Ce este mai ieftin - pentru a construi o casă sau a cumpăra una gata făcută - facem cercetări. Ce este mai ieftin - pentru a construi o casă sau a cumpăra una gata făcută - facem cercetări Afaceri care a construit o casă de vânzare

06.05.2024

O afacere foarte profitabilă este construirea de case de vânzare, mai ales pentru acei antreprenori care au capital decent de investit.

În același timp, nu trebuie să fii un constructor profesionist; entuziasmul și abordarea serioasă a afacerilor sunt suficiente. O astfel de afacere vă poate aduce profituri bune și poate deveni o sursă de încredere de venit. Recomandările și sfaturile noastre vă vor ajuta să implementați această idee de afaceri.

Decide ce anume vei construi. Indiferent dacă va fi o comunitate de cabane, un bloc de apartamente, o casă de oraș sau o casă de țară separată - decideți singur. Dar nu uitați că popularitatea cabanelor nu scade. Sunt destul de mulți oameni care doresc să cumpere o astfel de casă. Prin urmare, cea mai bună idee este să construiești cabane la țară.

Site, proiect, comunicații

Achizitionam un teren pentru constructie. Ideal dacă ai deja unul. Selectați un site într-o direcție populară, într-o zonă aglomerată și cu comunicații stabilite. Cumpărătorii nu vor fi mulțumiți de un loc incomod și neinteresant, așa că acordați atenție peisajului din jur și estimați locația casei. Contactați un agent imobiliar pe care îl cunoașteți pentru a vă ajuta să alegeți un site și să vă sugereze costul aproximativ al caselor din zonă. Este o idee bună să cumpărați un teren prin licitație, dar aceasta necesită o investiție sporită de bani.

Contactați un serviciu geodezic pentru a efectua o analiză a solului. Acest lucru trebuie făcut pentru a fi sigur de fiabilitatea pământului de sub fundație.

Următoarea etapă este documentarea de proiectare. Comandați un proiect preliminar și un pachet de documente de la specialiști. Când este gata, trimiteți-l autorităților de reglementare pentru aprobare. Toate acestea necesită timp și bani. După aprobare, veți primi specificații (condiții tehnice) pentru racordarea la rețelele electrice, precum și la canalizare și alimentare cu apă, dacă construiți în raza orașului.

Să aducem în discuție comunicațiile. Această lucrare trebuie efectuată de organizații speciale, cărora le plătiți pentru lucrarea în sine, precum și pentru cablurile și conductele care sunt așezate la punctul dvs. de conectare. Toate conexiunile la rețelele de utilități trebuie făcute eficient. De acord, este o idee bună să conectați și o linie telefonică și internetul la casă.

Reveniți la cuprins

Construcția casei

Cautam o echipa de constructori care sa finalizeze lucrarile necesare eficient si la timp. Asigurați-vă că echipa cunoaște tehnicile de zidărie, placare și turnarea fundației. Invitarea unei firme de construcții pentru această afacere este o idee proastă. Nu este profitabil. Ea va „înghiți” toate profiturile. O echipă angajată va costa mult mai puțin, dar veți avea nevoie de un control strict și de vizite frecvente pe șantier.

Daca esti singur constructor calificat si proiectul casei nu este complicat, atunci poti realiza singur constructia, implicand asistenti. Sau efectuați câteva etape individuale de construcție în care sunteți singur maestru. Acest lucru vă va ajuta să mențineți o rentabilitate ridicată a proiectului.

Achiziționând materiale de construcție de la marii angrosisti sau direct din fabrici, ocolind magazinele și piețele, economisești aproximativ 20% din bani. Nu trebuie să vă zgâriți niciodată cu calitatea și fiabilitatea materialelor de construcție.

Cel mai bine este să începeți construcția la începutul primăverii, astfel încât până în toamnă să obțineți profit. Dar pentru a face acest lucru, munca trebuie făcută într-un ritm rapid, fără a rata termene limită. Dacă construcția este accelerată, casa poate fi vândută în 2 luni. Pentru ca această idee de afaceri să genereze profit maxim, este mai bine să construiți mai multe case deodată. Trebuie să decideți asupra opțiunii de finisare: finisare brută sau finisare finală. Sunt cumpărători care doresc să obțină imediat o casă la cheie. Dar cuiva poate să nu-i placă cum ai decorat camera.

Reveniți la cuprins

Calcul și vânzare

Să vorbim despre cel mai dificil lucru - plățile în numerar. Această afacere necesită fonduri pentru a cumpăra terenuri, materiale de construcție, pentru a plăti documentația de proiectare și munca antreprenorilor. Dacă intenționați să atrageți investitori, veți avea nevoie de un plan de afaceri cu calcule detaliate în secțiunea financiară. După construcție, calculați întregul proces pentru a determina valoarea de piață a casei. Desigur, costul caselor în diferite regiuni ale Rusiei variază. De exemplu, 1 mp. m de construcție în zona de mijloc a țării noastre costă aproximativ 20 de mii de ruble (în orașele mari până la 40 de mii). După ce a cheltuit 2 milioane de ruble pentru a construi o casă și a vinde-o cu 3 milioane, veți primi un profit de 1 milion de ruble.

Casa a fost construită, acum trebuie vândută. Puteți căuta singur un cumpărător sau puteți plăti un agent imobiliar. Casele din clasa economică se vând mai repede decât cele de lux. Pune reclame în mass-media. Rețineți că majoritatea cumpărătorilor vor veni de pe internet. O idee grozavă - scuturi și fire de tip.

Construcția de case de vânzare este una dintre cele mai profitabile afaceri. Dar nimic nu este gratuit și, prin urmare, această afacere este una dintre cele mai scumpe. Mai mult, investiții mari sunt necesare constant pentru fiecare clădire nouă. Dar dacă tot ești mânat de dorința de a crea o afacere mare, construirea de case de vânzare poate deveni o sursă de venituri considerabile pentru tine. Vă vom spune în acest articol cum să deschideți o companie de construcții și de ce aveți nevoie pentru aceasta. De asemenea, vă recomandăm să citiți articolele: și

Cum să construiești o afacere - construirea de case de vânzare

Construirea de case de vânzare poate părea complicată și departe de a obține profit. Dar, de fapt, nu este atât de complicat. La etapa de înregistrare, pe lângă procedura standard, veți avea nevoie de încă una - apartenența la un SRO. SRO este o organizație de autoreglementare care vă va permite să vă angajați în construcții. Fără calitatea de membru, clădirile tale vor fi ilegale.

