Výber dodávateľa stavby domu. Ako si vybrať dodávateľa generálnej výstavby

11.08.2023

Ako si vybrať stavebný tím a dodávateľa a ako zorganizovať proces výstavby chaty tak, aby ste s minimálnym časom a námahou dostali presne taký dom, aký ste chceli.

Prvá fáza: skúsenosti, služby, ceny

Prvým odporúčaním pri výbere dodávateľa je zvážiť iba skúsené spoločnosti s dobrou povesťou. Samozrejme, firma bez praxe je jednoznačný hazard. Pred nováčikom na trhu by ste však nemali hneď utekať: startup môže ponúknuť veľmi dobré podmienky, pretože je v jeho záujme rozvíjať portfólio, recenzie a získať nejaký prevádzkový kapitál. Preto je dosť možné, že takáto spoločnosť sa bude snažiť získať dobré meno tým, že bude dobre budovať a bude súhlasiť s výraznými zľavami. Mali by ste to však robiť iba vtedy, ak máte čas, energiu a znalosti na úplné riadenie procesu, v iných prípadoch je lepšie zvoliť si spoločnosť s rozsiahlymi skúsenosťami a dobrou povesťou.

Okrem skúseností si treba dať pozor na objem stavby. Skúsenosti sú veľmi dôležitou súčasťou. Preto sa vo fáze štúdia stránky pozrite na dokončené projekty. Čím vyšší cenový segment, v ktorom spoločnosť pôsobí, tým menej projektov pravdepodobne zrealizuje, keďže každý z týchto domov je jednodielnym exkluzívnym produktom. V segmente „economy“ je logické, ak je realizovaných projektov naozaj veľa – až niekoľko desiatok ročne.

Okrem toho si treba dať pozor na to, koľko stavebných technológií firma používa. Ak ich je veľa, je to dôvod na pochybnosti. Spoľahlivé firmy sa spravidla špecializujú na jednu alebo dve technológie, v ktorých dosahujú vysokú zručnosť, školia personál, predpisujú predpisy a sledujú nové produkty. Ak vám ponúknu pórobetón, vrstvené dyhované rezivo a zrubové domy, takáto spoločnosť pravdepodobne spolupracuje so subdodávateľmi a sama môže zaručiť len málo.

Samostatne stojí za zmienku ceny. Cenovky uvedené na webovej stránke často nemusia odrážať celý obrázok. Ak teda jedna firma ponúkne postaviť ten istý dom za dva milióny a druhá za päť, môže to znamenať, že prvý marketingový záujem neprezradil celú sumu. Napríklad toľko stojí dom bez základov, podláh a nákladov na prácu, ale o tom sa dozviete prinajlepšom v kancelárii, takže v tejto fáze je lepšie zamerať sa nie na cenu, ale na iné ukazovatele.

A, samozrejme, v prvej fáze by sme mali využiť výhodu našej doby – dostupnosť informácií. Po výbere niekoľkých spoločností so zaujímavými ponukami si musíte nájsť čas na preštudovanie recenzií o nich. Na vlastnej webovej stránke spoločnosti však budú pravdepodobne iba pozitívne, preto je vhodné pozrieť si recenzie na niekoľkých špecializovaných stránkach a tiež ich vyhľadať na sociálnych sieťach. Nebuďte príliš leniví na to, aby ste sami vytvorili novú tému a požiadajte ľudí, aby hovorili o svojich skúsenostiach so spoluprácou s tou či onou spoločnosťou – takto získate objektívny obraz.

Druhá fáza: rokovania a personálne spravodajstvo

Pri stretnutí s manažérom v kancelárii by ste nemali váhať a položiť ďalšie otázky. Prvým ukazovateľom pre vás je, ako „na tému“ je. Dobrá a spoľahlivá spoločnosť bude mať vyškolený a kompetentný personál. Ak sa manažér začne „vznášať“, ak ho vaše otázky mätú, malo by to byť alarmujúce. Po druhé, určite sa opýtajte, či sa môžete ísť pozrieť na zariadenia vo výstavbe. Najlepšou možnosťou je, ak ste to navrhli sami a dali veľa adries.

Venujte pozornosť tomu, či je veľký rozdiel medzi počiatočnými podmienkami uvedenými na stránke a tým, čo hovorí manažér. Samozrejme, mnohí používajú triky na prilákanie kupca, ale čím je rozpor závažnejší, tým väčší je dôvod domnievať sa, že to nie je jediná sloboda, ktorá je tu povolená.

Pýtať sa na zamestnancov firmy má zmysel. Napríklad, aké tímy stavajú domy? Sú to subdodávatelia alebo sú to zamestnanci na plný úväzok? Uprednostňuje sa druhá možnosť. V normálnej firme sa zavedú všetky obchodné procesy, to znamená, že na projekt nebudú brané tímy z otvoreného trhu, ale stáli zamestnanci. Významné bude aj to, ak má spoločnosť jedného alebo viacerých architektov – to demonštruje ochotu pracovať s klientom, s jeho preferenciami a zároveň to poslúži ako nepriamy dôkaz, že firma má veľa zákaziek, keďže outsourcer by byť prijatý na jednorazovú prácu. Prítomnosť dizajnéra na plný úväzok alebo celého dizajnérskeho oddelenia možno považovať za dodatočnú záruku kvality postavených domov, pretože odborníci budú môcť optimálne vybrať materiály, inžinierske systémy a vypočítať všetky nuansy dizajnu budovy. .

Tretia etapa: ísť na stavenisko

Konštrukcia je hlavným lakmusovým papierikom, ktorý pomôže urobiť konečné rozhodnutie. Aj keď sa v zložitosti stavebného procesu veľmi nevyznáte, stačí sa pozrieť na to, ako je lokalita udržiavaná. Je odpad rozhádzaný? Sú materiály nahromadené náhodne? Sú pracovníci oblečení v tom, čo nosia, fajčia a povaľujú sa? Preto je lepšie hľadať inú spoločnosť. Ak je všetko úhľadne zložené, nie je tam žiadna špina, všetci remeselníci sú v práci a oblečení vo firemnej uniforme - to je už znak zodpovednosti a organizácie.

Môžete sa tiež bližšie pozrieť na samotný proces výstavby. Samozrejme, pre neprofesionála je ťažké pochopiť technologické jemnosti, ale stále existujú celkom zrejmé veci. Ak je vaša strecha napríklad izolovaná nie zdola, ale zhora a dokonca aj v daždi, potom je logické, že zvlhne a stane sa ako mokrá vata. Toto je hrubé porušenie technológie, bez ohľadu na to, čo vám pracovníci hovoria.

Ak vás niečo upozornilo, ale nie ste si istí, či je to správne alebo nesprávne, jednoducho sa opýtajte, čo pracovníci práve robia a prečo? Zároveň sa opýtajte, ako dlho sú v tejto spoločnosti, či sú v zamestnaní alebo nie. Môžete tiež urobiť niekoľko fotografií a potom hľadať zhody na internete alebo zistiť na špecializovaných stránkach (fórach), povedzme, či je izolácia alebo izolácia nainštalovaná na pravej strane, alebo či nie je porušená postupnosť akcií.

Štvrtá fáza: transparentnosť zmluvy

Zmluva je vašou rezerváciou na celý čas do dokončenia stavby, ako aj po nej. Najjednoduchším (ale najdrahším) spôsobom je zobrať si so sebou právnika, ktorý sa vyzná v zmluvnom práve nehnuteľností. Ak to chcete urobiť sami, budete musieť byť opatrní. Môže existovať jedna alebo viacero dohôd. Napríklad samotný zákazník to môže z nejakého dôvodu rozdeliť na etapy, napríklad samostatne uzavrieť zmluvu na výstavbu „škatule“ domu, samostatne na inžinierske siete a samostatne na dokončenie.

Všetky potrebné položky - odhady, dizajn a pod. sú vypracované ako prílohy k zmluve. To znamená, že by ste nemali uvádzať, že podľa zmluvy sa spoločnosť zaväzuje postaviť dom šesť krát šesť metrov bez toho, aby ste vysvetlili, o aký dom ide. Musíte tiež uviesť, kde a ako sa dom na pozemku nachádza.

Niekedy existujú neoficiálne formulácie, napríklad odhad hovorí: „základ je jeden kus, steny sú štyri kusy“. nie je to správne. Preto by ste sa mali mať na pozore, ak sa celá zmluva o výstavbe domu zmestí na dve strany. V skutočnosti je sprevádzaný pomerne veľkým balíkom dokumentov: harmonogramy výstavby, splátkové kalendáre, projekt, odhady, technické podmienky atď.

