Ciò che è più economico - costruire una casa o acquistarne una già pronta - conduciamo ricerche. Ciò che è più economico - costruire una casa o acquistarne una già pronta - conduciamo ricerche sulle imprese che hanno costruito una casa in vendita
Un'attività molto redditizia è la costruzione di case in vendita, soprattutto per quegli imprenditori che dispongono di un discreto capitale da investire.
Allo stesso tempo, non devi essere un costruttore professionista; sono sufficienti il tuo entusiasmo e un approccio serio al business. Un'attività del genere può portarti buoni profitti e diventare una fonte di reddito affidabile. Le nostre raccomandazioni e consigli ti aiuteranno a realizzare questa idea imprenditoriale.
Decidi cosa costruirai esattamente. Che si tratti di una comunità di cottage, di un condominio, di una casa a schiera o di una casa di campagna separata, decidi tu stesso. Ma non dimenticare che la popolarità dei cottage non diminuisce. Ci sono molte persone che vogliono comprare una casa del genere. Pertanto, l'idea migliore è costruire cottage di campagna.
Sito, progetto, comunicazione
Stiamo acquistando un terreno edificabile. Ideale se ne hai già uno. Seleziona un sito in una direzione popolare, in un'area affollata e con comunicazioni stabilite. Gli acquirenti non si accontenteranno di un luogo scomodo e poco interessante, quindi presta attenzione al paesaggio circostante e valuta l'ubicazione della casa. Contatta un agente immobiliare che conosci in modo che possa aiutarti a scegliere un sito e suggerirti il costo approssimativo delle case nella zona. Acquistare un terreno tramite un'asta è una buona idea, ma ciò richiede un maggiore investimento di denaro.
Contattare un servizio geodetico per condurre un'analisi del terreno. Questo deve essere fatto per essere sicuri dell'affidabilità del terreno sotto la fondazione.
La fase successiva è la documentazione del progetto. Ordina un progetto preliminare e un pacchetto di documenti da specialisti. Quando è pronto, invialo alle autorità di regolamentazione per l'approvazione. Tutto ciò richiede tempo e denaro. Dopo l'approvazione, riceverai le specifiche (condizioni tecniche) per il collegamento alle reti elettriche, nonché alla rete fognaria e all'approvvigionamento idrico, se stai costruendo all'interno della città.
Parliamo delle comunicazioni. Questo lavoro deve essere eseguito da organizzazioni speciali, alle quali pagherai il lavoro stesso, così come i cavi e i tubi posati fino al tuo punto di connessione. Tutte le connessioni alle reti dei servizi devono essere effettuate in modo efficiente. D'accordo, è una buona idea collegare anche la linea telefonica e Internet alla casa.
Ritorna ai contenuti
Costruzione di case
Stiamo cercando una squadra di costruttori che completerà il lavoro necessario in modo efficiente e puntuale. Assicurati che il team conosca le tecniche di muratura, rivestimento e getto delle fondamenta. Invitare un'impresa di costruzioni per questa attività è una cattiva idea. Non è redditizio. Lei “inghiottirà” tutti i profitti. Una squadra assunta costerà molto meno, ma avrai bisogno di un controllo rigoroso e di visite frequenti al cantiere.
Se sei un costruttore qualificato e il progetto della casa non è complicato, puoi eseguire la costruzione da solo, coinvolgendo gli assistenti. Oppure esegui alcune fasi di costruzione individuali in cui sei un maestro tu stesso. Ciò ti aiuterà a mantenere un’elevata redditività del progetto.
Acquistando materiali da costruzione da grandi grossisti o direttamente dalle fabbriche, evitando negozi e mercati, risparmi circa il 20% di denaro. Non dovresti mai lesinare sulla qualità e l'affidabilità dei materiali da costruzione.
È meglio iniziare la costruzione all'inizio della primavera, in modo da ottenere un profitto entro l'autunno. Ma per fare questo è necessario che il lavoro si svolga velocemente, senza rispettare le scadenze. Se la costruzione viene accelerata, la casa può essere venduta entro 2 mesi. Affinché questa idea imprenditoriale generi il massimo profitto, è meglio costruire più case contemporaneamente. È necessario decidere l'opzione di finitura: finitura grezza o finitura finale. Ci sono acquirenti che vogliono avere subito una casa chiavi in mano. Ma a qualcuno potrebbe non piacere il modo in cui hai decorato la stanza.
Ritorna ai contenuti
Calcolo e vendita
Parliamo della cosa più difficile: i pagamenti in contanti. Questa attività richiede fondi per acquistare terreni, materiali da costruzione, pagare la documentazione di progettazione e il lavoro degli appaltatori. Se intendi attirare investitori, avrai bisogno di un piano aziendale con calcoli dettagliati nella sezione finanziaria. Dopo la costruzione, calcola l'intero processo per determinare il valore di mercato della casa. Naturalmente, il costo delle case varia nelle diverse regioni della Russia. Ad esempio, 1 mq. m di costruzione nella zona centrale del nostro paese costa circa 20mila rubli (nelle grandi città fino a 40mila). Dopo aver speso 2 milioni di rubli per costruire una casa e venderla per 3 milioni, riceverai un profitto di 1 milione di rubli.
La casa è stata costruita, ora deve essere venduta. Puoi cercare tu stesso un acquirente o pagare un agente immobiliare. Le case di classe economica si vendono più velocemente di quelle di lusso. Pubblica annunci sui media. Tieni presente che la maggior parte degli acquirenti arriverà da Internet. Ottima idea: schermi e tiranti.