Pământ
Muncitorii
Tehnică
Materiale

De unde să obțineți teren pentru o afacere de construcții?

Nu poți să construiești doar pe un teren gol, trebuie să-l cumperi. Dacă intenționați să dezvoltați o comunitate de cabane, atunci cumpărarea de teren poate fi o investiție bună. La urma urmei, după îmbunătățirea sa, prețul său va crește vertiginos de mai multe ori. Mai mult, vânzarea unei cabane cu teren va aduce mai mult profit. Dar, în același timp, pentru construcția unui bloc de apartamente suprafața de teren necesară este mult mai mică. Un teren comparabil cu două sau trei cabane este suficient. Și costurile terenurilor se vor plăti mai repede.

De asemenea, pentru a începe construcția, vor fi necesare topografii, măsurarea terenului și stabilirea comunicațiilor. Este logic că pentru un bloc de locuințe această lucrare va fi mult mai puțin necesară. Prin urmare, multe companii de construcții preferă să înceapă cu construcția de clădiri înalte.

Salariați

Pe lângă echipa evidentă de constructori, o astfel de companie va avea nevoie de alți specialiști. Aceștia sunt planificatori, designeri, programatori, avocați, contabili.

Afacerea construcției de case de vânzare a cunoscut unele schimbări față de anii trecuți. Astăzi, angajarea constructorilor este abordată mult mai serios și scrupulos. „Vizitatorii țărilor vecine” fără înregistrare și permise de muncă pot duce la o amendă mare.

În ceea ce privește avocații și contabilii, nu veți avea nevoie de serviciile lor în mod continuu. Prin urmare, pentru a economisi bani, ar fi mai înțelept să angajați un specialist incoming sau să externalizați această muncă.

Mașinării și echipamente

Multe companii start-up folosesc echipamente închiriate. Dar este mai bine să cumpărați echipamentul cu prima ocazie și o puteți face treptat. Pentru a construi case veți avea nevoie de următoarele echipamente:

Utilaje grele de construcții
Echipamente pentru lucrul cu beton și alte soluții
Echipamente pentru lucrari de fatare
Iluminat

Dacă firma dvs. va fi implicată și în reparații la clădirile finite, atunci veți avea nevoie și de echipamente pentru reparații.

Utilaje grele de construcții- Acesta este cel mai necesar și mai scump echipament pentru clădiri. Acestea includ macarale, buldozere, tractoare, instalații de foraj etc. Cel mai adesea acestea sunt achiziționate în leasing.

Echipamente pentru lucrul cu beton Este mai ieftin, așa că îl poți cumpăra imediat. Acestea includ betoniere, pompe sau malaxoare de beton, pompe pneumatice, o stație de tencuire, o găleată pentru mortare etc.

Lucrări de placare realizate cu ajutorul cofrajelor, schelelor și schelelor. Uneori, acestea sunt înlocuite cu macarale obișnuite atunci când este necesar să se efectueze lucrări la vârf. Iluminarea temporară este necesară pe șantier. În acest scop, lămpile cu xenon cu lumină albă sunt cele mai des folosite, deoarece sunt capabile să ilumineze obiecte îndepărtate.

Materiale de construcție

Materialele pentru fiecare tip de casă vor fi diferite. Pentru clădirile cu mai multe etaje, se folosesc de obicei panouri. Datorită suprafeței mari de panouri, o astfel de casă este „asamblată” destul de repede. Adevărat, casele cu panouri necesită izolație suplimentară, altfel va fi frig în interior iarna.

Caramida este unul dintre cele mai scumpe si de cea mai buna calitate materiale de constructii. Casele din cărămidă sunt cele mai solicitate. Adevărat, costul cheltuielilor aici este mult mai mare decât cel al celor de panou. Acesta este motivul pentru care prețul final al locuințelor va fi ridicat.

Tehnologiile de cadru sunt utilizate pe scară largă astăzi pentru clădirile de cabane. Costul construirii unor astfel de case este relativ mic.

Concluzie

Pentru a vă deschide propria companie de construcții, cel mai bine este să începeți de la periferia orașului. Datorită rentabilității ridicate și a vechimii acestei afaceri, concurența de aici este impresionantă. Dar totuși, de fiecare dată când apar din ce în ce mai multe noi organizații de dezvoltare, care găsesc modalități de a ieși și de a exista cu încredere alături de „companiile de altădată”.

Idei de afaceri: servicii fără investiții! Cu un profit de 30.000 de ruble! Agribusiness: zone profitabile, costuri pentru 7 tipuri de activități profitabile + sfaturi utile! Investiții de risc: concept, 7 caracteristici, 6 fapte interesante și instrucțiuni pas cu pas pentru investiții + TOP 7 cele mai bune fonduri din Rusia!

Bună ziua. Numele meu este Kirichenko Egor, sunt din regiunea Krasnodar. În ultimii zece ani construiesc case de vânzare. A început să lucreze singur, și de fiecare dată a găsit o nouă echipă pentru construcții. În momentul de față, am organizat o firmă (LLC), există un personal permanent, proiectanți și constructori proprii. Această abordare vă permite să construiți rapid case și să livrați clientului clădirea finită la cheie.

Parametri de afaceri:

costuri inițiale - de la 300 de mii de ruble;
numărul de angajați – 20 persoane;
mai multe birouri din regiune;
venit lunar (în funcție de volumul comenzilor) – de la două milioane de ruble.

Cum să organizezi o afacere construind case de vânzare?

Construcția de case este unul dintre cele mai promițătoare și mai profitabile tipuri de afaceri. Acest lucru nu necesită dovezi - este suficient să se evalueze cererea de locuințe în orașele mari și nu numai. În același timp, atât rezidenții Federației Ruse, cât și cetățenii străini acționează ca cumpărători.