Záručné povinnosti by sa mali preskúmať samostatne. Záruka musí oddeliť nosné konštrukcie domu a ostatné komponenty. Zákazník stavajúci dom má zo zákona päť rokov na to, aby zistil nedostatky. Ak je záručná doba kratšia, je to varovný signál. Zvláštne a nezmyselne však bude pôsobiť aj veľmi dlhá záruka, akoby sa vám firma snažila natiahnuť cez oči a presvedčiť vás o svojej chladnosti a spoľahlivosti. V skutočnosti môže nastať neoficiálna situácia, keď záruka stále platí, ale spoločnosť je už dávno preč. Na firmu sa teda treba pozerať komplexne: ak je skúsená a známa, nepotrebuje reputačné riziká, to znamená, že urobí všetko pre to, aby predišla poruchám pri výstavbe alebo čo najrýchlejšie odstránila prípadné neskôr zistené problémy.

V ideálnom prípade by pred začatím výstavby nezaškodilo podpísať osobitný akt o prevzatí a odovzdaní staveniska, podľa ktorého všetko, čo sa na stavenisku deje, prechádza do zodpovednosti zhotoviteľa. To znamená, že dodržiavanie bezpečnostných predpisov, bezpečnosť materiálov, poriadok na stavenisku - to všetko by sa malo stať jeho, a nie vašou oblasťou zodpovednosti, a to je potrebné zaznamenať.

Piata etapa: kontrola počas výstavby

Ak to váš dodávateľ povolí, môžete si najať vlastného inžiniera, aby na to dohliadal. Stáva sa však aj to, že to zhotoviteľ nepovolí, vtedy treba byť pri preberaní obzvlášť opatrný. Je ťažké pochopiť bez stavebných znalostí, ale môžete niečo pochopiť, ak viete, čo hľadať.

Môžete tiež trvať na tom, že prácu budete vykonávať postupne. Samostatne základ, zvlášť steny a tak ďalej. Väčšina spoločností má internú kontrolu kvality – môžete a mali by ste sa opýtať, ako sa to deje, kto je za to zodpovedný. Ak vám zrazu povedia: „Máme skúsené tímy, nemusíme na ne dohliadať,“ je to opäť nebezpečný moment.

Máme napríklad viacstupňovú kontrolu: priamo v tíme majster sleduje prácu, dodržiavanie všetkých pokynov a technológií a ďalšou úrovňou je náš interný technický dozor, ktorý môže kedykoľvek zastaviť všetky práce, ak sa niečo robilo. v rozpore. Zároveň majstri majú svoju – peňažnú – motiváciu, aby sa práca nezastavovala, teda majú záujem robiť prácu správne.

Existujú však spoločnosti, ktoré sa tomu zdráhajú. Spravidla majú za úlohu rýchlo a nepozorovane absolvovať čo najviac etáp, napríklad zakopať, zaliať betónom, zamurovať všetko, čo by mohlo odhaliť závadu alebo porušenie technológie. Aj tu by nezaškodilo pozvať na kontrolu špecialistu - bude to stáť menej a ušetrí vás to od nepríjemných problémov, ak sa nedostatky objavia po roku alebo dvoch.

Hlavná vec na zapamätanie je však: čím pozornejší ste boli v prvých fázach, tým menej starostí budete mať neskôr. Dobrý, zodpovedný dodávateľ vám skutočne ušetrí bolesti hlavy a neplánované výdavky na ďalšie roky.

Všetky realitné novinky a zaujímavé informácie na našom kanáli sociálnych médií. Prihláste sa na odber a zostaňte informovaní!

Vypracujte plán organizácie výstavby.

Za týmto účelom si na pláne lokality vopred premyslia a vyznačia miesta na skladovanie materiálu, umiestnenie stavebných mechanizmov, prístup pre vozidlá a stavebné stroje, trasy na zásobovanie dočasnou elektrickou sieťou a vodovodom.

Existujú dve možnosti skladovania materiálov na mieste:

Dodávatelia alebo dodávatelia materiálov môžu vychovávať ich postupne podľa potreby pre túto etapu prác. V tomto prípade je veľkosť plôch na skladovanie materiálov minimálna.
Môže byť výhodné kúpiť a dodať materiály vopred keď dodávatelia poskytujú sezónne zľavy. Umiestniť veľké množstvo materiálov na miesto v zóne bez zástavby je už náročnejšie. Veľkosť pozemku nemusí byť dostatočná. Nie je nezvyčajné hľadať záložné stránky mimo lokality.

Na stavenisku je potrebné zabezpečiť miesto na umiestnenie miešačky betónu. Neďaleko by mali byť priestory na skladovanie piesku, drveného kameňa, ako aj sklad s cementom a suchými zmesami. Do miešačky betónu je potrebné dodať elektrinu a vodu.

Stenové materiály (tehly, tvárnice, rezivo, guľatina a pod.), ktoré sa na stavbe používajú vo veľkom množstve, sa skladujú bližšie k rozostavanému domu, aby sa nemuseli prenášať ďaleko.

Na stavenisku je vhodné mať prístrešok— pracovisko na prípravu materiálov a výrobných štruktúr používaných na stavenisku. Takéto školenie je potrebné napríklad pri práci s kovaním, drevenými dielmi, ako aj klampiarmi a pokrývačmi.

Veľké množstvo materiálov treba pri skladovaní chrániť pred vlhkosťou alebo slnkom. Ide o rezivo a iné drevené diely, výrobky z minerálnej vlny, suché zmesi, sadrokartónové dosky, strešné lepenky atď. Ostatné materiály sa ľahko poškodia, stratia alebo odnesú. Skladovanie takýchto materiálov si vyžaduje vybudovanie alebo prítomnosť uzavretých skladov.

Pri nákupe materiálov a zariadení na budúce použitie zhodnoťte náklady na organizáciu ich skladovania. Je možné, že nákup materiálov vopred nebude ziskový.

Stavba sa zvyčajne začína vybudovaním vstupu do areálu. Vzhľadom na to, že pohon budú využívať niekoľkotonové nákladné autá na dovážanie piesku, štrku, betónu a iných stavebných materiálov na stavenisko, je potrebné k usporiadaniu pristupovať dôkladne a dobre a dlhodobo. Vstup na stavenisko je výhodné umiestniť na miesto budúceho stáleho vstupu do domu.

Zamyslite sa nad otázkou vopred odvod dažďovej a roztopenej vody zo staveniska. Základová jama a zákopy pod základom by nemali byť zaplavené. Nemôžete položiť základ na pôdu, ktorá je vlhká od vody. Na odvodnenie vody sa pred začatím prác vykopávajú drenážne priekopy.

Prinášame a na mieste nainštalujeme príves, kde sa stavitelia môžu schovať pred dažďom a uložiť náradie. Na tento účel niektorí stavajú na mieste z dosiek dočasný prístrešok.

Ak je to možné, urobíme to práce na dodávke elektriny z napájacieho zdroja do kabíny. Ak nie, potom zakúpime a nainštalujeme generátor na dodávku elektriny do elektrického náradia, vodných čerpadiel a iných zariadení. Generátor príde vhod aj po pripojení do elektrickej siete ako záložný zdroj napájania v dome. Odporúčaný elektrický výkon generátora je minimálne 5-7 kW.

Ďalším krokom by mohla byť inštalácia plotu okolo staveniska, aby sa zabezpečila bezpečnosť materiálov a iného majetku počas výstavby.

Na ochranu pred krádežou Odporúčam nainštalovať video monitorovací systém s cloudovým úložiskom, pretože výber je obrovský. Zaveste prvý fotoaparát otvorene a zreteľne. Na stožiari na okraji pozemku s výhľadom na dom a hospodárske budovy. Druhú ale zaveste na druhú stranu smerom k susedke, nech vidí aj dom, aj prvú kameru. Ale stavitelia by o tom nemali nič hovoriť. A navyše nainštalujte pár infračervených svetiel pre nočný režim.

Najatým staviteľom bolo povedané, že existuje video dohľad a že budú prísne sankcie za krádež a tak ďalej. Každý musí podpísať zmluvu o zodpovednosti. Nainštalujte si kamery, je to ziskové. :)

Riešime otázku zabezpečenia stavby vodou. Je výhodné ihneď vybudovať trvalý zdroj zásobovania vodou zabezpečený projektom - studňu alebo studňu, prípadne napojiť sa na centrálnu vodovodnú sieť obce. Ale tento proces si vyžaduje čas. Ak chcete veci urýchliť, nainštalujte nádobu na miesto a naplňte ju dovezenou vodou.

Nakupujeme stavebný materiál

Nákupom stavebného materiálu môžete poveriť zhotoviteľa vykonávajúceho práce – máte o starosť menej.

Ale ak chcete ušetriť peniaze, vezmite si túto prácu sami. Preskúmajte trh, zozbierajte všetky možné informácie o cenách a kvalite stavebných materiálov v regióne stavebníctva. Je bezpečnejšie nakupovať materiály od známych výrobcov, ale môže byť lacnejšie nájsť materiály od menej známych značiek, ktoré však nie sú v kvalite nižšie ako tie prvé.