La costruzione di case in vendita è una delle attività più redditizie. Ma niente è gratis, e quindi questa attività è una delle più costose. Inoltre, per ogni nuova costruzione sono costantemente necessari grandi investimenti. Ma se sei ancora spinto dal desiderio di creare una grande impresa, costruire case in vendita può diventare per te una fonte di reddito considerevole. Ti diremo come aprire un'impresa di costruzioni e di cosa hai bisogno in questo articolo. Ti consigliamo inoltre di leggere gli articoli: e
Come costruire un'impresa: costruire case in vendita
Costruire case in vendita può sembrare complicato e molto lontano dal realizzare un profitto. Ma in realtà non è così complicato. Nella fase di registrazione, oltre alla procedura standard, ne avrai bisogno di un'altra: l'adesione a una SRO. SRO è un'organizzazione di autoregolamentazione che ti consentirà di impegnarti nella costruzione. Senza adesione, i tuoi edifici saranno illegali.
- Terra
- Lavoratori
- Tecnica
- Materiali
Dove trovare terreno per un'impresa edile?
Non puoi semplicemente costruire su un terreno vuoto; devi acquistarlo. Se hai intenzione di sviluppare una comunità di cottage, l'acquisto di un terreno può essere un buon investimento. Dopotutto, dopo il suo miglioramento, il suo prezzo salirà alle stelle più volte. Inoltre, vendere un cottage con terreno porterà maggiori profitti. Ma allo stesso tempo, per la costruzione di un condominio, la superficie richiesta è molto inferiore. È sufficiente un terreno paragonabile a due o tre cottage. E i costi del terreno verranno ripagati più velocemente.
Inoltre, per iniziare la costruzione, saranno necessari il rilevamento, la misurazione del terreno e la disposizione delle comunicazioni. È logico che per un condominio questo lavoro sarà necessario molto meno. Pertanto, molte imprese di costruzione preferiscono iniziare con la costruzione di grattacieli.
Salariati
Oltre all'ovvio team di costruttori, un'azienda del genere richiederà altri specialisti. Questi sono pianificatori, designer, programmatori, avvocati, contabili.
L'attività di costruzione di case in vendita ha visto alcuni cambiamenti rispetto agli anni passati. Oggi, l'assunzione di costruttori viene affrontata in modo molto più serio e scrupoloso. I “visitatori dei paesi vicini” senza registrazione e permesso di lavoro possono comportare una grossa multa.
Per quanto riguarda avvocati e commercialisti, non avrai bisogno dei loro servizi su base continuativa. Pertanto, per risparmiare denaro, sarebbe più saggio assumere uno specialista in arrivo o esternalizzare questo lavoro.
Macchinari e attrezzature
Molte start-up utilizzano attrezzature noleggiate. Ma è meglio acquistare l’attrezzatura alla prima occasione, e puoi farlo gradualmente. Per costruire case avrai bisogno della seguente attrezzatura:
- Attrezzature per l'edilizia pesante
- Attrezzature per lavorare con calcestruzzo e altre soluzioni
- Attrezzature per affrontare le opere
- Illuminazione
Se la tua azienda si occuperà anche di riparazioni di edifici finiti, avrai bisogno anche di attrezzature per le riparazioni.
Attrezzature per l'edilizia pesante- Questa è l'attrezzatura più necessaria e costosa per gli edifici. Ciò include gru, bulldozer, trattori, impianti di perforazione, ecc. Molto spesso vengono acquistati in leasing.
Attrezzature per la lavorazione del calcestruzzoÈ più economico, quindi puoi acquistarlo subito. Questi includono betoniere, pompe o miscelatori per calcestruzzo, pompe pneumatiche, una stazione di intonacatura, un secchio per malte, ecc.
Lavori di rivestimento effettuato utilizzando casseforme, ponteggi e impalcature. A volte vengono sostituite con gru ordinarie quando è necessario eseguire lavori in alto. In un cantiere edile è necessaria un'illuminazione temporanea. A questo scopo vengono spesso utilizzate le lampade allo xeno con luce bianca, poiché sono in grado di illuminare oggetti distanti.
Materiali di costruzione
I materiali per ogni tipo di casa saranno diversi. Per gli edifici a più piani, vengono solitamente utilizzati i pannelli. Grazie all'ampia area dei pannelli, una casa del genere viene “assemblata” abbastanza rapidamente. È vero, le case a pannelli richiedono un isolamento aggiuntivo, altrimenti farà freddo all'interno in inverno.
Il mattone è uno dei materiali da costruzione più costosi e di altissima qualità. Le case in mattoni sono le più richieste. È vero, il costo delle spese qui è molto più alto di quello del pannello. Questo è il motivo per cui il prezzo finale delle abitazioni sarà elevato.
Le tecnologie dei telai sono ampiamente utilizzate oggi per gli edifici cottage. Il costo di costruzione di tali case è relativamente basso.
Conclusione
Per aprire la propria impresa di costruzioni è meglio iniziare dalla periferia della città. A causa dell’elevata redditività e dell’età di questa attività, la concorrenza qui è impressionante. Tuttavia, ogni volta compaiono sempre più nuove organizzazioni di sviluppo, che trovano il modo di emergere e coesistere con sicurezza fianco a fianco con le "aziende dei vecchi tempi".
Idee imprenditoriali: servizi senza investimenti! Con un profitto di 30.000 rubli! Agroalimentare: aree redditizie, costi per 7 tipologie di attività redditizie + consigli utili! Investimenti di rischio: concetto, 7 caratteristiche, 6 fatti interessanti e istruzioni passo passo per investire + TOP 7 migliori fondi in Russia!
Buon pomeriggio. Mi chiamo Kirichenko Egor, vengo dalla regione di Krasnodar. Negli ultimi dieci anni ho costruito case in vendita. Ha iniziato a lavorare da solo e ogni volta ha trovato una nuova squadra per la costruzione. Al momento ho organizzato un'azienda (LLC), c'è uno staff permanente, i propri progettisti e costruttori. Questo approccio consente di costruire rapidamente case e consegnare al cliente l'edificio finito chiavi in mano.
Parametri aziendali:
- costi iniziali – da 300 mila rubli;
- numero di dipendenti – 20 persone;
- diversi uffici nella regione;
- reddito mensile (a seconda del volume degli ordini) – da due milioni di rubli.
Come organizzare un'impresa costruendo case in vendita?