Pentru a vă readuce rapid afacerea pe picioare și pentru a obține profit, urmați acești pași:

1. Dezvoltați un concept unificat, care va fi urmată în viitor. Există mai multe puncte importante aici - luați în considerare importanța tuturor comunicațiilor, disponibilitatea internetului și a conexiunilor telefonice.

Suprafața unui teren bun este de până la 15 acri, este necesar accesul, prezența unui iaz (râu, lac), precum și păduri din apropiere. Participarea clientului la dezvoltarea proiectului este foarte de dorit - el poate face modificări la problemele de finisare, planificarea structurilor, forma casei și așa mai departe.

2. Decide cum vei lucra– independent sau cu ajutorul unui investitor. Vă rugăm să rețineți că achiziționarea de teren, achiziționarea de materiale de construcție și plata muncitorilor necesită costuri semnificative.

O opțiune bună este să deschideți o companie de construcții și să efectuați construcția după primirea unui avans de la client. În acest caz, puteți rezolva rapid problemele financiare și puteți accelera procesul de construcție. Pe de altă parte, riscurile cresc, deoarece suportați obligații financiare față de client.

3. Alegeți o zonă pentru dezvoltare. Am menționat deja parțial o serie de criterii, dar asta nu este tot.

Acordați o atenție deosebită infrastructurii din jurul șantierului, proximității de oraș, disponibilității transportului, componentei de mediu (există vreo producție dăunătoare în apropiere), posibilității de a construi facilități suplimentare și așa mai departe.

4. Decideți asupra tipului de construcție.

Există mai multe opțiuni aici. Cea mai populară este cabana.

Mulți oameni care doresc să iasă din „stupul” orașului visează la o astfel de casă.

De regulă, cabana are două etaje și este destinată unei familii. Lângă casă trebuie să existe un teren de cel puțin cinci acri.

Casele de oraș sunt un amestec de o cabană și un apartament obișnuit. Caracteristica lor este un număr mic de etaje (1-2 etaje) și o intrare separată în fiecare apartament. Puteți construi case de oraș nu numai în afara orașului, ci și în interiorul metropolei.

Cel mai bun material pentru construcție este cărămida roșie, dar se poate folosi beton celular sau lemn. Potrivit experților, în câțiva ani astfel de clădiri vor înlocui complet căsuțele. Avantajul lor este confortul și prețul mai mic.

5. Cumpărați un teren– una dintre cele mai importante etape, care va necesita anumite avize și, bineînțeles, costuri. După alegerea unui site, se desfășoară o întreagă gamă de activități.

Pentru început, sunt elaborate schițe și un plan general de construcție. Această lucrare ia în considerare totul, de la tipul de fundație până la amenajarea zonei înconjurătoare. Este necesar un studiu topografic.

Urmează etapa cea mai intensivă în muncă. Trebuie să aprobați planul de construcție, să fiți de acord cu probleme controversate și să obțineți permisiunea de a construi o casă. Odată ce toate problemele au fost rezolvate, construcția poate începe.

Costurile totale în această etapă pot varia de la 300.000 de ruble.

6. Angajați constructori calificați cu experiență de lucru bună. Pentru a construi o casă, veți avea nevoie de specialiști în așezarea fundației, placare, construirea unui acoperiș, instalarea de încălzire și canalizare.

Cu siguranță aveți nevoie de un electrician care să facă cablajul ținând cont de toate cerințele PTE și PUE. În etapa inițială, o echipă angajată va fi suficientă, dar pe viitor este mai bine să aveți propriul personal la îndemână.

Plata se poate face la livrarea obiectului, zilnic sau saptamanal (cu acord). Salariul mediu al unui constructor cu experiență este de 1000-1500 de ruble pe zi.

Costul total al plății salariilor este de la 150 de mii de ruble pe lună.

7. Calculați costurile(le-am menționat deja mai sus) cum ar fi achiziționarea de teren, materiale de construcție, plata documentației de proiectare și așa mai departe.

De regulă, aproximativ 30-40 de mii de ruble sunt cheltuite pentru construcția unui „pătrat” de locuințe. Construind o casă cu un cost de 3 milioane de ruble și vânzând-o cu 5 milioane de ruble, puteți obține un profit net de 2 milioane.

Ce material este cel mai bine de folosit în afacerea de construire a caselor de vânzare?

Sunt adesea întrebat care este cel mai bun material din care să construiesc case. Există mai multe opțiuni aici. Pe primul loc este caramida. Avantajele sale sunt fiabilitatea, costul redus și aspectul decent.

Dacă se dorește, casa construită poate fi întotdeauna decorată după bunul plac. Mai mult, o cabană din cărămidă va dura mult mai mult și este garantată să protejeze împotriva dezastrelor naturale.

Principalul lucru este să nu vă zgâriți cu grosimea pereților, care ar trebui să fie de cel puțin „de o dată și jumătate lungimea unei cărămizi”. Conform statisticilor, aproape 50% din case sunt construite din acest material.

Pe locul doi în popularitate se află lemnul. Astăzi, cheresteaua lipită (profilată) sau buștenii rotunjiți devin din ce în ce mai populare. Avantajul unor astfel de case este naturalețea absolută a materialului.

Casa literalmente „respiră” este umplută cu aroma lemnului natural. Principalul dezavantaj al clădirilor este „slăbiciunea” lor la foc. Dar, în ciuda acestui fapt, căsuțele din lemn sunt construite din ce în ce mai des. Puteți da preferință unei opțiuni combinate atunci când sunt utilizate două tipuri de materiale - cărămidă și lemn.

A treia opțiune este construcția clădirilor din panouri sandwich. Până acum, astfel de case sunt construite foarte rar. Avantajele lor sunt izolarea termică excelentă, interiorul clădirilor este întotdeauna uscat (chiar și fără încălzire).

De-a lungul anilor, pereții cu greu se micșorează, ceea ce pentru mulți este principalul avantaj. În plus, casele din panouri sandwich sunt ridicate rapid. Dezavantaj: durata de viata redusa (aproximativ 40-45 ani).

