Wybór wykonawcy budowy domu. Jak wybrać wykonawcę budownictwa ogólnego

11.08.2023

Jak wybrać ekipę budowlaną i wykonawcę oraz jak zorganizować proces budowy domku letniskowego, aby przy minimalnym nakładzie czasu i wysiłku otrzymać dokładnie taki dom, o jakim marzyliśmy.

Etap pierwszy: doświadczenie, usługi, ceny

Pierwszą rekomendacją przy wyborze wykonawcy jest branie pod uwagę wyłącznie doświadczonych firm, cieszących się dobrą opinią. Oczywiście firma bez doświadczenia to zdecydowane ryzyko. Nie należy jednak od razu uciekać przed nowicjuszem na rynku: startup może zaoferować bardzo dobre warunki, gdyż w jego interesie leży opracowanie portfolio, recenzje i zdobycie kapitału obrotowego. Dlatego jest całkiem możliwe, że taka firma będzie próbowała zdobyć reputację, dobrze budując i godząc się na znaczne rabaty. Należy to jednak zrobić tylko wtedy, gdy masz czas, energię i wiedzę, aby całkowicie kontrolować proces; w innych przypadkach lepiej wybrać firmę z dużym doświadczeniem i dobrą reputacją.

Oprócz doświadczenia należy zwrócić uwagę na objętość konstrukcji. Doświadczenie jest bardzo ważnym elementem. Dlatego na etapie studiowania strony spójrz na ukończone projekty. Im wyższy segment cenowy, w jakim działa firma, tym prawdopodobnie mniej projektów zrealizuje, gdyż każdy z tych domów to jednoczęściowy, ekskluzywny produkt. W segmencie „gospodarczym” logiczne jest, jeśli realizowanych projektów jest naprawdę dużo – do kilkudziesięciu rocznie.

Ponadto należy zwrócić uwagę na to, z ilu technologii budowlanych korzysta firma. Jeśli jest ich dużo, jest to powód do wątpliwości. Z reguły rzetelne firmy specjalizują się w jednej lub dwóch technologiach, w których zdobywają wysokie umiejętności, szkolą personel, ustalają przepisy i monitorują nowe produkty. Jeśli oferowane są domy z betonu komórkowego, drewna klejonego i szkieletowego, taka firma prawdopodobnie współpracuje z podwykonawcami i sama może niewiele zagwarantować.

Osobno warto wspomnieć o cenach. Ceny podane na stronie internetowej często mogą nie odzwierciedlać całego obrazu. Jeśli więc jedna firma oferuje budowę tego samego domu za dwa miliony, a druga za pięć, może to oznaczać, że pierwsze zainteresowanie marketingowe nie wyraziło całej kwoty. Przykładowo tyle kosztuje dom bez fundamentów, podłóg i kosztów pracy, ale o tym przekonasz się najlepiej w biurze, więc na tym etapie lepiej skupić się nie na cenie, a na inne wskaźniki.

I oczywiście już na pierwszym etapie powinniśmy skorzystać z dobrodziejstwa naszego czasu – dostępności informacji. Wybierając kilka firm z ciekawymi ofertami, musisz poświęcić czas na zapoznanie się z opiniami na ich temat. Jednak na własnej stronie internetowej firmy będą one prawdopodobnie tylko pozytywne, dlatego warto zajrzeć do recenzji na kilku specjalistycznych portalach, a także poszukać ich w sieciach społecznościowych. Nie bądź zbyt leniwy, aby samodzielnie założyć nowy temat i poproś ludzi, aby opowiedzieli o swoich doświadczeniach związanych ze współpracą z tą czy inną firmą - w ten sposób uzyskasz obiektywny obraz.