La costruzione di case è uno dei tipi di attività più promettenti e redditizi. Ciò non richiede prove: è sufficiente valutare la domanda di alloggi nelle grandi città e oltre. Allo stesso tempo, sia i residenti nella Federazione Russa che i cittadini stranieri fungono da acquirenti.
Per rimettere rapidamente in piedi la tua attività e realizzare un profitto, segui questi passaggi:
1. Sviluppare un concetto unificato, che verrà seguito in futuro. Ci sono diversi punti importanti qui: considera l'importanza di tutte le comunicazioni, la disponibilità di Internet e le connessioni telefoniche.
L'area di un buon terreno è fino a 15 acri, è richiesto l'accesso, la presenza di uno stagno (fiume, lago) e foreste nelle vicinanze. È molto auspicabile la partecipazione del cliente allo sviluppo del progetto: può apportare modifiche alle questioni di finitura, pianificazione delle strutture, forma della casa e così via.
2. Decidi come lavorerai– in modo indipendente o con l’aiuto di un investitore. Tieni presente che l'acquisto di terreni, l'acquisto di materiali da costruzione e il pagamento dei lavoratori richiedono costi significativi.
Una buona opzione è aprire un'impresa edile ed eseguire la costruzione dopo aver ricevuto un anticipo dal cliente. In questo caso, puoi risolvere rapidamente problemi finanziari e accelerare il processo di costruzione. D'altro canto i rischi aumentano perché si assumono obblighi finanziari nei confronti del cliente.
3. Scegli un'area per lo sviluppo. Abbiamo già parzialmente menzionato alcuni criteri, ma non è tutto.
Prestare particolare attenzione alle infrastrutture attorno al sito, alla vicinanza alla città, alla disponibilità di trasporti, alla componente ambientale (è presente qualche produzione dannosa nelle vicinanze), alla possibilità di costruire strutture aggiuntive e così via.
4. Decidere il tipo di costruzione.
Ci sono diverse opzioni qui. Il più popolare è il cottage.
Molte persone che vogliono uscire dalla città “alveare” sognano una casa del genere.
Di norma, il cottage ha due piani ed è destinato a una famiglia. Accanto alla casa deve esserci un terreno di almeno cinque acri.
Le case a schiera sono un misto tra un cottage e un normale appartamento. La loro caratteristica è un numero limitato di piani (1-2 piani) e un ingresso separato per ogni appartamento. Puoi costruire case a schiera non solo fuori città, ma anche all'interno della metropoli.
Il materiale migliore per la costruzione è il mattone rosso, ma è possibile utilizzare cemento cellulare o legno. Secondo gli esperti, tra qualche anno tali edifici sostituiranno completamente i cottage. Il loro vantaggio è la comodità e il prezzo più basso.
5. Acquista un terreno– una delle fasi più importanti, che richiederà alcune approvazioni e, ovviamente, dei costi. Dopo aver scelto un sito, viene eseguita tutta una serie di attività.
Per cominciare, vengono sviluppati schizzi e un piano di costruzione generale. Questo lavoro tiene conto di tutto, dal tipo di fondazione alla sistemazione dell'area circostante. È necessario un rilievo topografico.
La successiva è la fase più laboriosa. È necessario approvare il piano di costruzione, concordare questioni controverse e ottenere il permesso per costruire una casa. Una volta risolti tutti i problemi, si potrà iniziare la costruzione.
I costi totali in questa fase possono variare da 300.000 rubli.
6. Assumi costruttori qualificati con una buona esperienza lavorativa. Per costruire una casa avrai bisogno di specialisti nella posa delle fondamenta, nel rivestimento, nella costruzione di un tetto, nell'installazione del riscaldamento e della rete fognaria.
Hai sicuramente bisogno di un elettricista che effettuerà il cablaggio tenendo conto di tutti i requisiti PTE e PUE. Nella fase iniziale sarà sufficiente una squadra assunta, ma in futuro è meglio avere a disposizione il proprio personale.
Il pagamento può essere effettuato alla consegna dell'oggetto, giornaliero o settimanale (previo accordo). Lo stipendio medio di un costruttore esperto è di 1000-1500 rubli al giorno.
Il costo totale del pagamento degli stipendi è di 150 mila rubli al mese.
7. Calcola i costi(li abbiamo già menzionati sopra) come l’acquisto di terreni, materiali da costruzione, pagamento della documentazione di progettazione e così via.
Di norma, per la costruzione di un "quadrato" di abitazioni vengono spesi circa 30-40 mila rubli. Costruendo una casa del costo di 3 milioni di rubli e vendendola per 5 milioni di rubli, puoi ottenere un utile netto di 2 milioni.
Quale materiale è meglio utilizzare nell'attività di costruzione di case in vendita?
Spesso mi viene chiesto quale sia il materiale migliore per costruire le case. Ci sono diverse opzioni qui. Al primo posto c'è il mattone. I suoi vantaggi sono l'affidabilità, il basso costo e l'aspetto decente.
Se lo si desidera, la casa costruita può sempre essere decorata a proprio piacimento. Inoltre, un cottage in mattoni durerà molto più a lungo e sarà garantito contro i disastri naturali.
L'importante è non lesinare sullo spessore delle pareti, che dovrebbe essere almeno “una volta e mezza la lunghezza di un mattone”. Secondo le statistiche, quasi il 50% delle case sono costruite utilizzando questo materiale.
Al secondo posto in popolarità c'è il legno. Oggi il legname incollato (profilato) o i tronchi arrotondati stanno diventando sempre più popolari. Il vantaggio di tali case è l'assoluta naturalezza del materiale.
La casa letteralmente “respira”; è piena dell'aroma del legno naturale. Lo svantaggio principale degli edifici è la loro “debolezza” al fuoco. Ma nonostante ciò, sempre più spesso vengono costruite casette in legno. Puoi dare la preferenza a un'opzione combinata quando vengono utilizzati due tipi di materiali: mattoni e legno.