Mai mult, indiferent de materialul ales, puteți produce orice tip de finisaj - cărămidă, piatră naturală, stuc etc.

Există multe posibilități de decorare - tot ce rămâne este să coordonezi planurile cu clientul și să le implementezi în practică.

Puteți citi despre cele mai recente știri și tendințe în afacerile de franciză

Cum arată un plan de afaceri pentru construcția de case din lemn din punct de vedere al costurilor și al profitabilității?

Având în vedere popularitatea caselor din lemn, puteți încerca în siguranță în această industrie. Mai mult, există mai multe direcții disponibile aici.

Astfel, puteți construi case cu cadru din lemn, cabane din bușteni rotunjiți, structuri din bușteni (asamblare manuală) și clădiri din cherestea de furnir laminat profilat.

Opțiunea cea mai bugetară sunt clădirile cu cadru din lemn. Sunt calduroase, dar în ceea ce privește respectarea mediului și confortul, desigur, sunt inferioare „fraților lor mai mari”. Casele din bușteni rotunjiți sunt cu 10-15% mai scumpe, dar sunt considerate cele mai prestigioase. În Europa, astfel de căsuțe sunt cele mai populare.

Cum să deschizi o firmă de construcții

Clădirile din lemn sunt ieftine și ușor de construit. Principalul dezavantaj este dificultatea de izolare. O astfel de casă este suflată mult mai puternic decât o clădire din bușteni. Pentru a reduce pierderile de căldură, este necesar să se ia în considerare izolarea termică suplimentară a casei.

Prețul mediu pentru construirea unei cabane din lemn din furnir laminat este de la 25 de mii de ruble (metru cub), o casă din lemn profilat va costa jumătate - aproximativ 10-15 mii de ruble per „cub”.

Opțiunea cea mai bugetară este o casă din bușteni rotunjiți. Costul său este de la 6-8 mii de ruble per „cub”.

Costurile totale pentru achiziționarea tuturor echipamentelor, înregistrarea unei licențe, construcția, achiziționarea de unelte - de la 500 de mii de ruble. Rentabilitatea afacerii este de aproximativ 40%.

Tabelul nr. 1. Potențialul serviciilor de construcție de case în Rusia

Ce este bun la afacerea de a construi case cu cadru?

Construcția cadrului a fost întotdeauna considerată una dintre cele mai bune opțiuni. În primul rând, astfel de modele sunt foarte economice. Pentru a construi o casă, va fi nevoie de jumătate din cost în comparație cu o clădire standard din cărămidă.

În al doilea rând, casele cu cadru sunt construite mult mai repede. Nu durează mai mult de 2-3 luni pentru a reconstrui o clădire de la fundație până la livrarea către un nou proprietar. În același timp, puteți economisi oameni și echipamente.

În al treilea rând, astfel de clădiri sunt deosebit de durabile, astfel încât chiar și cele mai proaste condiții meteorologice nu vor deteriora structura fiabilă.

În ceea ce privește acțiunile rămase, acestea sunt neschimbate - căutarea terenului, pregătirea documentelor și licențelor, crearea unui plan, analiza concurenților, angajarea personalului, publicitate etc.

Pentru a organiza o astfel de afacere, trebuie să investiți de la 600 de mii de ruble. Costul unui „cub” al unei astfel de case costă aproximativ 7-8 mii de ruble. Pe parcursul anului poți reuși să construiești până la 8-10 bucăți.

Venitul mediu dintr-o casă este de aproximativ 300-400 de mii de ruble. Rambursare – 2-3 luni.

Tabelul nr. 2. Creșterea participanților pe piața construcțiilor de case din Rusia

Cât de profitabilă este ideea de afaceri de a construi case?

Am menționat deja că construcția de cabane (case de oraș) este unul dintre cele mai profitabile tipuri de afaceri. Cu organizarea corectă a lucrărilor de construcție și vânzarea cu succes a clădirii, vă puteți recupera costurile în 2-3 case și puteți începe să obțineți un profit net.

Principalul lucru este să înțelegeți singur industria construcțiilor sau să aveți la îndemână specialiști buni.

Construcția de case mici de vânzare cu câțiva ani în urmă a fost o afacere destul de profitabilă, cu riscuri reduse și profitabilitate destul de bună. Comunitățile de cabane în jurul orașelor mari și centrelor regionale au apărut una după alta. Micile companii de construcții nu au pierdut bani, deoarece diferența dintre prețul pe 1 metru pătrat de locuință finită și ceea ce a fost investit în construcția de clădiri (marja) a fost destul de mare, iar „intrarea” în afacere nu a necesitat multe resurse.

Acum situația s-a schimbat. Se poate afirma cu regret că construcția de clădiri mici de vânzare nu este o linie de lucru foarte potrivită pentru intrarea în comerț. Chiar dacă un antreprenor are un capital bun de pornire, va fi dificil să înceapă să construiască.

Licitații pentru comerțul mare

Fiecare casă începe cu un teren pe care va fi construită. Și tocmai în această etapă oamenii de afaceri începători, care au venit deja cu planuri în minte pentru satele de cabane pe care le-au construit, se vor confrunta cu prima lor dezamăgire.

Terenurile virane pentru construcția de locuințe individuale (construcții individuale de locuințe) reprezintă aproape întotdeauna un bun municipal (deținut de primărie sau de administrația regională), pe care autoritățile încearcă să-l vândă sau să-l închirieze în condițiile cele mai favorabile pentru ele însele. Cum se întâmplă asta:

Planul de urbanism, care există în fiecare localitate majoră, rezervă în avans terenuri pentru o astfel de dezvoltare. De regulă, documentul este actualizat o dată la cinci ani.
Se anunță o licitație sau licitație pentru dreptul de a dezvolta site-ul. Ce ar putea „dori” autoritățile? Întotdeauna o sumă impresionantă de bani. Chiar și în provincii, această sumă depășește uneori 100 de milioane de ruble pentru două până la trei duzini de hectare. Și în cele mai multe cazuri terenul nu va deveni proprietatea ta. Doar inchiriere.