Etap drugi: negocjacje i wywiad personalny

Spotykając się z menadżerem w biurze, nie wahaj się zadać więcej pytań. Pierwszym wskaźnikiem dla Ciebie jest to, jak bardzo jest on „na temat”. Dobra, rzetelna firma będzie posiadać przeszkoloną i kompetentną kadrę. Jeśli menedżer zacznie „unosić się na wodzie”, jeśli Twoje pytania go zaskakują, powinno to być niepokojące. Po drugie, koniecznie zapytaj, czy możesz pojechać i obejrzeć obiekty w budowie. Najlepszą opcją jest, jeśli sam to zasugerowałeś i podałeś wiele adresów.

Zwróć uwagę, czy istnieje duża różnica między warunkami początkowymi podanymi na stronie a tym, co mówi menadżer. Oczywiście wielu stosuje sztuczki, aby przyciągnąć kupującego, ale im poważniejsza rozbieżność, tym większy powód do podejrzeń, że nie są to jedyne dozwolone tutaj wolności.

Warto zapytać o pracowników firmy. Na przykład, jakie zespoły budują domy? Czy są podwykonawcami, czy też pracownikami etatowymi? Druga opcja jest lepsza. W normalnej firmie zostaną ustalone wszystkie procesy biznesowe, czyli do projektu nie zostaną wzięte zespoły z otwartego rynku, ale stali pracownicy. Nie bez znaczenia będzie również to, czy w firmie zatrudniony jest jeden lub więcej architektów – świadczy to o chęci współpracy z klientem, zgodnie z jego preferencjami, ale także będzie pośrednim dowodem na to, że firma ma dużo zleceń, gdyż outsourcer zostać zatrudniony do pracy jednorazowej. Ponadto obecność pełnoetatowego projektanta lub całego działu projektowego można uznać za dodatkową gwarancję jakości budowanych domów, ponieważ specjaliści będą mogli optymalnie wybrać materiały, systemy inżynieryjne i obliczyć wszystkie niuanse projektu budynku .

Trzeci etap: wyjazd na plac budowy

Budowa jest głównym papierkiem lakmusowym, który pomoże podjąć ostateczną decyzję. Nawet jeśli nie jesteś zbyt dobrze zorientowany w zawiłościach procesu budowy, po prostu spójrz, jak utrzymywana jest strona. Czy śmieci są rozrzucone? Czy materiały są ułożone przypadkowo? Czy pracownicy są ubrani w to, co noszą, palą i wylegują się? Dlatego lepiej poszukać innej firmy. Jeśli wszystko jest starannie złożone, nie ma brudu, wszyscy rzemieślnicy są w pracy i ubrani w firmowy uniform – to już jest wyznacznik odpowiedzialności i organizacji.

Można także przyjrzeć się bliżej samemu procesowi budowy. Oczywiście, laikowi trudno jest zrozumieć technologiczne subtelności, ale nadal są rzeczy dość oczywiste. Na przykład, jeśli dach jest izolowany nie od dołu, ale od góry, a nawet podczas deszczu, logiczne jest, że zmoknie i stanie się jak mokra wata. Jest to rażące naruszenie technologii, niezależnie od tego, co mówią pracownicy.

Jeśli coś Cię zaalarmowało, ale nie jesteś pewien, czy jest to dobre, czy złe, po prostu zapytaj, co pracownicy obecnie robią i dlaczego? Jednocześnie zapytaj, jak długo pracują w tej firmie, czy są pracownikami, czy nie. Możesz także zrobić kilka zdjęć, a następnie poszukać zapałek w Internecie lub dowiedzieć się na specjalistycznych stronach (forach), powiedzmy, czy izolacja lub izolacja jest zainstalowana po prawej stronie lub czy kolejność czynności nie jest przerwana.

Etap czwarty: przejrzystość umowy

Umowa stanowi Twoją rezerwację na cały czas aż do zakończenia budowy, jak i po jej zakończeniu. Najłatwiejszym (ale najdroższym) sposobem jest zabranie ze sobą prawnika znającego się na prawie umów dotyczących nieruchomości. Jeśli chcesz to zrobić sam, musisz zachować ostrożność. Może istnieć jedna lub kilka umów. Na przykład sam klient z jakiegoś powodu może podzielić to na etapy, na przykład osobno zawrzeć umowę na budowę „skrzyni” domu, osobno na sieci komunalne i osobno na wykończenie.