La terza opzione è la costruzione di edifici con pannelli sandwich. Finora, tali case sono state costruite molto raramente. I loro vantaggi sono un ottimo isolamento termico, l'interno degli edifici è sempre asciutto (anche senza riscaldamento).
Nel corso degli anni le pareti difficilmente si restringono, il che per molti è il vantaggio principale. Inoltre, le case realizzate con pannelli sandwich vengono costruite rapidamente. Svantaggio: durata di servizio ridotta (circa 40-45 anni).
Inoltre, indipendentemente dal materiale scelto, è possibile realizzare qualsiasi tipo di finitura: mattoni, pietra naturale, stucco e così via.
Le possibilità di decorazione sono molte: non resta che coordinare i progetti con il cliente e metterli in pratica.
Puoi leggere le ultime novità e tendenze nel settore del franchising
Come si presenta un piano aziendale per la costruzione di case in legno in termini di costi e redditività?
Data la popolarità delle case in legno, puoi tranquillamente cimentarti in questo settore. Inoltre, ci sono diverse indicazioni disponibili qui.
Pertanto, è possibile costruire case con telaio in legno, cottage in tronchi arrotondati, strutture in tronchi (assemblaggio manuale) ed edifici in legno microlamellare profilato.
L'opzione più economica sono gli edifici con struttura in legno. Sono caldi, ma in termini di rispetto dell'ambiente e comfort, ovviamente, sono inferiori ai loro "fratelli maggiori". Le case fatte di tronchi arrotondati costano il 10-15% in più, ma sono considerate le più prestigiose. In Europa, questi cottage sono i più popolari.
Come aprire un'impresa edile
Gli edifici in legno sono economici e facili da costruire. Lo svantaggio principale è la difficoltà di isolamento. Una casa del genere viene fatta esplodere molto più forte di una costruzione in tronchi. Per ridurre la perdita di calore, è necessario considerare un ulteriore isolamento termico della casa.
Il prezzo medio per la costruzione di una casetta in legno realizzata con legno lamellare impiallacciato è di 25 mila rubli (metro cubo), una casa in legno profilato costerà la metà - circa 10-15 mila rubli per "cubo".
L'opzione più economica è una casa fatta di tronchi arrotondati. Il suo costo è di 6-8 mila rubli per "cubo".
I costi totali per l'acquisto di tutta l'attrezzatura, la registrazione della licenza, la costruzione, l'acquisto di strumenti - da 500 mila rubli. La redditività aziendale è di circa il 40%.
Tabella n. 1. Potenziale dei servizi di costruzione di case in Russia
Cosa c'è di buono nell'attività di costruzione di case a telaio?
La costruzione del telaio è sempre stata considerata una delle migliori opzioni. In primo luogo, tali progetti sono molto economici. Per costruire una casa, sarà necessaria la metà del costo rispetto a un edificio in mattoni standard.
In secondo luogo, le case a telaio vengono costruite molto più velocemente. Non sono necessari più di 2-3 mesi per ricostruire un edificio dalle fondamenta fino alla consegna al nuovo proprietario. Allo stesso tempo, puoi risparmiare su persone e attrezzature.
In terzo luogo, tali edifici sono particolarmente durevoli, quindi anche le peggiori condizioni atmosferiche non danneggeranno la struttura affidabile.
Per quanto riguarda le restanti azioni, sono invariate: ricerca di terreni, preparazione di documenti e licenze, creazione di un piano, analisi dei concorrenti, assunzione di personale, pubblicità e così via.
Per organizzare un'attività del genere è necessario investire da 600 mila rubli. Il costo di un "cubo" di una casa del genere costa circa 7-8 mila rubli. Durante l'anno si riesce a costruire fino a 8-10 pezzi.
Il reddito medio di una casa è di circa 300-400 mila rubli. Periodo di rimborso: 2-3 mesi.
Tabella n.2. Crescita dei partecipanti al mercato dell'edilizia abitativa in Russia
Quanto è redditizia l'idea imprenditoriale di costruire case?
Ho già detto che la costruzione di cottage (case a schiera) è uno dei tipi di attività più redditizi. Con una corretta organizzazione dei lavori di costruzione e una vendita di successo dell'edificio, puoi recuperare i costi in 2-3 case e iniziare a realizzare un profitto netto.
La cosa principale è capire da soli il settore delle costruzioni o avere buoni specialisti a portata di mano.
La costruzione di case basse in vendita alcuni anni fa era un'attività abbastanza redditizia con bassi rischi e una redditività abbastanza buona. Comunità di cottage intorno alle grandi città e ai centri regionali sorsero una dopo l'altra. Le piccole imprese di costruzione non hanno perso denaro, perché la differenza tra il prezzo per 1 metro quadrato di abitazioni finite e quanto investito nella costruzione di edifici (margine) era piuttosto elevata e “l’ingresso” nell’attività non richiedeva molte risorse.
Ora la situazione è cambiata. Si può affermare con rammarico che la costruzione di edifici bassi in vendita non è un settore di lavoro molto adatto per entrare nel commercio. Anche se un imprenditore dispone di un buon capitale iniziale, sarà difficile iniziare a costruire.
Aste per il grande commercio
Ogni casa inizia con un appezzamento di terreno su cui verrà costruita. Ed è in questa fase che gli uomini d'affari alle prime armi, che hanno già in mente progetti per i villaggi di cottage che hanno costruito, dovranno affrontare la prima delusione.
I terreni liberi per la costruzione di alloggi individuali (costruzione di alloggi individuali) rappresentano quasi sempre un bene comunale (di proprietà dell'ufficio del sindaco o dell'amministrazione regionale), che le autorità cercano di vendere o affittare alle condizioni per loro più favorevoli. Come avviene questo:
- Il piano di pianificazione urbana, che esiste in ogni grande insediamento, riserva in anticipo i lotti per tale sviluppo. Di norma, il documento viene aggiornato una volta ogni cinque anni.