Cash nu este tot ceea ce își pot dori funcționarii din departamentul de proprietate al administrației unui oraș, regiune sau regiune. Practica ultimilor ani arată că contractul prevede construirea „toate infrastructurii necesare”. Aceasta, atenție: grădinițe pentru un anumit număr de locuri, o clinică sau un post de prim ajutor, drumuri intrabloc, utilități - curent, apă, canalizare, gaze, dacă acest lucru este prevăzut în planul de dezvoltare. Chiar și un singur proiect de dezvoltare a unui astfel de teritoriu costă mulți bani.

Logica autorităților este clară. Asigurarea infrastructurii pentru zone noi este responsabilitatea municipalităților, dar acestea din urmă nu au bani. Deci caută surse extrabugetare de finanțare. Nerespectarea acestor termeni ai contractului amenință cu pierderea drepturilor de închiriere, chiar dacă casele sunt deja amplasate pe parcele la un grad ridicat de pregătire.

O altă condiție comună a licitațiilor pentru dezvoltarea de noi teritorii sunt cerințele pentru compania dezvoltatoare în sine. Aceasta ar putea fi reputația afacerii (experiența deja existentă în implementarea unor astfel de proiecte), valoarea capitalului autorizat, prezența specialiștilor certificați și un milion de alte condiții. Puteți găsi un anunț despre o astfel de licitație pe site-ul web de achiziții publice federale sau echivalentul său regional. Vă asigurăm că multe vă vor deveni clare.

Deci, în ciuda faptului că Ministerul Construcțiilor susține că construcțiile joase sunt potrivite pentru întreprinderile mici și mijlocii, practica demonstrează contrariul. Crearea de complexe este o afacere mare cu profituri mari, iar calea pentru începători este încă închisă.

Dar nu este nevoie să fii descurajat. Puteți încerca un model de afaceri diferit, mai mic.

Sector privat, case dărăpănate

Cel mai realist mod care vă va permite să vă testați experiența în industria construcțiilor și să obțineți fonduri pentru implementarea unor proiecte mari este să cumpărați case dărăpănate în sectorul privat al orașului dvs., să demolați această locuință și să construiți noi case moderne în locul ei.

Acest lucru nu înseamnă că aceasta este o cale ușoară - în acest domeniu puteți întâmpina numeroase dificultăți. Se asteapta la etapa de achizitionare a unui teren cu casa in paragina, elaborarea unui proiect si aprobarea administratiei, racordarea la retelele de utilitati. Fii pregătit pentru faptul că vei avea nevoie de un avocat calificat care să se ocupe de această parte birocratică. Este important de reținut că va trece destul de mult timp de la achiziționarea unei case dărăpănate până la începerea construcției unei noi locuințe joase - de la câteva luni la un an sau mai mult. Asta înseamnă că vor fi investiți bani, dar nimic în schimb. Ai nevoie de o rezervă financiară solidă.

Nu vom descrie procesul de construcție în sine și nici nu vom calcula valoarea investiției. Costul și tehnologia construcției unei case din cărămidă și cadru diferă radical. Dar va trebui să includeți și aceste investiții în deviz.

După finalizarea lucrării, trebuie să legitimați „rodul” eforturilor dumneavoastră cu autoritățile de reglementare. Nu vom atinge deloc acest subiect, deoarece este foarte extins și merită o serie întreagă de articole. Delegați rezolvarea acestor probleme specialistului dumneavoastră, a cărui angajare a fost deja menționată.

Abia după ce toate documentele sunt gata, poți începe să vinzi, iar aici totul depinde de piață. În timpul construcției, prețurile la imobile de acest fel pot crește sau, dimpotrivă, pot scădea ușor. Puterea de cumpărare (și deci activitatea) clientului poate crește sau, dimpotrivă, scădea. Acesta este un risc și trebuie să fii pregătit pentru el.

Dar vă putem liniști puțin: conform experților, de la aprobarea legislativă a proprietății private în Rusia în perioada post-sovietică, imobiliare a fost și este unul dintre cele mai fiabile mijloace de investiție a capitalului și practic nu a scăzut în preț. . Prin urmare, activul va fi cu siguranță vândut, mai devreme sau mai târziu.

Avantaje și dezavantaje

Să rezumam dezavantajele construirii de case de vânzare ca principal tip de afacere:

O sumă mare de investiții inițiale și investiții în muncă.
Perioada lungă de rambursare a proiectului – 2-3 ani.
Procedura complicata pentru obtinerea autorizatiei de construire si punerea in functiune a instalatiei.
Riscuri asociate cu starea pieței imobiliare și cu puterea de cumpărare a clienților.

Avantajele cheie ale construcției de case de vânzare:

O oportunitate de a câștiga experiență și reputație de afaceri și de a încerca mâna la proiecte mari de dezvoltare în viitor.
Obținerea unui activ de încredere și lichid.
Riscuri reduse de pierdere a fondurilor investite (cu condiția ca construcția să fi fost realizată cu respectarea tuturor normelor legale).

Intrarea din partea cealaltă

Dacă, totuși, setea de afaceri, și în special nevoia de a construi case, te mută înainte, începe cu ceva simplu. Dificultățile și capcanele trebuie depășite, altfel nu ești antreprenor. O organizație de construcții care nu vinde, ci construiește case pentru anumiți clienți în funcție de proiectele lor pe șantierele lor, riscă mult mai puțin. Nu este nevoie să investiți în terenuri sau locuințe dărăpănate, să interacționați cu oficialii sau să închiriați casa după finalizarea construcției. Aceasta este o durere de cap pentru clientul însuși.

Munca de înaltă calitate va crea o reputație și, mai important, va oferi capital pentru trecerea la un nou nivel. În plus, compania va „construi mușchii” sub forma facilităților de producție necesare (echipamente, unelte și echipamente speciale), o echipă de specialiști - de la tehnologi și maiștri până la echipe de muncitori de încredere și profesionale. În această etapă, se vor putea achiziționa conexiuni în administrații, departamente de arhitectură și autorități de reglementare, ceea ce va permite rezolvarea mai eficientă a multor probleme legate de construcții. Și asta valorează mult.