Wszystkie niezbędne elementy - kosztorysy, projekty itp. Są sporządzane jako załączniki do umowy. Oznacza to, że nie należy wskazywać, że w ramach umowy firma zobowiązuje się wybudować dom o wymiarach sześć na sześć metrów, nie wyjaśniając, jaki to rodzaj domu. Musisz także określić, gdzie i jak dom znajduje się na działce.

Czasami pojawiają się anegdotyczne sformułowania, na przykład w szacunkach stwierdza się: „fundamenty są z jednej części, ściany z czterech części”. To nie jest właściwe. Dlatego należy zachować ostrożność, jeśli cała umowa na budowę domu mieści się na dwóch stronach. W rzeczywistości towarzyszy mu dość duży pakiet dokumentów: harmonogramy budowy, harmonogramy płatności, projekt, kosztorysy, warunki techniczne i tak dalej.

Obowiązki gwarancyjne należy rozpatrywać oddzielnie. Gwarancja musi oddzielać konstrukcje nośne domu od innych elementów. Zgodnie z prawem inwestor budujący dom ma pięć lat na wykrycie braków. Jeśli okres gwarancji jest krótszy, jest to sygnał ostrzegawczy. Jednak bardzo długa gwarancja również będzie wyglądać dziwnie i bezsensownie, jakby firma próbowała mydlić Ci oczy i przekonać Cię o jej chłodzie i niezawodności. Tak naprawdę może zaistnieć anegdotyczna sytuacja, gdy gwarancja jest jeszcze ważna, ale firmy już dawno nie ma. Trzeba więc spojrzeć na firmę kompleksowo: jeśli jest doświadczona i znana, to nie potrzebuje ryzyka utraty reputacji, co oznacza, że zrobi wszystko, aby zapobiec błędom na budowie lub jak najszybciej naprawić wykryte później problemy.

Idealnie byłoby, gdyby przed rozpoczęciem budowy nie zaszkodziło podpisanie specjalnego aktu odbioru i przekazania placu budowy, zgodnie z którym za wszystko, co dzieje się na budowie, odpowiada wykonawca. Czyli przestrzeganie przepisów bezpieczeństwa, bezpieczeństwo materiałów, porządek na budowie - wszystko to powinno stać się jego, a nie Twoim, obszarem odpowiedzialności i należy to odnotować.

Etap piąty: kontrola w trakcie budowy

Jeśli wykonawca na to pozwala, możesz zatrudnić własnego inżyniera, który będzie to nadzorował. Zdarza się jednak, że wykonawca na to nie pozwala, wówczas należy zachować szczególną ostrożność podczas odbioru. Trudno to zrozumieć bez wiedzy budowlanej, ale można coś zrozumieć, jeśli się wie, czego szukać.

Możesz także nalegać, aby prace wykonywać etapami. Oddzielnie fundament, osobno ściany i tak dalej. Większość firm posiada wewnętrzną kontrolę jakości – można i należy zapytać, jak to się dzieje, kto jest za to odpowiedzialny. Jeśli nagle powiedzą Ci: „Mamy doświadczone zespoły, nie musimy ich nadzorować”, to znowu jest niebezpieczny moment.

Przykładowo mamy kontrolę wieloetapową: bezpośrednio w zespole brygadzista monitoruje pracę, przestrzeganie wszystkich instrukcji i technologii, a kolejnym poziomem jest nasz wewnętrzny nadzór techniczny, który w każdej chwili może przerwać wszelkie prace, jeśli coś zostało zrobione Z naruszeniem. Jednocześnie brygadziści mają własną motywację pieniężną, aby praca nie ustała, więc są zainteresowani prawidłowym wykonaniem pracy.