Nekupujte príliš lacné materiály. Pamätajte na základné pravidlo trhu – kvalita stojí peniaze.

Pri nákupe veľkého množstva tovaru určite zjednávajte s predajcami. V obdobiach zníženého dopytu (zvyčajne november až február) sa často poskytujú cenové zľavy. Počas tejto doby nakupujte materiály vopred. Získajte zľavy od predajcov za nákup veľkoobchodných množstiev tovaru, bezplatné doručenie, vykládku a platby na splátky.

Dohodnite si alebo zistite podmienky vrátenia materiálov v prípade, že na stavbe zostali prebytočné, nespotrebované materiály.

Výber dodávateľa stavby domu

Stavbu domu je lepšie zveriť stavebnej organizácii. Svedomitý, renomovaný dodávateľ vás ušetrí od mnohých starostí s organizáciou stavby, nákupom a dodávkou materiálu, od potreby hľadať a vyjednávať so stavebnými tímami, dohliadať na ne a riešiť s nimi rôzne kontroverzné záležitosti.

Stavebná organizácia vám bude zodpovedať za načasovanie a kvalitu prác, bezpečnosť materiálov a bezpečnosť staveniska. Za toto všetko si však budete musieť zaplatiť.

Aby ušetrili peniaze, mnohí developeri sa rozhodnú prevziať časť práce na stavbu domu sami. Vývojár vykonáva časť práce pomocou svojej rodiny. Na výkon iných prác si najíma tím stavbárov – robotníkov pracujúcich na dohodu, ako fyzické osoby alebo ako jednotliví podnikatelia.

Pri výbere dodávateľa by ste sa mali v prvom rade zamerať na odporúčania jeho predchádzajúcich zákazníkov. Svedomitý dodávateľ nebude mať s poskytovaním takýchto odporúčaní žiadne ťažkosti. Odporúčania môžu byť buď písomné alebo ústne.

Odporúčania by mali potvrdiť svoju schopnosť vykonávať typy prác a používať materiály, ktoré sa budú používať na vašej stavbe. Skúste si prezerať objekty a komunikovať so zákazníkmi, pre ktorých už dodávateľ pracoval pred vami.

Pred začatím rokovaní so zhotoviteľom sa snažte zistiť cenové rozpätie v regióne na stavebné práce, ktoré sa budú vykonávať na vašej stavbe.

Dobrý odborník, profesionálny tím:

Špecializuje sa na vykonávanie určitého typu práce, jednej alebo dvoch, nie viac.
Vie ako a nezabudne čítať projektové výkresy. Pred uzavretím zmluvy si prezrie stavenisko, oboznámi sa s projektom a odhadom (ak nejaký existuje), aby zistil a vyhodnotil podmienky, objem a charakter diela, ako aj aké materiály bude potrebné riešiť s Až potom sa začne rozhovor o cene diela.
Za svoju prácu si neúčtuje úžasne nízku cenu a nežiada zálohu.
Pozná svoju vlastnú hodnotu, nie viac ako +20 % trhovej ceny. Profesionál zarába dobre, pretože pracuje rýchlo. Pri vysokej cene bude málo objednávok. Preto to nie je pre neho výhodné.
Som pripravený podpísať písomnú zmluvu o vykonaní práce s platbou podľa odhadu (alebo inej dohodnutej ceny) a nezačínam hovoriť o „platení dodatočných nákladov“.
Disponuje vlastným náradím vrátane elektrického náradia a malých stavebných strojov používaných na prácu - miešačka betónu, zváračka, elektrocentrála atď. To, že nemáte správny nástroj, spomaľuje vašu prácu. To je dôvod, prečo toho majú profesionáli vždy veľa a pri všetkých príležitostiach.
Práca sa nezačne, kým nie je zakúpený a dodaný všetok materiál. A je jedno kto to kupuje. Sedieť a čakať nie je pre profíkov.
Profíci nemajú druhé/hlavné zamestnanie.

Bohužiaľ, väčšinu dodávateľov, ktorí ponúkajú svoje služby, nemožno považovať za svedomitých profesionálov.

Dodávatelia, s ktorými by ste sa nemali zaoberať:

Tí istí pracovníci sú pripravení urobiť všetko od zakladania cez strechu až po elektrikárske práce.
Nevedia a nechcú projekt sledovať. „Vedia lepšie, ako na to“ a robia to, čo je pre nich jednoduchšie. V dôsledku toho sú okná na nesprávnom mieste, nie je dostatok vetracích kanálov a otvor pre schody je malý.
Pri uzatváraní zmluvy sú pripravení vykonať akúkoľvek prácu bez toho, aby sa pozreli na projekt, stanovili nízku cenu za svoje služby a potom v procese práce rôznymi spôsobmi získali od zákazníka ďalšie peniaze.
Požiadajú o zálohu a po prijatí peňazí zmiznú. Dobre - ak nie navždy. Často sa ukáže, že na susednej stavbe ešte neskončili a pracujú tam ďalej.
Vyberú si moment a ponúknu zákazníkovi, buď zaplatí viac, alebo sme preč.
Uvádzajú, že práca sa ukázala byť náročnejšia alebo rozsiahlejšia, ako si mysleli, a preto si musia priplatiť.
Tvrdia, že použili viac materiálov, ako plánovali. Pre zmätenie vývojára sú materiály dodávané na miesto v malých dávkach, takže nie je možné sledovať celkové množstvo dodaného materiálu.
Nafukujú ceny za materiály, ktoré kupuje dodávateľ.
Presviedčajú zákazníka, aby urobil niečo rýchlejšie a jednoduchšie, ako je akceptované dizajnom a technológiou práce, spravidla na úkor kvality.
Pod rôznymi zámienkami sa snažia zákazníkovi (inžinierovi technického dozoru) neukázať výsledky práce, ktoré potom budú skryté. Napríklad obložia stenu sadrokartónovými doskami bez toho, aby ukázali, ako a koľko izolácie je pod ňou položená.

Developer si na organizáciu výstavby môže najať samostatného špecialistu – majstra. Majster je pripravený prevziať prácu pri organizácii výstavby, zháňaní pracovníkov a uzatváraní zmlúv s nimi, nákupe a dodávke materiálu a iné práce. Služby majstra oslobodia developera od mnohých starostí, a sú lacnejšie, ako keby sa na stavbe domu podieľala stavebná firma.

Nenaleťte na návnadu „predáka-podvod“. Taký „šéf“ s dobrým mobilom, autom strednej triedy, hlasným, sebavedomým hlasom, pripravený bez problémov vyriešiť akékoľvek stavebné problémy, sa pokúsi získať od vás dobrý preddavok. Po prijatí zálohy v lepšom prípade pošle na stavbu náhodných ľudí práve naverbovaných z inzerátu v novinách. Potom sa jeho telefón stane nedostupným a on sám sa stane nepolapiteľným. Alebo môže majster zmiznúť po prijatí prvej platby za vykonanú prácu.

Všetko popísané vyššie môže dôjsť k nečestnosti, ako od súkromných špecialistov a tímov, tak aj od stavebných firiem s veľkým menom, kanceláriou a sekretárkou. Drahý dodávateľ nie je vždy najlepší a lacní pracovníci vás prinútia míňať viac.