- Viene indetta un'asta o una gara per il diritto di sviluppare il sito. Cosa potrebbero “volere” le autorità? Sempre una quantità di denaro impressionante. Anche nelle province questa cifra talvolta supera i 100 milioni di rubli per due o tre dozzine di ettari. E nella maggior parte dei casi la terra non diventerà di tua proprietà. Solo affitto.
I contanti non sono tutto ciò che i funzionari del dipartimento immobiliare dell'amministrazione di una città, regione o regione possono desiderare. La pratica degli ultimi anni dimostra che il contratto prevede la costruzione di “tutte le infrastrutture necessarie”. Questo, attenzione: asili nido per un certo numero di posti, una clinica o un posto di pronto soccorso, strade all'interno del blocco, servizi pubblici - elettricità, acqua, fognature, gas, se previsto nel piano di sviluppo. Anche un solo progetto per lo sviluppo di un territorio del genere costa un sacco di soldi.
La logica delle autorità è chiara. Fornire le infrastrutture per le nuove aree è responsabilità dei comuni, ma questi ultimi non hanno i soldi. Quindi cercano fonti di finanziamento extra-bilancio. Il mancato rispetto di questi termini del contratto rischia di perdere i diritti di locazione, anche se le case si trovano già sui terreni con un elevato grado di disponibilità.
Un'altra condizione comune nelle gare d'appalto per lo sviluppo di nuovi territori sono i requisiti per la stessa società sviluppatrice. Potrebbe trattarsi della reputazione aziendale (esperienza già esistente nell'attuazione di tali progetti), dell'importo del capitale autorizzato, della presenza di specialisti certificati e di un milione di altre condizioni. È possibile trovare un annuncio su tale asta sul sito web degli appalti del governo federale o sul suo equivalente regionale. Ti assicuriamo che molto ti sarà chiaro.
Quindi, nonostante il Ministero delle Costruzioni affermi che la costruzione a pochi piani è adatta alle piccole e medie imprese, la pratica dimostra il contrario. La creazione di complessi è un grande affare con grandi profitti e la strada per i principianti è ancora chiusa.
Ma non c’è bisogno di scoraggiarsi. Puoi provare un modello di business diverso e più piccolo.
Settore privato, case fatiscenti
Il modo più realistico che ti consentirà di mettere alla prova la tua esperienza nel settore edile e ottenere fondi per la realizzazione di grandi progetti è acquistare case fatiscenti nel settore privato della tua città, demolire queste abitazioni e costruire al suo posto nuove case moderne.
Questo non vuol dire che questo sia un percorso facile: in questo campo puoi incontrare numerose difficoltà. Stanno aspettando la fase di acquisto di un terreno con una casa fatiscente, lo sviluppo di un progetto e l'approvazione da parte dell'amministrazione, il collegamento alle reti dei servizi pubblici. Preparati al fatto che avrai bisogno di un avvocato qualificato che si assumerà questa parte burocratica. È importante notare che passerà molto tempo dall'acquisto di una casa fatiscente all'inizio della costruzione di nuove abitazioni basse, da diversi mesi a un anno o più. Ciò significa che verranno investiti soldi, ma nulla in cambio. Hai bisogno di una solida riserva finanziaria.
Non descriveremo il processo di costruzione in sé, né calcoleremo l'importo dell'investimento. Il costo e la tecnologia della costruzione di una casa in mattoni e legno differiscono radicalmente. Ma dovrai includere nel preventivo anche questi investimenti.
Dopo aver completato il lavoro, è necessario legittimare il “frutto” dei propri sforzi presso le autorità di regolamentazione. Non toccheremo affatto questo argomento, poiché è molto ampio e meriterebbe tutta una serie di articoli. Delega la risoluzione di questi problemi al tuo specialista, la cui assunzione è già stata menzionata.
Solo dopo che tutti i documenti saranno pronti puoi iniziare a vendere, e qui tutto dipende dal mercato. Durante la costruzione i prezzi di immobili di questo tipo possono aumentare o, al contrario, diminuire leggermente. Il potere d'acquisto (e quindi l'attività) del cliente può aumentare o, al contrario, diminuire. Questo è un rischio e devi essere preparato ad affrontarlo.
Ma possiamo rassicurarvi un po’: secondo gli esperti, dall’approvazione legislativa della proprietà privata in Russia nel periodo post-sovietico, gli immobili sono stati ed sono uno dei mezzi più affidabili per investire capitali e praticamente non sono diminuiti di prezzo . Pertanto, prima o poi il bene verrà sicuramente venduto.
Vantaggi e svantaggi
Riassumiamo gli svantaggi della costruzione di case in vendita come principale tipo di attività:
- Una grande quantità di investimento iniziale e investimento nel lavoro.
- Lungo periodo di recupero dell’investimento per il progetto: 2-3 anni.
- Procedura complicata per ottenere il permesso di costruire e mettere in funzione l'impianto.
- Rischi legati allo stato del mercato immobiliare e al potere d'acquisto dei clienti.
Principali vantaggi della costruzione di case in vendita:
- Un'opportunità per acquisire esperienza e reputazione aziendale e cimentarsi in grandi progetti di sviluppo futuri.
- Ottenere un asset affidabile e liquido.
- Bassi rischi di perdere i fondi investiti (a condizione che la costruzione sia stata eseguita nel rispetto di tutte le norme legali).
Ingresso dall'altro lato
Se tuttavia la sete di affari, e in particolare la necessità di costruire case, ti spinge avanti, inizia con qualcosa di semplice. Le difficoltà e le insidie devono essere superate, altrimenti non sei un imprenditore. Un'organizzazione edile che non vende, ma costruisce case per clienti specifici in base ai loro progetti sui propri siti, rischia molto meno. Non è necessario investire in terreni o alloggi fatiscenti, interagire con i funzionari o affittare la casa una volta completata la costruzione. Questo è un mal di testa per il cliente stesso.