Są jednak firmy, które nie chcą tego robić. Z reguły mają za zadanie wykonać jak najwięcej etapów szybko i niezauważalnie, np. zakopanie, wylanie betonu, zamurowanie wszystkiego, co mogłoby ujawnić wadę lub naruszenie technologii. Tutaj również nie zaszkodzi zaprosić specjalistę do przeglądu - będzie to kosztować mniej i oszczędzi przykrych kłopotów, jeśli wady ujawnią się po roku lub dwóch.

Jednak najważniejszą rzeczą do zapamiętania jest to, że im bardziej uważny byłeś na pierwszych etapach, tym mniej zmartwień będziesz miał później. Dobry, odpowiedzialny wykonawca naprawdę oszczędzi Ci bólów głowy i nieplanowanych wydatków na długie lata.

Wszystkie aktualności z rynku nieruchomości oraz ciekawe informacje na naszym kanale społecznościowym. Subskrybuj i bądź na bieżąco!

Opracuj plan organizacji budowy.

Aby to zrobić, na planie terenu myślą z wyprzedzeniem i wyznaczają miejsca przechowywania materiałów, umieszczania mechanizmów budowlanych, dostęp dla pojazdów i maszyn budowlanych, trasy zaopatrzenia tymczasowej sieci elektrycznej i wodociągu.

Istnieją dwie możliwości przechowywania materiałów na miejscu:

Wykonawcy lub dostawcy materiałów mogą wprowadzaj je stopniowo, ile jest to konieczne dla tego etapu pracy. W tym przypadku wielkość obszarów do przechowywania materiałów jest minimalna.
Kupowanie i. może być opłacalne dostarczyć materiały z wyprzedzeniem gdy dostawcy zapewniają rabaty sezonowe. Już teraz trudniej jest umieścić dużą ilość materiałów na działce w strefie wolnej od zabudowy. Rozmiar działki może nie być wystarczający. Często zdarza się, że szukasz witryn kopii zapasowych poza witryną.

Na budowie należy zapewnić miejsce do postawienia betoniarki. W pobliżu powinny znajdować się miejsca do przechowywania piasku, tłucznia, a także magazyn cementu i suchych mieszanek. Do betoniarki należy doprowadzić prąd i wodę.

Materiały ścienne (cegły, bloczki, drewno, kłody itp.), które są wykorzystywane w dużych ilościach na placu budowy, są przechowywane bliżej budowanego domu, dzięki czemu nie trzeba ich przenosić daleko.

Na placu budowy wygodnie jest mieć baldachim— stanowisko przygotowania materiałów i konstrukcji produkcyjnych wykorzystywanych na placu budowy. Takie szkolenie jest wymagane na przykład podczas pracy z okuciami, elementami drewnianymi, a także dla hydraulików i dekarzy.

Podczas przechowywania wiele materiałów należy chronić przed wilgocią i słońcem. Są to tarcica i inne części drewniane, produkty z wełny mineralnej, suche mieszanki, płyty gipsowo-kartonowe, papa itp. Inne materiały można łatwo uszkodzić, łatwo zgubić lub zabrać. Przechowywanie takich materiałów wymaga budowy lub obecności zamkniętych magazynów.

Kupując materiały i sprzęt do przyszłego wykorzystania, oceń koszt organizacji ich przechowywania. Możliwe, że zakup materiałów z wyprzedzeniem nie będzie opłacalny.

Budowa zwykle rozpoczyna się od budowy wejścia na teren. Biorąc pod uwagę fakt, że podjazd będzie służył wielotonowym samochodom ciężarowym dowożącym na plac budowy piasek, żwir, beton i inne materiały budowlane, do aranżacji należy podejść szczegółowo i wykonać ją dobrze i przez długi czas. Korzystne jest umieszczenie wejścia na plac budowy w miejscu przyszłego stałego wejścia do domu.