Rada pre developera – ako správne budovať vzťah so zhotoviteľom

Uzatvorte s dodávateľom písomnú zmluvu na základe návrhu a odhadu.
Uzatvorte zmluvu na samostatné krátke etapy práce, aby ste sa mohli rýchlo zbaviť bezohľadného dodávateľa. Hrozba z vašej strany, že odmietnete pokračovať v spolupráci, disciplinuje dodávateľa.
Najmite špecializované tímy. Jeden je určený na stavbu základov a kladenie stien, druhý na inštaláciu strechy, tretí na inštaláciu okien atď.
V zmluve je jasne uvedené, čo je potrebné urobiť, kedy a výšku platby.
V zmluve si určite zadefinujte sankcie pre zhotoviteľa za porušenie termínov dokončenia diela.
Každý musí podpísať dohodu o finančnej zodpovednosti za stavebný materiál, vybavenie a drahé náradie.
Pokúste sa vyhnúť plateniu vopred. V zmluve uveďte postupnú platbu za vykonanú prácu. Platiť iba v plnej výške hotovo a prijaté vaše etapy práce. Nezaplatené peniaze sú vaším hlavným nástrojom tlaku na dodávateľa.
Po dokončení diela zaplatiť zhotoviteľovi najviac 90% z dohodnutej sumy. Zvyšných 10 % doplatíte napríklad po troch mesiacoch, po odstránení skrytých vád, ktoré je možné počas tejto doby zistiť. Túto podmienku uveďte v zmluve.
Využite služby odborného inžiniera technického dozoru alebo skúseného stavebníka, ktorému dôverujete. Ako môže pomôcť inžinier technického dozoru, pozri začiatok článku. Dodávatelia často využijú vašu neskúsenosť so stavbou vo svoj prospech.
Snažte sa neprekračovať obchodné vzťahy s dodávateľmi. To bude disciplinovať dodávateľa a nedovolí mu manipulovať s vami.
Rozhodne prerušiť vzťahy s neschopným a bezohľadným dodávateľom. Ak budete nasledovať jeho príklad, uveríte jeho presviedčaniu a sľubom, že všetko napravíte, stratíte ešte viac času a peňazí.
Premyslite si a prediskutujte s dodávateľom algoritmus na monitorovanie a akceptovanie vykonanej práce. Inžinier technického dozoru alebo vy sami musíte skontrolovať a prijať výsledky skrytých prác, ktoré sa potom stanú neviditeľnými. Ak ste urobili omietku, prijmite ju. Potom ich nechajte tmeliť, prijmite to tiež a až potom tapetujte. Nainštalované laminátové podlahy - akceptujte to. Soklové lišty neskôr. V práci nechajte pokračovať až po odstránení chýb a ich opätovnej kontrole.
Neakceptujte návrhy dodávateľa na zmenu dizajnu, výmenu materiálov alebo vykonanie niečoho rýchlejšieho a jednoduchšieho bez diskusie s projektantom a/alebo technikom technického dozoru.
Ak dáte peniaze za materiál, potom je potrebné všetok materiál zakúpiť naraz za celú sumu. A ľahni si na svoje miesto. Ale nie je to tak, kúpili to za polovičnú sumu a druhú polovicu vzali ako zálohu. Zamestnanec si drobnosti kupuje sám. Zaplatíte za to dodatočne! raz za týždeň.

Platba za prácu navyše. Tu je potrebné jasne rozlišovať medzi dvoma možnosťami. Interpret to nemohol vedieť. Začali napríklad kopať dieru do zeme. Ale ukázalo sa, že tam dole je starý základ, ktorý treba vytĺcť. Tu je ďalšia práca logická. Interpret zabudol, nebral do úvahy, nepremýšľal. Napríklad som „zabudol“ naniesť základný náter pod tmel. Je to určite na jeho úkor. Koniec koncov, on je profesionál, nie vy.

Nenechávajte návrh a stavbu domu v tých istých rukách- musia byť odlišné, nezávislýšpecialistov alebo organizácií navzájom. Konkurencia záujmov a názorov týchto špecialistov vám umožní vybrať si optimálne riešenie a vyhnúť sa neoprávneným nákladom.

Schéma práce medzi objednávateľom a dodávateľmi - dizajnérmi a umelcami. Iba tento typ práce vám umožní ušetriť peniaze a dosiahnuť lepšie výsledky.

Firiem, tímov, súkromných vlastníkov ponúkajúcich sa vo formáte „všetko v jednom“ je viac než dosť, ktorí sa „navrhujú“ a sami si to robia. Zdalo by sa, že je to šťastie. ALE…

V tomto prípade vzniká veľmi zlý jav, ktorý sa nazýva konflikt záujmov.

Čo potrebuje účinkujúci?

Stavajte čo najrýchlejšie.
Minimálne náklady pre seba.
Zarobte od vás čo najviac peňazí.

Čo potrebuješ?

Kvalitný výsledok
Rozumné ceny

Súhlasíte s tým, že „primerané ceny“ sú veľmi v rozpore s „zarábať čo najviac“. A „výsledky vysokej kvality“ nie sú priateľské s „rýchlejším a s minimálnymi nákladmi pre vás“.

Teraz si predstavte pokušenie interpreta. Koniec koncov, zákazník je „hlupák“ a má malé pochopenie. Oklamať ho... no, vôbec žiadny problém.

V dôsledku konfliktu záujmov objednávateľa a zhotoviteľa – keď „všetko v jednom“, máme nafúknuté ceny za materiál, nepotrebný materiál a veľmi drahé ceny montáže. Áno, samozrejme, viac ako 3-krát - to je zriedkavé, zvyčajne je preplatok iba 1,8-2-krát.

Nie všetci umelci súhlasia s prácou na projekte niekoho iného. Oni vedia lepšie ako na to. Budete si musieť vybrať, komu uveríte, či dizajnérovi alebo umelcovi.

Staviame dom

Iba po získaní stavebného povolenia, môžete začať stavať dom.

Stránka je označená, vedená nákresom z projektu, umiestnenie založenia domu a miesto, kde podzemné komunikácie vstupujú do domu- vodovodné potrubia, kanalizačné a ventilačné systémy.

Potom kopú zákopy a kladenie potrubí(alebo puzdrá na následnú inštaláciu potrubí v nich) podzemné komunikácie pod základom budúci domov.

Začínajú budovať základy. Pre pásový základ sa vykopávajú zákopy požadovanej konfigurácie a hĺbky. Piesok sa naleje a zhutní na dne zákopov, aby sa vytvoril vankúš. Na pieskový vankúš sa nainštaluje debnenie, tam sa umiestni výstuž a do debnenia sa naleje betón.

Betón naliaty do debnenia musí stuhnúť, vytvrdnúť a získať potrebnú pevnosť, aby sa na ňom dali postaviť steny. Za týmto účelom sa betón uchováva v debnení najmenej 20 dní.

Kým základový betón naberá na sile, môžete vykonávať práce na výstavbe studne na prívod vody, Faktom je, že v dôsledku výstavby týchto objektov zostáva pomerne veľa voľnej zeminy, ktorú je potrebné niekam zlikvidovať.

Najjednoduchší spôsob je tento položte pôdu do základu(ak nie je suterén) pre . Alebo zdvihnite úroveň terénu vonku, aby ste zabezpečili dobrý odtok dažďovej vody preč z domu.

Ďalej hydroizolujte základ a podstavec, Začnú stavať steny a strechu domu. Potom sa vložia okná a nainštalujú sa predné dvere. Konštrukcia rámu, krabice domu možno považovať za dokončené.

V záverečnej fáze výstavby sa vykonáva aj inštalácia komunikácie vo vnútri domu. Z vonkajšej strany izolujú steny a dokončujú fasádu.

Potom môžete získať domový pas z kancelárie technického inventára a zaregistrovať nehnuteľnosť v Registračnej komore.

Ako dlho trvá postaviť dom?

Po výstavbe rámu domu (základy, steny, strecha) sa práce na niekoľko, zvyčajne zimných mesiacov, prerušia. Počas tejto doby steny a ostatné konštrukcie domu musia vyschnúť. V dôsledku straty vody sa mnohé stavebné materiály zmršťujú. Napríklad drevo a penový betón sú obzvlášť stlačené.

Pôda pod základom je zhutnená a nie vždy rovnomerná. V dôsledku všetkých týchto procesov dom sa zmenšuje. Na stenách sa objavujú malé trhliny, ktoré zvyčajne nie sú nebezpečné pre pevnosť domu. Ak okamžite dokončíte steny vonku a vo vnútri domu, bez zastavenia kvôli zmršťovaniu, na povrchu sa objavia praskliny.

Počas ďalšej letnej stavebnej sezóny sú v dome položené inžinierske siete, zhotovené betónové potery, omietnuté a vymaľované steny, osadené okná. Stavebné a dokončovacie práce opäť vnášajú do domu veľa vlhkosti. A voda zo stien sa ešte úplne neodparila.

Po dokončení dokončovacích prác je potrebné dom niekoľko mesiacov vysušiť. Nasťahovať sa a bývať vo vlhkom a chladnom dome nie je pohodlné.

Potom sa steny domu z vonkajšej strany zateplia a fasáda sa dokončí. Izolačná vrstva sťažuje odparovanie stavebnej vlhkosti zo stien. Ak sa izolácia a povrchová úprava fasády vykonajú v počiatočných fázach výstavby, vlhkosť v stenách bude dlho pretrvávať a môže zničiť povrchovú úpravu.

Kolaudačné párty sa zvyčajne oslavujú v treťom roku od začiatku výstavby.

Ako postaviť dom za jeden rok

Ak nemáte silu čakať tri roky, kým sa nasťahujete, potom dom sa dá postaviť za jeden rok. Na to je však potrebné vybrať vhodné technológie a fázy výstavby.

Napríklad steny domu sú vyrobené z murovaných blokov s lepidlom. Steny z veľkoformátových blokov sú postavené pomerne rýchlo. Tenká vrstva lepiaceho roztoku 2 mm. pridáva do muriva minimum vody. Pórobetón je materiál s otvorenými pórmi, ktorý ľahko stráca vlhkosť. Stena rýchlo vysychá.