Il lavoro di alta qualità creerà una reputazione e, soprattutto, fornirà il capitale per passare al livello successivo. Inoltre, l'azienda “costruirà i muscoli” sotto forma delle strutture di produzione necessarie (attrezzature, strumenti e attrezzature speciali), un team di specialisti - da tecnologi e caposquadra a squadre di lavoratori affidabili e professionali. In questa fase sarà possibile acquisire collegamenti con amministrazioni, dipartimenti di architettura e autorità di regolamentazione, che consentiranno di risolvere in modo più efficiente molte questioni relative all'edilizia. E questo vale molto.
Secondo gli esperti, un simile ingresso nel mondo degli affari è accettabile per gli imprenditori alle prime armi che vogliono entrare nel settore edile e alla fine diventare attori importanti. E noi siamo pienamente d'accordo con loro.
Ricorda che il percorso verso un grande obiettivo è composto da tanti piccoli passi. Fallo. Chissà, forse una piccola impresa di costruzioni fondata oggi diventerà in pochi anni un importante attore del settore e costruirà non solo comunità di cottage in periferia, ma anche grattacieli residenziali nei centri regionali.
Oggi, nella regione di Mosca, centinaia, se non migliaia, di costruttori privati costruiscono case in vendita.
Non esistono statistiche affidabili sugli "individui", ma c'è motivo di credere che il volume di questo mercato sia elevato. "In termini di volume, il mercato dei cottage di sviluppatori privati è paragonabile al mercato dei villaggi di cottage", afferma Zhanna Shcherbakova, direttrice del dipartimento immobiliare rurale di Miel Real Estate. Se è così, il fatturato annuo totale di questo segmento di mercato può essere stimato in miliardi di dollari.
Il fenomeno è su larga scala, ma non si sa nulla degli sviluppatori privati.
A differenza degli sviluppatori di villaggi di cottage, gli “individui” sono attori molto più piccoli.
Non si sforzano di creare marchi e non dispongono di budget per PR e pubblicità. Inoltre, evitano ogni pubblicità. Della dozzina di promotori privati che abbiamo trovato, solo un terzo si è messo in contatto e solo uno di loro non ha nascosto il proprio cognome.
Allo stesso tempo, gli “individui” rappresentano una forza molto seria. Un paio di anni fa, una grande struttura di sviluppo non ha acquistato un buon appezzamento di terreno a nord di Mosca per la costruzione di un villaggio. "Lì lavora il signor N, che ha legami con l'amministrazione, i terreni migliori e molti progetti avviati", ha spiegato l'azienda. “Non competeremo con lui”.
"Conosco imprenditori privati con un'ottima reputazione in ambienti ristretti che costruiscono 20-25 case all'anno", afferma Zhanna Shcherbakova. - In alcuni segmenti la quota di “individui” è elevata. Ad esempio, a Rublyovka non ci sono grandi appezzamenti di terreno edificabile, il che significa che è di scarso interesse per i grandi operatori. Ma per i promotori privati sono sufficienti piccoli appezzamenti di terreno per due o quattro case”.
100mila - e benvenuti!
Sulla carta, il progetto del promotore sembra molto semplice: "comprato un terreno - installato le comunicazioni - costruito una casa - venduto". Inoltre, Rublyovka non è l'unico posto dove gli imprenditori privati costruiscono case. Operano con successo in tutti i segmenti, da quello più elitario a quello economico.
Il prezzo minimo per l’ingresso nel mercato dello sviluppo privato oggi è stimato a circa 100mila dollari.
Per soddisfare questo budget, puoi acquistare 6-8 acri da una partnership di giardinaggio (30-40 mila dollari), installare le comunicazioni (nella versione economica - 10-20 mila dollari) e costruire una casa con una superficie di poco più di 100 metri quadrati per circa cinquantamila da blocchi di schiuma o pannelli sandwich economici. Un cottage del genere senza decorazioni può essere venduto, se il posto è più o meno dignitoso, per 150mila dollari.
Lontano da Mosca, un nuovo cottage di classe economica può essere acquistato da uno sviluppatore privato per 80-100 mila dollari.
In generale, nel segmento economico è evidente un enorme deficit e qualsiasi offerta ragionevole trova immediatamente un acquirente. Nell'area di quaranta chilometri da Mosca, uno degli sviluppatori privati ha recentemente realizzato il seguente progetto. Un terreno di 15 acri fu diviso in due e su ciascuno fu costruita una graziosa casetta di legno. Le case furono rapidamente vendute per $ 250.000.
Ecco un esempio da un altro segmento. Un piccolo appezzamento di 8 acri con alberi di pino in una comunità recintata tra le autostrade Rublevskoye e Novorizhskoye è costato al costruttore $ 250.000. Collegamento delle comunicazioni e costruzione di una casa (350 mq) - più di 300mila.
Una casa finita con finiture chiavi in mano è in vendita oggi per circa 1 milione di dollari.
Anche il biglietto d'ingresso al mercato di sviluppo nella zona del massimo glamour - su Rublyovka - costa almeno 1 milione, ma le case finite qui partono da 2 milioni di dollari.
Nessuno degli sviluppatori privati prevede un profitto inferiore al 40%. "Nella classe economica, la redditività dei progetti di successo può raggiungere il 100%; nel segmento d'élite, in casi eccezionali, raggiunge il 200-300%", afferma Tatyana Zvonareva, CEO di Victory Group. - Allo stesso tempo, anche i rischi e i tempi di esposizione nel segmento costoso sono più elevati. Se gli oggetti economici di solito vanno via in tre o quattro mesi, quelli costosi possono aspettare il loro acquirente per un anno e mezzo”.
Gravi investimenti finanziari nell'acquisto di terreni e nella successiva costruzione frenano molti potenziali sviluppatori e li costringono a lavorare nel segmento della classe economica. Oggi, per finanziare progetti, gli "individui" utilizzano molto spesso i propri fondi o attraggono partner. "Adesso potrei costruire un villaggio, ma ciò richiederebbe almeno 10 milioni di dollari", afferma l'imprenditore Andrey. - A causa del capitale proprio insufficiente, costruisco solo due o tre case all'anno. Non esistono ancora opzioni di finanziamento del progetto per tali opzioni. Per ottenere un prestito bancario è necessario ipotecare l'immobile. Ma non daranno soldi per un cottage in costruzione”.