Przemyśl pytanie z góry odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z placu budowy. Nie należy zalewać wykopu fundamentowego i rowów pod fundamentem. Nie można kłaść fundamentu na glebie zamoczonej wodą. Aby odprowadzić wodę, przed rozpoczęciem prac wykopuje się rowy melioracyjne.

Przynosimy i instalujemy przyczepę na stronie, gdzie budowniczowie mogą ukryć się przed deszczem i przechowywać narzędzia. W tym celu niektórzy budują na miejscu tymczasową szopę z desek.

Jeśli to możliwe, zrobimy to prace związane z dostawą energii elektrycznej od zasilacza do kabiny. Jeśli nie, to kupujemy i montujemy agregat prądotwórczy, który zasili w energię elektryczną elektronarzędzia, pompy wodne i inne urządzenia. Generator sprawdzi się także po podłączeniu do sieci energetycznej, jako zapasowe źródło zasilania w domu. Zalecana moc elektryczna generatora wynosi co najmniej 5-7 kW.

Następnym krokiem może być montaż ogrodzenia wokół terenu budowy, aby zapewnić bezpieczeństwo materiałów i innego mienia podczas budowy.

Aby chronić przed kradzieżą Polecam zainstalowanie systemu nadzoru wideo z pamięcią w chmurze, ponieważ wybór jest ogromny. Zawieś pierwszą kamerę otwarcie i wyraźnie. Na słupie na skraju posesji z widokiem na dom i budynki gospodarcze. Ale drugą powieś z drugiej strony w stronę sąsiadki, żeby widziała zarówno dom, jak i pierwszą kamerę. Ale budowniczowie nie powinni nic na ten temat mówić. I dodatkowo zainstaluj kilka świateł podczerwonych dla trybu nocnego.

Zatrudnionym budowniczym mówi się, że istnieje monitoring wideo i będą surowe sankcje za kradzież i tak dalej. Każdy musi podpisać umowę o odpowiedzialności. Zainstaluj kamery, to się opłaca. :)

Rozwiązujemy kwestię zaopatrzenia budowy w wodę. Korzystne jest natychmiastowe zbudowanie stałego źródła zaopatrzenia w wodę przewidzianego w projekcie - studni lub studni, lub podłączenie do centralnej sieci wodociągowej wsi. Ale ten proces wymaga czasu. Aby przyspieszyć sprawę, zainstaluj na działce pojemnik i napełnij go importowaną wodą.

Kupujemy materiały budowlane

Zakup materiałów budowlanych możesz powierzyć wykonawcy robót - masz mniej zmartwień.

Ale jeśli chcesz zaoszczędzić pieniądze, podejmij tę pracę samodzielnie. Zbadaj rynek, zbierz wszystkie możliwe informacje na temat cen i jakości materiałów budowlanych w regionie budowlanym. Bezpieczniej jest kupować materiały od znanych producentów, ale taniej może być znalezienie materiałów od mniej znanych marek, ale nie gorszej jakości od tych pierwszych.

Nie kupuj materiałów, które są zbyt tanie. Pamiętaj o podstawowej zasadzie rynku – jakość kosztuje.

Przy zakupie dużej ilości towaru pamiętaj, aby targować się ze sprzedawcami. W okresach zmniejszonego popytu (zwykle od listopada do lutego) często udzielane są obniżki cen. W tym czasie kupuj materiały z wyprzedzeniem. Uzyskaj rabaty od sprzedawców na zakup hurtowych ilości towaru, bezpłatną dostawę, rozładunek i płatność ratalną.

Uzgodnij lub dowiedz się o warunkach zwrotu materiałów w przypadku pozostawienia na budowie nadmiaru, niewykorzystanego materiału.