Pórobetón vo všetkých fázach, až kým nie je pod strechou domu, chrániť pred atmosférickou vlhkosťou. Počas prepravy, skladovania na stavenisku alebo pri ukladaní do steny sú navrchu pokryté fóliou, pričom bočné plochy zostávajú otvorené, aby sa mohla odparovať vlhkosť.

Na podlahové použitie resp. Zvnútra. Tieto technológie vám umožňujú dokončiť prácu rýchlo a s minimálnym množstvom roztokov obsahujúcich vodu.

Pórobetónové steny sú dostatočne teplé na to, aby začali bývať v dome bez toho, aby sa čakalo na ich zateplenie zvonku (ak to projekt umožňuje). Na izoláciu stien Je lepšie použiť minerálnu vlnu, je to síce drahšie, ale steny rýchlejšie vyschnú.

Na urýchlenie schnutia a zníženie vlhkosti v novom dome je potrebné nainštalovať elektrické ventilátory do výfukových otvorov. Kúpia si elektronické zariadenie – termohygrometer, na kontrolu teploty a vlhkosti vzduchu v dome. Keď sa relatívna vlhkosť vzduchu v miestnosti zvýši o viac ako 50-60%, zapnite elektrický ventilátor v potrubí odsávania.

Stavebný trh ponúka aj ďalšie technológie na výstavbu rýchlo stavaných domov. Napríklad rám, z panelov SIP, z vrstveného dyhového reziva. Ale to doma, ako sa hovorí, nie je pre každého.

Tri prístupy k stavbe domu - vyberte si ten svoj

V praxi môžete vidieť tri prístupy, ktoré ľudia používajú pri stavbe vlastného domu.

Prví stavajú dom na bývanie. Chcú si užívať život v pohodlí a útulnosti postaveného domova. Títo vlastníci jasne plánujú termíny výstavby, veľkosti a zdroje financovania, priťahujú dodávateľov na výstavbu vo všetkých fázach výstavby a vykonávajú celý rad inžinierskych a terénnych prác naraz. Dom je postavený za jeden až tri roky.

Druhí žijú pre výstavbu. Začnú stavať podľa princípu: dnes nalejem základ a potom uvidíme. Sú to domáci remeselníci, ktorí sú nadšení z procesu výstavby. Stavební amatéri, ktorí napriek tomu študujú stavebné technológie najlepšie ako vedia a všetko sa snažia robiť sami. O termíne dokončenia ich stavby, veľkosti a zdrojoch peňazí, ktoré sú na stavbu potrebné, majú nejasné predstavy. Ich stavebná záľuba trvá desaťročia.

Samozrejme, existuje zlatá stredná cesta pri primeranej účasti na výstavbe rodinných príslušníkov a príbuzných, štúdiu stavebného trhu a výbere stavebných technológií a materiálov, ktoré sú efektívne práve pre Vašu stavbu, ako aj kvalifikovanú kontrolu práce dodávateľov, umožňujú výrazne znížiť náklady na výstavbu bez výrazného predĺženia jej trvania.

Rozpočet stavby si vypočítajte na základe nákladov na výstavbu jedného štvorcového metra úžitkovej plochy na 1000 USD (na kľúč s terénnymi úpravami). Pri aktívnej osobnej účasti na výstavbe je možné túto sumu znížiť o 20-40%.

Stanovte si podmienky a zdroje financovania výstavby, ktoré sú pre vás prijateľné.

Pamätajte, že najvýnosnejšie investície nie sú do nehnuteľností, ale do vlastného zdravia a rozvoja, do zdravia, výchovy a rozvoja detí.

Zdravá, priateľská rodina, úspešné deti sú tým najlepším kapitálom!

Na akom veľkom pozemku staviate dom?

Na vykonanie kvalitných stavebných prác je dôležité vybrať správneho spoľahlivého generálneho dodávateľa. To však nestačí, existujú ďalšie funkcie, ktoré potrebujete vedieť, a to bude kľúčom k správnemu vykonaniu práce a bezproblémovým vzťahom medzi zákazníkom a zhotoviteľom.

podpora tendra

Zákazník a generálny dodávateľ

Poďme pochopiť pojmy, pomôže to pochopiť práva a povinnosti objednávateľa a zhotoviteľa.

Zákazník, je podľa definície fyzická alebo právnická osoba, ktorá osloví inú osobu: umelca alebo dodávateľa s objednávkou stavebných prác. Zákazníkom môže byť súkromná osoba, vláda, podniky, štátne orgány a inštitúcie alebo združenie občanov.

Generálny dodávateľ je právnická osoba, socializovaný podnik, ktorá sa zaväzuje vykonať stavebné práce na pokyn objednávateľa, v súlade so zmluvou, projektom, s použitím materiálov objednávateľa alebo vlastných materiálov za odplatu uvedenú v kalkulácii.

Na základe toho sa budujú vzťahy. Zákazník požaduje vykonanie určitých prác a generálny dodávateľ ich organizuje a vykonáva. Je dôležité, aby sa k zákazníkovi v prvej fáze pristupovalo s rešpektom, čo môže byť indikátorom seriózneho prístupu spoločnosti k plneniu zadaných úloh.

Je potrebné, aby vznikla vzájomná dôvera, ktorá je postavená na spoľahlivých informáciách poskytovaných stavebnou firmou ako generálnym dodávateľom.

Ale na to, aby boli vzťahy produktívne, nestačí len dôvera, dôležité je poznať princípy výberu.

Kritériá výberu generálneho dodávateľa

Aby nedošlo k chybe pri výbere dodávateľa, nestačí sa zamerať len na jednu pozitívnu vlastnosť, napríklad na dlhú životnosť firmy. Je potrebné vziať do úvahy rôzne faktory:

Je organizácia multidisciplinárna a vykonáva prácu samostatne alebo priťahuje veľký počet subdodávateľov?
Máte všetky povolenia od príslušných vládnych orgánov na vykonávanie práce: certifikáty, licencie, ktoré potvrdzujú kvalifikáciu špecialistov.
Vek organizácie, aby nespadla do prelietavej spoločnosti.
Venujte pozornosť „živým“ recenziám, nie tým, ktoré sú opečiatkované na žiadosť spoločnosti. K tomu stačí dozvedieť sa o zrealizovaných projektoch a komunikovať so zákazníkmi. Ak dodávateľ odmietne poskytnúť informácie, potom je čo skrývať.
Prítomnosť uniforiem medzi stavebnými robotníkmi ukazuje správny postoj vedenia k robotníkom a bezpečnostným opatreniam.
Navštívte niektorú zo stránok firmy a venujte pozornosť tomu, či stavbári nie sú opití alebo pod vplyvom alkoholu či nejakých drog. Ako pristupujú k práci: zodpovedne alebo nejako.

Nízke ceny za služby nemôžu byť rozhodujúce pri výbere zhotoviteľa. Primerané ceny môžu byť na jednej strane indikátorom dostatočnej pracovnej vyťaženosti stavebnej organizácie a správnej organizácie práce, vďaka čomu je možné ceny optimalizovať.

Na druhej strane nízke ceny môžu byť pascou pre bezohľadných interpretov, aby prilákali čo najväčší počet klientov. V tomto prípade však nemožno dôverovať kvalite a načasovaniu objednávky.

Výber generálneho dodávateľa projektu

Voľba generálneho dodávateľa je v skutočnosti prípravnou fázou výstavby a začiatkom vzťahu medzi objednávateľom a zhotoviteľom. Ďalšou fázou je vypracovanie, odsúhlasenie a podpísanie odhadu, zmluvy, harmonogramu prác.

A teraz to, čo sa týka priamo vášho majetku, a čo je dôležitejšie, vašich financií:

Dbajte na správnosť vyhotovenia zmluvy o dielo na dohodu. Ak si nie ste istí svojimi schopnosťami, môže vám pomôcť internet. Môžete nájsť štandardné zmluvy na stavebné práce. Okrem toho sú služby právnika v prvej fáze vypracovania zmluvy lacnejšie ako súdne spory v prípade nečestného postoja dodávateľa k výkonu práce.
Potrebujeme pracovný harmonogram. V zmluve by mali byť stanovené sankcie v prípade porušenia. V opačnom prípade sa stavba zmení na nekonečnú dlhodobú výstavbu.
Aký druh zálohovej platby sa vyžaduje? Ak je to v rozmedzí 20-25%, je to úplne prijateľná suma, ale v tomto prípade by sa mali vyžadovať správy o použití finančných prostriedkov.
Povinné je ustanoviť poskytovanie predajných potvrdení o platbe za stavebný materiál.

Okrem toho by ste ho nemali jednoducho brať za slovo a dúfať, že si dodávateľ zodpovedne splní všetky svoje záväzky. Po podpise zmluvy sa začína dôležitejšia etapa: samotná výstavba.

