastavaná: úradníci svoj podiel nedostanú.

"stavitelia" pochádzajú z technológie, vlastnia napríklad drevovýrobu. Majú efektívny technologický proces a slušnú kvalitu, ale často sú postavené na menej priaznivých miestach, pretože nemajú priamy prístup k zemi.

Azda najzaujímavejšia kategória vývojárov je "Biele goliere".

Ide o vrcholových manažérov veľkých moskovských spoločností, ktoré rozvíjajú svoje vlastné rozvojové projekty v moskovskom regióne. Ich silnou stránkou je dostupnosť finančných zdrojov a dobrá znalosť potrieb zákazníkov. Stačí, aby stavali „ako pre seba“ a ľudia v ich okruhu to určite ocenia. Ide o najkreatívnejších vývojárov, ktorí sa snažia nielen zarobiť peniaze, ale aj realizovať sa.

Jeden z týchto vývojárov sa počas lyžovania v Európe zamiloval do alpského štýlu a ako jeden z prvých postavil chaty v moskovskom regióne. Ďalší je nadšený pre nové technológie: „V stavebníctve sa neustále objavuje veľa nových produktov a ja ich chcem vyskúšať. Napríklad použitie odvetraných fasád umožňuje ich výstavbu aj v zime, čo výrazne skracuje čas výstavby. Je to rovnaké s vysokorýchlostnými technológiami maľovania stien: je to drahšie, ale šetrí to čas. Výhrou niekoľkých mesiacov môžete výrazne zlepšiť finančnú výkonnosť projektu!“

Miesto pod slnkom

Zdá sa, že výstavba chát na predaj je výnosný a nekomplikovaný biznis. Prvá myšlienka, keď ho stretnete: "Aj ja to dokážem." Ziskovosť? Veľmi vysoko. Administratívne bariéry? Prakticky nie: Kúpil som pozemok a postavil som ho. V porovnaní s projektmi v meste, kde schvaľovanie trvá tri roky, je to raj. Špeciálne znalosti? Zdá sa, že to tiež nie je potrebné: každý rozumie stavbe, rovnako ako futbalu.

Ale také jednoduché to nie je. Začiatočník sa nevyhnutne stretne s množstvom problémov, ktoré skúsení vývojári už vyriešili.

Jedným z hlavných rizík tohto podnikania je stavebníctvo. Pozvanie stavebnej firmy prudko znižuje ziskovosť projektu, preto sa najímajú najmä tímy, ktoré stoja minimálne o tridsať percent menej. Ale v tomto prípade sa zvyšujú riziká, ako aj náklady na úsilie a čas na kontrolu kvality výstavby a nákladov. „Úspech projektu do značnej miery závisí od toho, či máte majstra, ktorému môžete dôverovať,“ hovorí vývojár Sergei. - Zatiaľ som takého človeka nenašiel. Stalo sa čokoľvek: utiekli s peniazmi a museli zničiť to, čo postavili.

Aj so „svojím“ majstrom musí developer navštíviť svoje stavenisko aspoň dvakrát týždenne. Pre ľudí žijúcich a pracujúcich v Moskve je to vážna záťaž. „Dokončovacia fáza zaberie veľa času,“ hovorí Dmitry. - Všetky dokončovacie materiály, vybavenie, inštalatérske práce nakupujem sám. Okrem toho počas dokončovacích prác vzniká veľa otázok, ktoré je lepšie vyriešiť sami: stavitelia napokon neurobia to, čo je najlepšie, ale čo je pre nich pohodlnejšie. Výsledkom je, že víkendy a dve až tri dopoludnia počas pracovného týždňa sú venované výstavbe.“

„Pri svojom prvom projekte si začiatočník kúpi stavebný materiál na trhoch a v obchodoch, pričom preplatí najmenej dvadsať percent,“ hovorí Kirill. - A nadviazal som spojenie s fabrikami a veľkými veľkoobchodmi, kde mám zľavy. Napríklad tehlu mi dovážajú priamo z Bieloruska.“

A nakoniec, jedna z hlavných ťažkostí súkromnej výstavby súvisí s nájdením „správneho“ pozemku.

Na sekundárnom trhu je veľký výber, no pri bližšom preskúmaní je väčšina lokalít nevhodná na komerčnú výstavbu. „Stránku pre svoj prvý projekt som hľadal takmer dva a pol roka,“ sťažuje sa „mladý“ vývojár Dmitry. - Niekde boli nedokončené dokumenty, niekde boli problémy s komunikáciou. A tiež nešťastný tvar lokality, nedostatočne zaujímavá lokalita, nepriaznivá štvrť, zložitý vstup a mnohé ďalšie.“

„Často sú lokality pozoruhodné mnohými faktormi, ale majú, ako hovoríme, „skryté míny“, ktoré sa neskôr nedajú zneškodniť,“ hovorí ďalší staviteľ. - Nedávno sa mi teda páčila lokalita na krásnej čistinke neďaleko Istrie. Veci smerovali k dohode, ale potom som sa od priateľov dozvedel, že ľudia nemohli na tejto stránke stavať už päť rokov. Ukázalo sa, že miestne úrady bývajú v susednej chatovej komunite a nechcú si pokaziť výhľad. Torpédujú akékoľvek pokusy o vývoj."

Skúsení developeri poznajú výhody a nevýhody mnohých lokalít a spravidla majú prístup k perspektívnym pozemkom.

Zvláštnosť súčasného momentu spočíva v tom, že v poslednej dobe sa ceny malých pozemkov v moskovskom regióne prudko zvýšili - o nie menej ako 30–40% za rok. V dôsledku toho je dnes veľmi ťažké nájsť pozemok vhodný pre pomer ceny a kvality. Jeden skúsený developer dokonca na chvíľu odložil nové projekty: „Všetko je také drahé a ja ešte nerozumiem novej ekonomike a tomu, čo v nej treba vybudovať.“ Ak teda skôr, na rýchlo rastúcom trhu, mohli súkromnému developerovi zabrániť v dobrom zisku len vážne chyby, vstúpiť na trh pre nových hráčov teraz nie je také jednoduché. Najmä ak zoberieme do úvahy stále silnejúci tlak zo strany chatových osád.