Wybór wykonawcy budowy domu

Lepiej powierzyć budowę domu organizacji budowlanej. Sumienny, renomowany wykonawca oszczędzi Państwu wielu kłopotów związanych z organizacją budowy, zakupem i dostawą materiałów, konieczności poszukiwania i negocjacji z ekipami budowlanymi, nadzorowania ich i rozwiązywania z nimi różnych kontrowersyjnych kwestii.

Organizacja budowy będzie przed Tobą odpowiedzialna za terminowość i jakość pracy, bezpieczeństwo materiałów i bezpieczeństwo placu budowy. Ale za to wszystko będziesz musiał zapłacić.

Aby zaoszczędzić pieniądze, wielu deweloperów decyduje się na samodzielne podjęcie części prac związanych z budową domu. Deweloper część prac wykonuje przy pomocy swojej rodziny. Do wykonywania innych prac zatrudnia ekipę budowlaną – pracowników zatrudnionych na podstawie umowy o pracę, jako osoba fizyczna lub jako indywidualny przedsiębiorca.

Wybierając wykonawcę należy przede wszystkim się skupić na rekomendacjach swoich poprzednich klientów. Sumienny wykonawca nie będzie miał trudności z przedstawieniem takich rekomendacji. Zalecenia mogą mieć formę pisemną lub ustną.

Zalecenia powinny potwierdzić zdolność do wykonywania rodzajów prac i korzystania z materiałów, które będą używane na Twojej budowie. Staraj się przyglądać obiektom i komunikować się z klientami, dla których wykonawca pracował już przed Tobą.

Przed rozpoczęciem negocjacji z wykonawcą spróbuj poznać zakres kosztów w regionie za prace budowlane, które będą wykonywane na Twojej budowie.

Dobry specjalista, profesjonalny zespół:

Specjalizuje się w wykonywaniu określonego rodzaju pracy, jednej lub dwóch, nie więcej.
Umie i nie zapomina przeczytać rysunków projektowych. Przed zawarciem umowy dokona oględzin miejsca pracy, zapozna się z projektem i kosztorysem (jeśli istnieje), aby poznać i ocenić warunki, objętość i charakter prac, a także jakie materiały będą musiały zostać wykonane załatwione. Dopiero potem rozpoczyna się rozmowa na temat ceny dzieła.
Nie pobiera za swoją pracę rewelacyjnie niskiej ceny i nie żąda zaliczki.
Zna swoją wartość, nie więcej niż +20% ceny rynkowej. Profesjonalista dobrze zarabia, bo pracuje szybko. Przy wysokiej cenie zamówień będzie niewiele. Dlatego nie jest to dla niego korzystne.
Jestem gotowy podpisać pisemną umowę na wykonanie pracy za wynagrodzeniem według kosztorysu (lub innej wynegocjowanej ceny) i nie zaczynam mówić o „ponoszeniu dodatkowych wydatków”.
Posiada własne narzędzia, w tym elektronarzędzia i drobne maszyny budowlane służące do pracy - betoniarkę, spawarkę, agregat prądotwórczy itp. Brak odpowiedniego narzędzia spowalnia pracę. Dlatego profesjonaliści zawsze mają go dużo i na każdą okazję.
Nie rozpoczyna pracy, dopóki cały materiał nie zostanie zakupiony i dostarczony. I nie ma znaczenia, kto to kupi. Siedzenie i czekanie nie jest dla profesjonalistów.
Profesjonaliści nie mają drugiej/głównej pracy.

Niestety, większości wykonawców oferujących swoje usługi nie można uznać za uczciwych fachowców.