Kontrola z vašej strany musí byť zachovaná počas celého obdobia výstavby. To neznamená, že musíte tráviť od rána do večera na stavenisku. Je však žiaduce postupne podpísať prevzatie a odovzdanie dokončenej práce, kontrolovať finančné prostriedky na nákup stavebných materiálov a ich výdavky (množstvo materiálov musí zodpovedať technologickým normám a odhadom). To bude stimulovať účinkujúceho a povzbudí ho, aby prevzal svoje povinnosti zodpovednejšie.

Ak sa na vykonávaní niektorých prác podieľajú subdodávatelia, za sledovanie kvality a načasovania prác je zodpovedný generálny dodávateľ.

Je dôležité dbať na kvalitu práce vo všetkých fázach výroby a nehanbiť sa, ak si všimnete chybu. Je jednoduchšie napraviť chybu vo fáze výstavby, ako riešiť následky alebo sa zapojiť do súdneho sporu. Súhlasíte, je ťažké skontrolovať kvalitu kanalizačných zariadení alebo elektrických vodičov zabudovaných do podláh alebo stropov, takže nezabudnite poskytnúť fotografie zložitých alebo skrytých prác.

Vďaka týmto tipom je spravidla možné predísť nedorozumeniam medzi objednávateľom a generálnym dodávateľom a zbytočným finančným výdavkom.

Naši špecialisti garantujú dodržiavanie zákonných požiadaviek vo všetkých fázach podpory výberového konania. Riešenie sporov so zákazníkmi, odvolávanie sa voči rozhodnutiam FAS, práca na všetkých obchodných platformách.

Výber dodávateľa výstavby a rekonštrukcie kancelárskych priestorov, spoločenských a kultúrnych zariadení a priemyselného sektora

Maklakov V.N., viceprezident skupiny spoločností, námestník generálneho riaditeľa FNM Centrum pre ekonomiku a tvorbu cien v stavebníctve LLC

Článok „Zhotoviteľ: pokyny na výber“ bol uverejnený v časopise „Moderná kancelária. Adresár hotových riešení“ (č. 10 za rok 2005). Táto publikácia, ako je zrejmé z jej názvu, sa nešpecializuje na stavebné témy, takže článok pre ňu pravdepodobne nepomôže skúseným odhadcom a manažérom stavebných organizácií, ale určite bude užitočný pre začiatočníkov.

Renovácia priestorov alebo dokonca výstavba nových priestorov je nevyhnutnou udalosťou v živote každého podniku, veľkého či malého. Sekretárka a vedúci kancelárie sa tým budú musieť dôkladne zaoberať. V súlade s tým je potrebné ponoriť sa do zvláštností organizácie opravárenských a stavebných prác...

Vaša nová rola

Po začatí rekonštrukcie alebo výstavby (nadstavby) nových priestorov sa vaša spoločnosť, bez ohľadu na to, čo robí „v civile“, stáva účastníkom investičného a stavebného procesu. Teda investor. Okrem investora sa na procese podieľa objednávateľ a zhotoviteľ. Dodávateľ je ten, kto sa zaväzuje vykonať prácu, ktorú potrebujete; zákazníkom ste buď vy alebo stavebná organizácia, ktorú si špeciálne najmete na zastupovanie vašich záujmov. Okrem toho existujú aj subdodávatelia, ale vzťahy s nimi upravuje zhotoviteľ. Povedzme, že vaša spoločnosť si objednala dokončenie toalety, ale váš dodávateľ môže položiť dlaždice iba sám a inštalačné a ventilačné zariadenia nainštaluje externe. Dodávateľ ich však platí sám, jeho vzťah s nimi je jeho problém. Vaša firma platí zhotoviteľovi celý rozsah prác – pokládka obkladov, montáž vodoinštalačných a vzduchotechnických zariadení.

Vrátime sa k problému, kto presne je objednávateľom diela.

Definujme si ďalšie pojmy a pojmy.

Trochu teórie

Oprava je len jedným druhom stavebných prác. Pod výstavbou treba v súlade s platnou legislatívou Ruskej federácie rozumieť výstavbu nových nehnuteľných objektov, t.j. stavby a stavby postavené na pozemku na to určenom a realizácia na už vybudovaných, t.j. stavebné a montážne práce na nehnuteľných objektoch uvádzaných do prevádzky, ktoré sa v závislosti od účelu a zdroja financovania delia na:

opravy a reštaurovanie;
rekonštrukčné práce;
technické renovačné práce;
pracovať na udržaní existujúcej výroby na určitej úrovni;
veľké opravy;
aktuálne (preventívne) opravy;
vykonávanie inžinierskych prieskumov a vypracovanie projektovej a odhadovacej dokumentácie.

V blízkosti výstavby, ale nie sú:

kontrola spoľahlivosti a bezpečnosti prevádzky nehnuteľností;
oprava a údržba zariadení;
inštalácia a demontáž stavebných strojov a mechanizmov;
demontáž zariadení;
likvidácia majetku;
výroba neštandardných zariadení, budovanie kovových konštrukcií a potrubných prírezov na stavbe.

Stavebníctvo je veľmi špecifická oblasť činnosti, pre ktorú sú vypracované právne a regulačné akty upravujúce práva, povinnosti a zodpovednosť všetkých účastníkov investičnej činnosti (výstavby). Nedodržanie stanovených pravidiel - SNiP (stavebné predpisy a predpisy) - počas stavebných a inštalačných prác a prevádzky vybudovaných zariadení môže viesť k negatívnym následkom.

Zároveň počas výstavby nie je možné všetko vopred predvídať a v priebehu prác nastávajú situácie, ktoré si vyžadujú rozhodovanie na mieste a zmeny schváleného stavebného projektu alebo vykonávanie určitých druhov prác. Takéto zmeny môžu viesť buď k zníženiu nákladov na prácu, alebo k výraznému zvýšeniu. Náklady na opravy v štádiu projektovania alebo výstavby nového zariadenia sú však tiež stanovené približne. Približné náklady by mali byť o 10 – 15 percent vyššie ako skutočné náklady dodávateľa prác, berúc do úvahy odmenu, ktorá mu patrí.

Opravy začínajú výberom dodávateľa. Ruská legislatíva ustanovuje, že pri vykonávaní stavebných prác pre potreby štátu, t.j. Pri platení prác z rozpočtových prostriedkov by mal byť výber zhotoviteľa vykonaný len na súťažnej báze, t.j. prostredníctvom výberových konaní alebo aukcií (ak je cena práce vyššia ako 5 000 minimálnej mzdy pri súčasnej cenovej hladine).

Pre tých, ktorí stavajú alebo vykonávajú opravy pomocou vlastných alebo vypožičaných prostriedkov, si môžete vybrať dodávateľa bez súťaže, ale súťaž spravidla vedie k zníženiu nákladov na prácu o 5 až 10 % odhadované náklady, a to aj v prípadoch, keď odhad vypracuje skúsený odborník, pričom sa zohľadnia primerané úspory nákladov na materiálové zdroje, mzdové náklady a obmedzené náklady.

Pri realizácii súťaže je cena práce pre investora dôležitým faktorom, no nemala by byť jediným ani určujúcim, inak sa ľahko stane obeťou podvodníka alebo podvodníka.

Pri príprave a realizácii súťaže (udeľovanie zákaziek) by ste sa mali riadiť „Metodickými odporúčaniami o postupe pri vykonávaní súťaží na výkon práce, poskytovanie služieb v stavebníctve a bývaní a komunálne služby v Ruskej federácii“ (MDS 80 -17.01), ktorý podrobne popisuje hlavné postupy prípravy, vedenia a zhrnutia výsledkov - výber víťaza a uzavretie dohody s ním.

Výber dodávateľa: pokyny krok za krokom

Poďme sa teda pozrieť na hlavné kroky investora.

V súlade s platnou legislatívou musí investor - vlastník finančných prostriedkov vytvoriť zákaznícku službu (alebo nájsť u existujúcich a licencovaných firiem) a po získaní príslušnej licencie ju zmluvou poveriť (zmluva o poskytovaní platených služieb ) s výstavbou nového zariadenia alebo vykonávaním určitých druhov stavieb alebo opráv a stavebných prác. Zákaznícky servis je právnická alebo fyzická osoba, ktorá je investorom vybavená právom spravovať investičné zdroje na realizáciu konkrétneho investičného projektu.

V zmluve musí byť uvedený: objekt, jeho adresa, plocha a hranice staveniska, presné alebo približné náklady na stavbu alebo opravy, dátumy začatia a ukončenia prác a zdroj financovania.

Ďalším krokom investora je určiť, aké stavebné (stavebné alebo opravárenské) práce potrebuje. Normatívne definície týchto diel sa nezhodujú s naším každodenným chápaním týchto diel.