Cottage vs villaggiLa maggior parte degli sviluppatori privati si concentra sulla domanda di massa: senza fronzoli, semplice e di alta qualità.
Di solito, nei primi progetti, viene elaborato un determinato modello di casa ideale, quindi viene replicata la soluzione trovata (facciate, planimetrie, attrezzature). Alcuni singoli sviluppatori formulano il loro credo in modo così chiaro che gli sviluppatori di villaggi di cottage potrebbero invidiarli. "Costruisco solo cottage in stile chalet", Kirill, uno sviluppatore con dieci anni di esperienza, condivide i segreti del suo mestiere. - Tutti i miei progetti hanno necessariamente bagni finestrati, ampie camere da letto con spogliatoi, porte finestre a tutta altezza, soffitti alti, riscaldamento a pavimento, garage per due auto e camino. Ultimamente sto installando anche un motore elettrico sul cancello: costa solo mille dollari, e il cancello che si apre con il portachiavi ha un effetto magico sull’acquirente”.
Non esistono regole generali per lo sviluppo delle case di campagna. Il concetto è determinato dalla posizione, dalle dimensioni e dalla forma del sito e dai suoi dintorni. Allo stesso tempo, lo sviluppatore deve avere una comprensione strategica del mercato.
"Una delle qualità chiave di uno sviluppatore privato è la capacità di valutare realisticamente le capacità di un sito e di capire cosa sarà richiesto in questa località", afferma Tatyana Zvonareva. C'è sempre la tentazione di costruire una casa più grande e posizionarla in una classe superiore a quella che costerebbe. Ad esempio, in qualche villaggio di Rublevka, su un terreno di sette acri, costruire un palazzo, che "dovrebbe costare milioni solo perché è Rublyovka". Bisogna anche conoscere bene il sentiment dei consumatori e indovinare l'andamento del mercato: oggi si compra il terreno, ma la casa finita dovrà essere venduta tra un anno. Ad esempio, se si esagera con le sue dimensioni, si può finire nella categoria degli asset illiquidi. È necessario entrare nel vivo anche in molti altri dettagli: layout, stile architettonico, livello di finitura e così via. E i gusti degli acquirenti cambiano abbastanza rapidamente, ad esempio, i palazzi classici con colonne, portici e portici non deliziano più. "Nonostante la grande richiesta di cottage, sul mercato ci sono molte cose mal concepite e quindi invendibili", ha condiviso uno degli sviluppatori.
La concorrenza con i villaggi di cottage è una delle forze nascoste dietro lo sviluppo del mercato delle case di costruttori privati.
Oggi, i cottage dei privati costano in media il 30-40% in meno rispetto ai loro analoghi nei villaggi, e gli acquirenti lo apprezzano. Anche l’economia dei proprietari privati e degli sviluppatori di villaggi è leggermente diversa. I singoli individui hanno un periodo di attuazione del progetto molto più breve (un anno contro due o quattro) e spesso hanno costi inferiori: gli sviluppatori dei villaggi sono costretti a spendere molti soldi per connettere le reti principali.
Tuttavia, il mercato sta cambiando e la differenza dei prezzi gioca sempre meno un ruolo nel tempo: gli acquirenti si rivolgono attivamente ai villaggi centralizzati. “Gli insediamenti stanno schiacciando i proprietari privati. Il futuro, senza dubbio, appartiene ai villaggi con un'unica concezione, sicurezza, servizio di manutenzione e infrastrutture comuni: gli acquirenti vogliono comfort e sicurezza. Tutti vogliono vivere in modo civile", dice l'imprenditore Andrei, che tra l'altro ha comprato lui stesso una casa in un villaggio centralizzato.
"La mia unica esperienza infruttuosa nella costruzione di un cottage è stata associata a uno sviluppo caotico come Shanghai, anche se si trovava a Rublyovka, in una posizione prestigiosa", dice uno degli sviluppatori. - Lì difficilmente ho restituito i soldi spesi. Adesso costruirò o in villaggi di cottage dove la terra viene venduta senza contratto, o in vecchie zone di dacie. Non ho mai più messo piede nei villaggi, nei “campi” e a “Shanghai”!”
Tipologia di sviluppatori
La comunicazione con agenti immobiliari e sviluppatori ha permesso di identificare diversi gruppi di sviluppatori privati con diverse strategie di mercato.
"Monopolisti locali" specializzarsi nella costruzione in una determinata area o anche in una località. Spesso vengono scelti i siti delle vecchie dacie forestali come Malakhovka, Aprelevka o Nemchinovka. Di solito vivono lì e quindi sono ben orientati in questo spazio limitato, conoscendo le preferenze degli acquirenti lì. La gente del posto è la prima a conoscere tutti i terreni in vendita e spesso li acquista a un prezzo inferiore rispetto al mercato.
“Lo hanno costruito da soli” inizialmente costruiscono una casa per se stessi, e poi si scopre che per qualche motivo non è adatto a loro. Oppure si decide di vendere perché è più redditizio utilizzare il ricavato per acquistare un altro terreno e costruirvi una nuova casa. Di conseguenza, il denaro destinato al proprio alloggio inizia a essere trasferito con profitto da un progetto all'altro.
Ci sono anche "vicino all'amministrazione" deleghe di funzionari su cui sono registrati i terreni appena ritirati.
Una parte di tale lotto di terreno viene solitamente immediatamente venduta per utilizzare il ricavato per installare le comunicazioni e iniziare a costruire case sui restanti lotti. Ma il "libero" corrompe: di solito ciò influisce sia sulla qualità della costruzione che sulla ponderazione del concetto nel suo insieme. Talvolta una parte del terreno rimane sottosviluppata per molto tempo: i funzionari non riescono a mettere le mani sulla loro quota.