În opinia experților, o astfel de intrare în afaceri este acceptabilă pentru antreprenorii începători care doresc să se alăture industriei construcțiilor și, în cele din urmă, să devină jucători importanți. Și suntem pe deplin de acord cu ei.

Amintiți-vă că calea către un obiectiv mare constă din mulți pași mici. Du-te. Cine știe, poate o mică companie de construcții înființată astăzi va deveni un jucător important în industrie în doar câțiva ani și va construi nu numai comunități de cabane în suburbii, ci și blocuri rezidențiale înalte în centrele regionale.

Astăzi, în regiunea Moscovei, case de vânzare sunt construite de sute, dacă nu mii, de dezvoltatori privați.

Nu există statistici fiabile despre „persoanele fizice”, dar există motive să credem că volumul acestei piețe este mare. „În ceea ce privește volumul, piața pentru cabane de la dezvoltatori privați este comparabilă cu piața satelor de cabane”, spune Zhanna Shcherbakova, directorul departamentului imobiliar de țară la Miel Real Estate. Dacă este așa, atunci cifra de afaceri anuală totală a acestui segment de piață poate fi estimată la miliarde de dolari.

Fenomenul este de amploare, dar nu se știe nimic despre dezvoltatorii privați.

Spre deosebire de dezvoltatorii de sate de cabane, „indivizii” sunt jucători mult mai mici.

Nu se străduiesc să creeze mărci și nu au bugete de PR și publicitate. Mai mult, ei evită orice publicitate. Din cei zece dezvoltatori privați pe care i-am găsit, doar o treime a luat contact și doar unul dintre ei nu și-a ascuns numele de familie.

În același timp, „indivizii” reprezintă o forță foarte serioasă. În urmă cu câțiva ani, o structură mare de dezvoltare nu a cumpărat un teren bun la nord de Moscova pentru construirea unui sat. „Acolo lucrează domnul N, care are legături cu administrația, cele mai bune terenuri și multe proiecte demarate”, a explicat compania. „Nu vom concura cu el.”

„Cunosc dezvoltatori privați cu o reputație excelentă în cercurile înguste, care construiesc 20-25 de case pe an”, spune Zhanna Shcherbakova. - În anumite segmente ponderea „indivizilor” este mare. De exemplu, în Rublyovka nu există suprafețe mari de teren pentru dezvoltare, ceea ce înseamnă că este de puțin interes pentru jucătorii mari. Dar pentru dezvoltatorii privați, mici loturi de teren pentru două până la patru case sunt destul de suficiente.”

100 de mii - și bine ai venit!

Pe hârtie, proiectul dezvoltatorului pare foarte simplu: „a cumpărat teren - a instalat comunicații - a construit o casă - a vândut”. Mai mult, Rublyovka nu este singurul loc în care dezvoltatorii privați construiesc case. Aceștia operează cu succes în toate segmentele - de la cei mai de elită până la clasa economică.

Biletul minim de intrare pe piața de dezvoltare privată astăzi este estimat la aproximativ 100 de mii de dolari.

Pentru a îndeplini acest buget, puteți cumpăra 6-8 acri dintr-un parteneriat de grădinărit (30-40 mii de dolari), puteți instala comunicații (în versiunea ieftină - 10-20 mii de dolari) și puteți construi o casă cu o suprafață de puțin peste 100 de metri pătrați pentru aproximativ cincizeci de mii din blocuri de spumă sau panouri sandwich ieftine. O astfel de cabană fără decor poate fi vândută, dacă locul este mai mult sau mai puțin decent, cu 150 de mii de dolari.

Departe de Moscova, o nouă cabană de clasă economică poate fi achiziționată de la un dezvoltator privat pentru 80-100 de mii de dolari.

În general, un deficit uriaș este evident pe segmentul economiei și orice ofertă rezonabilă își găsește imediat un cumpărător. În zona de patruzeci de kilometri de Moscova, unul dintre dezvoltatorii privați a implementat recent următorul proiect. Un teren de 15 acri a fost împărțit în două, iar pe fiecare a fost construită o cabană îngrijită din lemn. Casele au fost rapid vândute cu 250.000 de dolari.

Iată un exemplu dintr-un alt segment. Un mic teren de 8 acri cu pini într-o comunitate închisă între autostrăzile Rublevskoye și Novorizhskoye a costat dezvoltatorului 250.000 de dolari. Conexiunea de comunicații și construcția unei case (350 mp) - mai mult de 300 mii.

O casă finisată cu finisare la cheie este în vânzare astăzi pentru aproximativ 1 milion de dolari.

Biletul de intrare pe piața de dezvoltare în zona de glamour maxim - pe Rublyovka - costă și el cel puțin 1 milion, dar casele terminate de aici încep de la 2 milioane de dolari.

Niciunul dintre dezvoltatorii privați nu plănuiește un profit mai mic de 40%. „În clasa economică, profitabilitatea proiectelor de succes poate ajunge la 100% în segmentul de elită, în cazuri excepționale, ajunge la 200–300%”, spune CEO-ul Victory Group, Tatyana Zvonareva. - În același timp, riscurile și timpul de expunere în segmentul scump sunt și ele mai mari. Dacă obiectele ieftine dispar de obicei în trei-patru luni, atunci cele scumpe își pot aștepta cumpărătorul timp de un an și jumătate.”

Investițiile financiare serioase în achiziționarea de terenuri și construcția ulterioară rețin mulți potențiali dezvoltatori și îi obligă să lucreze în segmentul de clasă economică. Astăzi, pentru finanțarea proiectelor, „persoanele” folosesc cel mai adesea fondurile proprii sau atrag parteneri. „Aș putea construi un sat acum, dar asta ar necesita cel puțin 10 milioane de dolari”, spune dezvoltatorul Andrey. - Din cauza capitalului propriu insuficient, construiesc doar două-trei case pe an. Nu există încă opțiuni de finanțare a proiectelor pentru astfel de opțiuni. Pentru a atrage un împrumut bancar, trebuie să ipoteci proprietatea. Dar nu vor da bani pentru o cabană în construcție.”