Napríklad inštalácia oceľových dverí v byte je renovačná práca. Inštaláciu tých istých dverí v kancelárii možno považovať za generálnu opravu alebo rekonštrukciu (ak miestnosť, v ktorej boli tieto dvere inštalované, následne zmenila svoj účel: z miestnosti sekretárky na pokladňu).

Novostavba, rekonštrukcia alebo technické vybavenie nehnuteľnosti musí byť financované z rozpočtových zdrojov alebo zo zisku investora z hlavnej činnosti. Väčšie opravy musí vykonávať vlastník nehnuteľnosti a financovať ich z vlastných zdrojov, pričom pri užívaní priestorov vlastníkom sú náklady na bežné opravy zahrnuté do priamych nákladov (na hlavnú hospodársku činnosť). Preto, ak si vaša spoločnosť prenajíma kanceláriu, inštalácia oceľových dverí - generálna oprava - by sa mala vykonať na náklady majiteľa kancelárie. A ak spoločnosť vlastní kancelárske priestory, potom budú rovnaké dvere inštalované na úkor nákladov na hlavné obchodné činnosti.

V súlade s článkom 3.2. Metodické odporúčania na stanovenie nákladov na stavebné výrobky na území Ruskej federácie (MDS 81-35.2004) nová výstavba by sa mala chápať ako výstavba nehnuteľnosti, ktorá bude po uvedení do prevádzky v samostatnej súvahe. V dôsledku toho by sa výstavba novej samostatnej budovy (sklad, jedáleň) v existujúcom podniku mala považovať za pokračovanie výstavby a mala by sa zahrnúť do odhadu zvyšujúce sa faktory uvedené v prílohe 1 k MDS 81-35.2004.

Zákaznícky servis najatý investorom musí nájsť projekčnú organizáciu, ktorá má licenciu, a uzavrieť s ňou dohodu o vypracovaní projektu a odhadov nákladov.

Ak si povaha diela nevyžaduje vyhotovenie pracovných výkresov (výmena strechy, okien, dverí, opravy fasády a pod.), je povolené financovanie opravných prác, a to aj z rozpočtových zdrojov, podľa schválených odhadov alebo posúdených inventúr. práce.

Pri výstavbe novej nehnuteľnosti, pri rekonštrukcii, technickom vybavení, väčších opravách s výmenou alebo zosilnením nosných konštrukcií sa projektová dokumentácia posiela na štátne preskúšanie a po získaní kladného záveru skúšky sa schváli. zo strany investora.

Projektová a odhadová dokumentácia na obnovu budov vypracovaná v súlade s normami, pravidlami, pokynmi a štátnymi normami (ktorá musí byť certifikovaná príslušným záznamom hlavného inžiniera projektu) nepodlieha schváleniu orgánmi štátneho dozoru (doložka 5.7. MDS 13-1,99).

Ak odhad opravárenských prác vypracuje zhotoviteľ (ak je na tento druh činnosti licencia), stáva sa dokladom po jeho zvážení a schválení objednávateľom (investorom).

Uskutočnenie súťaže na nájdenie dodávateľa môže byť zverené špecializovanej komisii pre výberové konanie (ak je stavba financovaná z rozpočtu) alebo zákazníckemu servisu so zapojením špecialistov tretích strán.

Pred súťažou môže byť uskutočnený predbežný výber, t.j. informovať každého, kto sa chce zúčastniť súťaže, o súbore povinných požiadaviek a neumožniť firmám, ktoré tieto požiadavky nespĺňajú, zúčastniť sa súťaže. Naša legislatíva nedefinuje zoznam takýchto kritérií (požiadaviek) na vykonávateľov práce a patrí to do výsadného práva zákazníckeho servisu. Takéto požiadavky môžu byť:

dostupnosť licencie;
doba existencie spoločnosti (napríklad najmenej 5 rokov);
skúsenosti s výstavbou (opravou) rovnakých alebo podobných zariadení;
žiadne straty a zisk za posledné tri roky;
prítomnosť kvalifikovaných pracovníkov a 50 % inžinierskeho personálu s vyšším odborným vzdelaním;
potvrdenie o dodržaní termínov uvedenia už vybudovaných zariadení do prevádzky;
prítomnosť pozitívnej spätnej väzby o kvalite práce;
minimálny počet pripomienok (pokynov) dozorných orgánov;
absencia zranení a smrteľných nehôd pri práci;
minimálny počet dočasných a zahraničných pracovníkov;
dostupnosť vlastných zdvíhacích zariadení, vozidiel a základných stavebných strojov a mechanizmov potrebných na vykonávanie prác;
skúsenosti s účasťou na výstavbe v zahraničí;
prítomnosť súdnych sporov za posledné tri roky;
žiadny dlh voči daňovým úradom;
poistenie stavebných rizík;
prítomnosť pozitívnych recenzií o stavebných manažéroch predchádzajúcich projektov;
objem stavebných a inštalačných prác dokončených v predchádzajúcom roku nie je menší ako trikrát väčší ako objem prác navrhovaných na realizáciu;
prítomnosť stálych partnerov na vykonávanie špeciálnej práce;
dostupnosť vstupnej kontroly kvality stavebných materiálov, výrobkov a konštrukcií;
pozitívne skúsenosti s prácou na základe zmlúv s pevnou zmluvnou cenou;
dostupnosť záruk alebo bankovej záruky.

Hlavným dokumentom počas súťaže by mal byť výkaz množstiev. Odhady by ste nemali prenášať na dodávateľa – ani v základnej cenovej hladine, ani v aktuálnej cenovej hladine.

Všetci žiadatelia musia vedieť, v akej cenovej hladine je odhad vypracovaný a aké indexy sa použijú na prechod zo základnej do aktuálnej cenovej hladiny a ako sa bude pri uzatváraní zmluvy s fixnou cenou zohľadňovať inflácia za kalendárny rok. zmluvná cena.

Návrhy s navrhovanou cenou o 15 a viac percent nižšou ako sú odhadované náklady na nehnuteľnosť pri súčasnej cenovej hladine by sa nemali brať do úvahy.

Zákazník vypracuje návrh zmluvy s pevnou zmluvnou cenou. Zmluva by sa mala nazývať zmluva o výstavbe, a nie investičná zmluva alebo zmluva o poskytovaní platených služieb. Záručné doby podľa zmluvy by mali byť poskytované v rozsahu 24-60 mesiacov po uvedení zariadenia do prevádzky. Lehota najmenej 24 mesiacov je určená doložkami. 1, 2, 4 lyžice. 724 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, teda aj v prípade, že zhotoviteľ uložil vašej spoločnosti trojmesačnú záručnú lehotu na vykonanú prácu (napríklad omietka stropu) a v šiestom mesiaci po dokončení diela omietka rozpadol, vaša spoločnosť má právo podať žalobu: žiadne ustanovenia zmluvy nemôžu byť v rozpore s právnymi predpismi Ruskej federácie. Súd vždy uznáva prednosť právnej úpravy pred zmluvnými vzťahmi.

Výber víťaza by sa mal uskutočňovať na základe návrhov uchádzačov, ktorí najviac spĺňajú požiadavky zákazníckej služby, berúc do úvahy požiadavky predbežného výberu.

Víťaz súťaže musí pred podpisom zmluvy poskytnúť zákazníckemu servisu kompletný rozpis zmluvnej ceny. Zmluvná cena navrhnutá víťazom súťaže môže byť spresnená po tom, čo si realizátori prác (vrátane potenciálnych subdodávateľov) preveria celý projekt a odhadnú cenu, zmluvné strany za účasti projekčnej organizácie posúdia pripomienky realizátorov prác a dodatočne dohodli sa na dodávateľoch hlavného vybavenia a materiálov a rozdelili zoznam dodaných zdrojov medzi strany.

Ako si vybrať zmluvnú organizáciu, ktorá dokáže zrealizovať stavbu vidieckeho domu kvalitne, s dodržaním zmluvných termínov a za reálne trhové ceny? Atraktívnych ponúk je veľa, no často sa v nich skrývajú neprofesionálni a nepoctiví ľudia. Preto treba k pátraniu pristupovať premyslene a pomaly. Predpokladajme, že sa rozhodnete postaviť trojposchodovú murovanú chatu, ktorej dizajn prispôsobený lokalite už máte. V prvom rade si preštudujte všetko, čo na túto tému nájdete: počnúc stavbou základov a končiac strechou. Rusko je úžasná krajina a súkromný developer musí byť sám „vychytaný“ alebo delegovať právomoc vyberať, dohliadať a prijímať prácu na skúseného majstra, ktorý nemá nič spoločné s dodávateľmi. Ak to čas a finančné prostriedky dovolia, je lepšie najať majstra aj hlavného inžiniera a neísť bokom, ale udržať proces pod kontrolou.