"Costruttori" provengono dalla tecnologia, possedendo, ad esempio, la produzione del legno. Hanno un processo tecnologico snello e una discreta qualità, ma spesso sono costruiti in siti poco favorevoli, poiché non hanno accesso diretto al suolo.
Forse la categoria di sviluppatori più interessante è "Colletti bianchi".
Si tratta di top manager di grandi aziende di Mosca che sviluppano i propri progetti di sviluppo nella regione di Mosca. Il loro punto di forza è la disponibilità di risorse finanziarie e la buona conoscenza delle esigenze del cliente. È sufficiente che costruiscano semplicemente "come per se stessi" e le persone nella loro cerchia lo apprezzeranno sicuramente. Questi sono gli sviluppatori più creativi che si sforzano non solo di guadagnare denaro, ma anche di realizzare se stessi.
Uno di questi sviluppatori, mentre sciava in Europa, si innamorò dello stile alpino e fu uno dei primi a costruire chalet nella regione di Mosca. Un altro è appassionato di nuove tecnologie: “Ci sono molti nuovi prodotti che compaiono costantemente nel settore edile e voglio provarli. Ad esempio, l'utilizzo di facciate ventilate consente la loro realizzazione anche in inverno, riducendo notevolmente i tempi di costruzione. Lo stesso vale per le tecnologie di pittura murale ad alta velocità: è più costosa, ma fa risparmiare tempo. Vincendo qualche mese, puoi migliorare significativamente la performance finanziaria del progetto!”
Un posto sotto il sole
Sembra che costruire cottage in vendita sia un'attività redditizia e semplice. Il primo pensiero quando lo incontri: “Posso farlo anch’io”. Redditività? Molto alto. Barriere amministrative? Praticamente no: ho comprato il terreno e l'ho costruito. Rispetto ai progetti in città, dove le approvazioni richiedono tre anni, questo è il paradiso. Conoscenza speciale? Non sembra nemmeno necessario: tutti se ne intendono di edilizia, proprio come il calcio.
Ma non è così semplice. Un principiante incontrerà inevitabilmente una serie di problemi che gli sviluppatori esperti hanno già risolto.
Uno dei principali rischi di questa attività è la costruzione. Invitare un'impresa di costruzioni riduce drasticamente la redditività del progetto, quindi vengono assunte principalmente squadre che costano almeno il 30% in meno. Ma in questo caso aumentano i rischi, così come il costo in termini di impegno e tempo per controllare la qualità della costruzione e i costi. "Il successo del progetto dipende in gran parte dalla disponibilità di un caposquadra di cui ci si può fidare", afferma lo sviluppatore Sergei. - Finora non ho trovato una persona simile. È successo di tutto: sono scappati con i soldi e hanno dovuto distruggere quello che avevano costruito”.
Anche con il “suo” caposquadra, il costruttore deve visitare il suo cantiere almeno due volte a settimana. Per le persone che vivono e lavorano a Mosca, questo è un peso serio. "La fase finale richiede molto tempo", condivide Dmitry. - Compro personalmente tutti i materiali di finitura, le attrezzature e gli impianti idraulici. Inoltre, durante i lavori di finitura, sorgono molte domande che è meglio risolvere da soli: dopotutto, i costruttori non faranno ciò che è meglio, ma ciò che è più conveniente per loro. Di conseguenza, i fine settimana e due o tre mattine durante la settimana lavorativa sono dedicate alla costruzione”.
"Nel suo primo progetto, un principiante acquisterà materiali da costruzione nei mercati e nei negozi, pagando più del dovuto almeno il venti per cento", afferma Kirill. - E ho stabilito collegamenti con fabbriche e grandi grossisti, dove ho sconti. Il mattone, ad esempio, mi viene portato direttamente dalla Bielorussia”.
Infine, una delle principali difficoltà dell’edilizia privata è legata alla ricerca del “giusto” appezzamento di terreno.
Sul mercato secondario esiste un’ampia scelta, ma a un esame più attento la maggior parte dei siti non è adatta all’edilizia commerciale. "Era quasi due anni e mezzo che cercavo un sito per il mio primo progetto", si lamenta il "giovane" sviluppatore Dmitry. - Da qualche parte c'erano documenti incompiuti, da qualche parte c'erano difficoltà con le comunicazioni. E anche una conformazione infelice del sito, una posizione poco interessante, un quartiere sfavorevole, un ingresso difficile e molto altro ancora”.
"Spesso i siti sono notevoli per molti fattori, ma hanno, come diciamo noi, "mine nascoste" che non possono essere neutralizzate in seguito", dice un altro costruttore. - Quindi, recentemente mi è piaciuto un sito in una bellissima radura vicino all'Istria. Si stava andando verso un accordo, ma poi ho saputo tramite amici che le persone non erano state in grado di costruire su questo sito per cinque anni. Si è scoperto che le autorità locali vivono nella vicina comunità di cottage e non vogliono che la vista venga rovinata. Silurano ogni tentativo di sviluppo”.
Gli sviluppatori esperti conoscono i dettagli di molti siti e, di norma, hanno accesso a terreni promettenti.
La particolarità del momento attuale sta nel fatto che recentemente i piccoli appezzamenti di terreno nella regione di Mosca sono aumentati notevolmente di prezzo, almeno del 30-40% in un anno. Di conseguenza oggi è molto difficile trovare un appezzamento di terreno adatto al rapporto qualità-prezzo. Uno sviluppatore esperto ha persino rinviato per un po’ nuovi progetti: “Tutto sta diventando così costoso e non capisco ancora la nuova economia e cosa bisogna costruirci dentro”. Quindi, se prima, in un mercato in rapida crescita, solo errori gravi potevano impedire a uno sviluppatore privato di realizzare buoni profitti, ora entrare nel mercato per nuovi operatori non è così facile. Soprattutto se si tiene conto della pressione sempre crescente degli insediamenti di cottage.