Căsuțe vs sateMajoritatea dezvoltatorilor privați se concentrează pe cererea în masă: fără bibelouri, simpli și de înaltă calitate.

De obicei, în primele proiecte, se elaborează un anumit model al unei case ideale, iar apoi se reproduce soluția găsită (fațade, amenajări, echipamente). Unii dezvoltatori individuali își formulează credo-ul atât de clar încât dezvoltatorii de sate de cabane i-ar putea invidia. „Construiesc doar căsuțe în stil cabană”, spune Kirill, un dezvoltator cu zece ani de experiență, secretele meșteșugului său. - Toate proiectele mele au neapărat băi cu ferestre, dormitoare mari cu dressing, ferestre din podea până în tavan, tavane înalte, încălzire prin pardoseală, garaj pentru două mașini și șemineu. În ultimul timp, am instalat și un motor electric pe poartă: costă doar o mie de dolari, iar poarta care se deschide cu un breloc are un efect magic asupra cumpărătorului.”

Nu există reguli generale pentru dezvoltarea caselor de țară. Conceptul este determinat de locația, dimensiunea și forma sitului și împrejurimile acestuia. În același timp, dezvoltatorul trebuie să aibă o înțelegere strategică a pieței.

„Una dintre calitățile cheie ale unui dezvoltator privat este capacitatea de a evalua în mod realist capacitățile unui site și de a înțelege ce va fi solicitat în această locație”, spune Tatyana Zvonareva. Există întotdeauna tentația de a construi o casă mai mare și de a o poziționa într-o clasă superioară decât ar costa. De exemplu, într-un sat Rublevka, pe un teren de șapte acri, construiți un palat, care „ar trebui să coste milioane doar pentru că este Rublyovka”. De asemenea, trebuie să cunoașteți bine sentimentul consumatorilor și să ghiciți tendințele pieței: astăzi se cumpără teren, dar casa finită va trebui vândută într-un an. De exemplu, dacă mergi prea departe cu dimensiunea sa, poți ajunge în categoria activelor nelichide. De asemenea, este necesar să ajungeți la obiect cu o mulțime de alte detalii - aspect, stil arhitectural, nivel de finisare și așa mai departe. Iar gusturile cumpărătorilor se schimbă destul de repede, de exemplu, conace clasice cu coloane, pridvoruri și portice nu mai provoacă încântare. „În ciuda cererii mari pentru cabane, există pe piață o mulțime de lucruri prost concepute și, prin urmare, de nevânzare”, a spus unul dintre dezvoltatori.

Concurența cu satele de cabane este una dintre forțele ascunse din spatele dezvoltării pieței de case de la dezvoltatori privați.

Astăzi, căsuțele de la persoane fizice costă în medie cu 30-40% mai puțin decât analogii lor din sate, iar cumpărătorii apreciază acest lucru. Economia proprietarilor privați și a dezvoltatorilor de sate este, de asemenea, oarecum diferită. Persoanele fizice au o perioadă de implementare a proiectelor mult mai scurtă (un an față de doi până la patru) și au adesea costuri mai mici: dezvoltatorii satului sunt nevoiți să cheltuiască o mulțime de bani pentru conectarea rețelelor principale.

Cu toate acestea, piața se schimbă, iar diferența de prețuri joacă un rol din ce în ce mai puțin în timp: cumpărătorii se întorc activ către satele centralizate. „Așezările zdrobesc proprietarii privați. Viitorul, fără îndoială, aparține satelor cu un singur concept, securitate, serviciu de întreținere și infrastructură comună: cumpărătorii își doresc confort și siguranță. Toată lumea vrea să trăiască în mod civilizat”, spune dezvoltatorul Andrei, care, de altfel, și-a cumpărat el însuși o casă într-un sat centralizat.

„Singura mea experiență nereușită în construirea unei cabane a fost asociată cu o dezvoltare haotică precum Shanghai, chiar dacă era situată pe Rublyovka, într-o locație prestigioasă”, spune unul dintre dezvoltatori. - Acolo cu greu am returnat banii cheltuiți. Acum voi construi fie în sate de cabane în care terenul se vinde fără contract, fie în zonele vechi de dacha. Nu am mai pus piciorul în sate, „câmpuri” și „Shanghai”!”

Tipologia dezvoltatorilor

Comunicarea cu agenții imobiliari și dezvoltatorii a făcut posibilă identificarea mai multor grupuri de dezvoltatori privați cu strategii diferite pe piață.

„monopoliști locali” specializata in constructii intr-o anumita zona sau chiar intr-o localitate. Adesea sunt alese situri vechi din pădure, cum ar fi Malakhovka, Aprelevka sau Nemchinovka. De obicei locuiesc acolo si de aceea sunt bine orientati in acest spatiu limitat, cunoscand preferintele cumparatorilor de acolo. „Localii” sunt primii care știu despre toate terenurile de vânzare și adesea le cumpără mai ieftin decât pe piață.

„Au construit-o pentru ei înșiși” inițial își construiesc o casă pentru ei înșiși, iar apoi se dovedește că din anumite motive nu le convine. Sau decizia de a vinde este luată pentru că este mai profitabil să folosești încasările pentru a cumpăra un alt teren și pentru a construi o casă nouă acolo. Ca urmare, banii destinați locuințelor proprii încep să fie transferați cu profit de la proiect la proiect.

Există, de asemenea "aproape de administratie"împuterniciți ai funcționarilor pe care sunt înscrise terenuri nou retrase.

O parte dintr-o astfel de alocare de teren este de obicei vândută imediat pentru a utiliza veniturile pentru a instala comunicații și pentru a începe construirea de case pe loturile rămase. Dar „liberul” corupe - de obicei, acest lucru afectează atât calitatea construcției, cât și atenția conceptului în ansamblu. O parte din alocarea terenului rămâne uneori nedezvoltată mult timp: funcționarii nu pun mâna pe partea lor.