Stavba murovanej chaty trvá spravidla tri roky. V prvom roku (od začiatku apríla do začiatku októbra) prebieha rozvoj podzemných priestorov a výstavba „nulového“ cyklu. Podľa technológie musí základ stáť šesť mesiacov. V druhej sezóne sú steny a strecha postavené a v treťom roku môžete bezpečne vykonávať dokončovacie práce. Môžete sa preto vydať dvoma spôsobmi: buď zveríte všetky tri etapy výstavby jednej firme, alebo si na každý typ prác budete hľadať vysoko špecializovaných špecialistov. Každá možnosť má svoje pre a proti, v každom prípade však majster aj hlavný inžinier musia vykonávať svoj dozor od začiatku až do konca stavby, pričom zastupujú vaše záujmy. Rozhodnite sa preto najskôr o nich. Hlavný inžinier, okrem iného, pôsobí ako stavebný právnik a vždy sa dokáže zatiahnuť do kontroverzných otázok. Jeho cieľom je navyše znížiť vaše náklady.

Teraz môžete začať hľadať dodávateľa. Vyberte niekoľko návrhov, ktoré vás najviac zaujímajú (z novín, časopisov alebo internetu) a pošlite im svoj projekt a požiadajte ich o vypracovanie predbežného odhadu nákladov. Pripravte sa na to, že niekto neodpovie vôbec, niekto uvedie náklady na jednotlivé práce, no bez celkového výsledku a viac-menej svedomito urobia odhad len dve-tri organizácie. Tí, ktorí sľubujú rozprávkovo nízke ceny - okamžite ich odmietnu. Oboznámte s prijatými odhadmi majstra a hlavného inžiniera. Všetky odpovede musia byť porovnané a podrobne analyzované. Pokúste sa zistiť čo najviac o skúsenostiach týchto firiem, nájdite recenzie zákazníkov a dohodnite si stretnutia s tými z nich, ktorých výpočty boli najpresvedčivejšie. Vykonajte rozhovory s potenciálnymi dodávateľmi spolu s majstrom a hlavným inžinierom, pretože budú hovoriť rovnakým jazykom a budú schopní presnejšie posúdiť svoje schopnosti a identifikovať silné a slabé stránky ako vy. Ak organizujete stretnutie bez podpory profesionálov, požiadajte kandidáta na dodávateľa, aby sa podrobne vyjadril k odhadu, ku každej položke. Opýtajte sa, v akom štádiu si myslia, že môžu nastať ťažkosti, ako ich predvídať a či sa už s podobnými situáciami stretli. Zistite, čo môže spôsobiť zvýšenie odhadov. Zaujímajte sa o skúsenosti spoločnosti: požiadajte o ukázanie fotografií stavaných objektov (najlepšie v rôznych fázach výstavby), prejdite na niektorý z rozostavaných objektov. Opýtajte sa, či má firma reklamačný servis, ktorý sa zaoberá odstraňovaním nedostatkov zistených po prevzatí predmetu. Zistite, ako kompetentní sú zamestnanci dodávateľa v stavebných službách, či si firma najme subdodávateľov alebo si všetky práce vykoná sama. Dodávateľ musí byť schopný „čítať plány“, poznať nuansy moderných technológií a kompetentne používať nové stavebné materiály. Ak potenciálny dodávateľ urobí množstvo opráv dizajnu a praktických odporúčaní na vaše zváženie, je to veľmi dobré, pretože dizajn dnes ponecháva veľa požiadaviek. Bohužiaľ, existuje veľa chýb, vrátane hrubých. A rady skúsených stavebných odborníkov „stoja za veľa“: môžu navrhnúť najlepšiu možnosť použitia materiálov alebo technológií z hľadiska pomeru ceny a kvality a tiež indikujú najsprávnejšie riešenie, ktoré povedie k zlepšeniu výkonnostných charakteristík. budúci domov.

Upozorňujeme, že hmotnosť murovaného domu výrazne prevyšuje hmotnosť domov z pórobetónu alebo dreva, preto so všetkým, čo súvisí s „nulovým cyklom“, pristupujte veľmi zodpovedne. Základ, od ktorého pevnosti závisí spoľahlivosť domu, musí zodpovedať zaťaženiu tehlových stien a strechy. Nenechajte sa prekvapiť, že náklady na inštaláciu silného zakopaného základu pre tehlový dom môžu dosiahnuť tretinu všetkých všeobecných stavebných nákladov. Toto je fajn. Teraz pár slov o „úskaliach“ a prečo si stavenisko vyžaduje majstra zastupujúci záujmy developera. Z praxe poznáme veľké množstvo možností klamania a krádeže zo strany dodávateľov, čím nenávratne trpí kvalita. Napríklad pri stavbe základu môžu bezohľadní stavitelia za účelom zisku použiť ľahšiu (a lacnejšiu) výstuž a namiesto viazania výstuže oceľovým drôtom ju môžu upevniť bodovým zváraním. Pri zalievaní môžu použiť lacnejší cement inej značky, ktorý má výrazne nižšiu pevnosť, prípadne použiť aj expirovaný materiál. Trikov je veľa a treba ich ak nie odstrániť, tak aspoň minimalizovať. V opačnom prípade môže základ prasknúť, usadiť sa a celý dom bude potrebné zachrániť.

Keď sa vyberie dodávateľ, uzatvorte s ním zmluvu. V tejto fáze by bolo dobré poradiť sa s právnikom. Venujte zvláštnu pozornosť bodom „povinnosti strán“ a „lehoty na dokončenie práce“ - čestný dodávateľ v zmluve stanovuje zodpovednosť strán v prípade zlyhania. Je potrebné, aby vám stavebná organizácia poskytla pomerne vážne záruky kvality a termínov. Stavba domu totiž stojí veľa peňazí a v živote rodiny má veľký význam. Najmä ak ľudia plánujú postaviť spoľahlivý tehlový dom, ako sa hovorí, „po stáročia“. Veľa štastia!

Podobné články

Komín je dôležitým prvkom každého domu

Kvalitný komín je nevyhnutnou súčasťou konštrukcie vykurovacej pece. Preto môže byť spoľahlivosť materiálu a kvalita práce len veľmi vysoká. Pri výbere modelu sa zvyčajne riadia zásadami spoľahlivosti a schopnosti materiálu používať dlhú dobu.

Koľko stojí pórobetón*?

Tento článok je prehľadom nákladov na pórobetónové tvárnice. Hovorí tiež, čo je potrebné vziať do úvahy pri výpočte nákladov na dom z pórobetónu.

Stavebné bloky na ruskom trhu

Dom by mal byť teplý, útulný a pevný, preto sa pri jeho výstavbe snažia používať kvalitné materiály a nie ich náhrady, ktoré majú krátku životnosť a nepraktické vlastnosti.

Stav trhu s pórobetónom v Rusku

Za posledných sedem rokov zaznamenal stavebný trh našej krajiny neustály nárast dopytu po materiáli, akým je pórobetón. Úspešne nahrádza tehlu pri výstavbe nízkopodlažných obytných budov.

Montáž murovaných priečok

Steny, ktoré oddeľujú miestnosti od seba, sa zvyčajne nazývajú priečky. Na rozdiel od vonkajších stien, ktoré plnia nosnú funkciu, majú výrazne menšiu hrúbku, keďže ich hlavnou funkciou je vymedzovať hranice vnútorného priestoru a vytvárať pohodlie v miestnosti.

Konštrukcia s teplou keramikou

Dom z teplej keramiky znamená vysokú energetickú účinnosť, rýchle tempo výstavby a znížené náklady na materiál. Takéto výhody je ťažké preceňovať, a preto sú tehly vyrobené z teplej keramiky veľmi žiadané.

Aké náradie potrebujú pokrývači a murári: prehľad na trhu stavebného náradia

Je ťažké si predstaviť majstra svojho remesla bez stavebného náradia. Murári, napriek stáročným tradíciám, naďalej dopĺňajú svoj arzenál originálnymi zariadeniami, ktoré uľahčujú komplexnú prácu. V zdokonaľovaní náradia za nimi nezaostávajú ani pokrývači.

Stupeň hustoty pórobetónu: čo to ovplyvňuje?

Ktorý pórobetón je vhodnejší na nosné steny a ktorý je vhodnejší na vnútorné priečky? Táto otázka je aktuálna pre každého, komu záleží na kvalite stavby a optimalizácii finančných nákladov.

Ventilačné potrubie Schiedel pre súkromné a bytové domy

Konštrukcia vetrania nie je jednoduchá úloha, ktorá si vyžaduje prísne výpočty a zručnosti. Dnes však vývojári majú možnosť inštalovať ventilačné systémy od spoločnosti Schiedel. Jeho špecialisti vyvinuli niekoľko riešení pre súkromné a viacbytové domy, pričom zohľadnili tie najprísnejšie požiadavky.