„Constructori” provin din tehnologie, deținând, de exemplu, producția de lemn. Au un proces tehnologic eficient și o calitate decentă, dar sunt adesea construite pe locuri mai puțin favorabile, deoarece nu au acces direct la sol.

Poate cea mai interesantă categorie de dezvoltatori este "Gulere albe".

Aceștia sunt manageri de top ai marilor companii din Moscova care își dezvoltă propriile proiecte de dezvoltare în regiunea Moscovei. Punctul forte al acestora este disponibilitatea resurselor financiare și o bună cunoaștere a nevoilor clienților. Este suficient pentru ei să construiască pur și simplu „ca pentru ei înșiși”, iar oamenii din cercul lor îl vor aprecia cu siguranță. Aceștia sunt cei mai creativi dezvoltatori care se străduiesc nu numai să câștige bani, ci și să se realizeze.

Unul dintre acești dezvoltatori, în timp ce schia în Europa, s-a îndrăgostit de stilul alpin și a fost unul dintre primii care a construit cabane-cabane în regiunea Moscovei. Un altul este pasionat de noile tehnologii: „În construcții apar în mod constant o mulțime de produse noi și vreau să le încerc. De exemplu, utilizarea fațadelor ventilate le permite să fie construite chiar și iarna, ceea ce reduce semnificativ timpul de construcție. La fel este și cu tehnologiile de pictură pe pereți de mare viteză: este mai scump, dar economisește timp. Câștigând câteva luni, poți îmbunătăți semnificativ performanța financiară a proiectului!”

Un loc sub soare

Se pare că construirea de cabane de vânzare este o afacere profitabilă și necomplicată. Primul gând când îl întâlnești: „Și eu pot face asta”. Rentabilitatea? Foarte inalt. Bariere administrative? Practic nu: am cumpărat terenul și l-am construit. În comparație cu proiectele din oraș, unde aprobările durează trei ani, acesta este paradisul. Cunoștințe speciale? Nici nu pare necesar: toată lumea înțelege construcția, la fel ca fotbalul.

Dar nu este atât de simplu. Un începător se va confrunta inevitabil cu o serie de probleme pe care dezvoltatorii experimentați le-au rezolvat deja.

Unul dintre principalele riscuri ale acestei afaceri este construcțiile. Invitarea unei companii de construcții reduce drastic profitabilitatea proiectului, astfel încât sunt angajate în principal echipe care costă cu cel puțin treizeci la sută mai puțin. Dar în acest caz, riscurile cresc, precum și costul efortului și al timpului de control al calității construcției și al costurilor. „Succesul proiectului depinde în mare măsură dacă aveți un maistru în care puteți avea încredere”, spune dezvoltatorul Serghei. - Până acum nu am găsit o astfel de persoană. S-a întâmplat orice: au fugit cu banii și au trebuit să distrugă ceea ce au construit”.

Chiar și cu „maistrul lui”, dezvoltatorul trebuie să-și viziteze șantierul de cel puțin două ori pe săptămână. Pentru oamenii care trăiesc și lucrează la Moscova, aceasta este o povară serioasă. „Etapa de finisare necesită mult timp”, spune Dmitry. - Îmi cumpăr personal toate materialele de finisare, echipamentele, instalațiile sanitare. În plus, în timpul lucrărilor de finisare, apar o mulțime de întrebări care sunt mai bine să le rezolvați singur: la urma urmei, constructorii nu vor face ceea ce este mai bine, ci ceea ce este mai convenabil pentru ei. Ca urmare, weekendurile și două-trei dimineți în timpul săptămânii de lucru sunt dedicate construcțiilor.”

„La primul său proiect, un începător va cumpăra materiale de construcție din piețe și magazine, plătind în exces cel puțin douăzeci la sută”, spune Kirill. - Si am stabilit legaturi cu fabrici si mari angrosisti, unde am reduceri. Caramida, de exemplu, mi-a fost adusă direct din Belarus”.

Și, în sfârșit, una dintre principalele dificultăți ale construcției private este legată de găsirea terenului „potrivit”.

Există o selecție mare pe piața secundară, dar la o inspecție mai atentă, majoritatea șantierelor sunt nepotrivite pentru construcții comerciale. „De aproape doi ani și jumătate căutam un site pentru primul meu proiect”, se plânge „tânărul” dezvoltator Dmitry. - Undeva erau documente neterminate, undeva dificultăți de comunicare. Și, de asemenea, o formă nefericită a sitului, o locație insuficient de interesantă, un cartier nefavorabil, o intrare dificilă și multe altele.”

„Adesea, site-urile sunt remarcabile pentru o mulțime de factori, dar au, așa cum spunem, „mine ascunse” care nu pot fi neutralizate ulterior”, spune un alt constructor. - Așa că, recent mi-a plăcut un site într-o poiană frumoasă de lângă Istra. Lucrurile mergeau spre o înțelegere, dar apoi am aflat prin prieteni că oamenii nu au putut construi pe acest site timp de cinci ani. S-a dovedit că autoritățile locale locuiesc în comunitatea de cabane vecine și nu doresc ca priveliștea să fie stricată. Ei torpilează orice încercare de dezvoltare.”

Dezvoltatorii experimentați cunosc dedesubturile multor site-uri și, de regulă, au acces la terenuri promițătoare.

Particularitatea momentului actual constă în faptul că, recent, loturile mici de teren din regiunea Moscovei au crescut brusc în preț - cu nu mai puțin de 30-40% într-un an. Drept urmare, astăzi este foarte dificil să găsești un teren potrivit pentru raportul preț-calitate. Un dezvoltator cu experiență a amânat chiar noi proiecte pentru un timp: „Totul devine atât de scump și încă nu înțeleg noua economie și ce trebuie construit în ea.” Deci, dacă mai devreme, pe o piață în creștere rapidă, doar greșelile grave puteau împiedica un dezvoltator privat să facă un profit bun, acum intrarea pe piață pentru noi jucători nu este atât de ușoară. Mai ales dacă ținem cont de presiunea din ce în ce mai mare din așezările de cabane.