Kontrahenci, z którymi nie powinieneś mieć do czynienia:

Ci sami pracownicy są gotowi wykonać wszystko, od fundamentów, przez pokrycie dachu, aż po prace elektryczne.
Nie wiedzą jak i nie chcą oglądać projektu. „Lepiej wiedzą, jak to zrobić” i robią to, co jest dla nich łatwiejsze. W rezultacie okna znajdują się w niewłaściwym miejscu, nie ma wystarczającej liczby kanałów wentylacyjnych, a otwór na schody jest niewielki.
Zawierając umowę, są gotowi wykonać dowolne prace bez oglądania się na projekt, ustalić niską cenę za swoje usługi, a następnie w trakcie pracy wykorzystywać różne sposoby na uzyskanie dodatkowych pieniędzy od klienta.
Proszą o zaliczkę, a po otrzymaniu pieniędzy znikają. Dobrze – jeśli nie na zawsze. Często okazuje się, że nie zakończyli jeszcze pracy na sąsiedniej budowie i pracują tam dalej.
Wybierają moment i proponują klientowi, albo zapłaci więcej, albo nas nie będzie.
Twierdzą, że praca okazała się trudniejsza lub obszerniejsza niż sądzili i dlatego muszą dodatkowo zapłacić.
Twierdzą, że zużyli więcej materiałów, niż planowano. Aby zmylić dewelopera, materiały dostarczane są na plac budowy w małych partiach, przez co niemożliwe jest śledzenie całkowitej ilości dostarczonego materiału.
Zawyżają ceny materiałów zakupionych przez wykonawcę.
Przekonują klienta, aby zrobił coś szybciej i łatwiej, niż przyjmuje to projekt i technologia pracy, z reguły ze szkodą dla jakości.
Pod różnymi pretekstami starają się nie pokazywać klientowi (inżynierowi nadzoru technicznego) wyników prac, które następnie zostaną ukryte. Na przykład wykładają ścianę płytą gipsowo-kartonową, nie pokazując, jak i ile izolacji pod nią ułożono.

Deweloper może zatrudnić osobnego specjalistę - brygadzistę - do organizacji budowy. Brygadzista jest gotowy podjąć się pracy związanej z organizacją budowy, wyszukiwaniem pracowników i zawieraniem z nimi umów, zakupem i dostawą materiałów oraz innymi pracami. Usługi brygadzisty uwalniają dewelopera od wielu zmartwień, i są tańsze, niż gdyby w budowę domu zaangażowana była firma budowlana.

Nie daj się nabrać na przynętę typu „oszustwo brygadzisty”. Taki „szef” z dobrym telefonem komórkowym, samochodem klasy średniej, donośnym, pewnym głosem, gotowy do rozwiązania wszelkich problemów konstrukcyjnych bez żadnych problemów, postaram się uzyskać od Ciebie dobrą zaliczkę. Po otrzymaniu zaliczki w najlepszym wypadku wyśle na budowę przypadkowe osoby, zrekrutowane właśnie z ogłoszenia w gazecie. Po tym jego telefon stanie się niedostępny, a on sam stanie się nieuchwytny. Lub brygadzista może zniknąć po otrzymaniu pierwszej zapłaty za wykonaną pracę.

Wszystko opisane powyżej może wystąpić nieuczciwość, zarówno od prywatnych specjalistów i ekip, jak i od firm budowlanych o dużej nazwie, z biurem i sekretarką. Drogi wykonawca nie zawsze jest najlepszy, a tani pracownicy zmuszą Cię do wydania większych pieniędzy.

Rady dla dewelopera - jak prawidłowo budować relację z wykonawcą

Zawrzyj pisemną umowę z wykonawcą na podstawie projektu i kosztorysu.
Zawrzyj umowę na osobne, krótkie etapy prac, abyś mógł szybko pozbyć się pozbawionego skrupułów wykonawcy. Groźba odmowy dalszej współpracy z Twojej strony dyscyplinuje wykonawcę.
Zatrudnij wyspecjalizowane zespoły. Jedna służy do budowy fundamentów i układania ścian, druga do montażu dachu, trzecia do montażu okien itp.
Umowa jasno określa, co należy zrobić, kiedy i jaką kwotę należy zapłacić.
Pamiętaj, aby w umowie określić kary dla wykonawcy za niedotrzymanie terminów zakończenia prac.
Każdy musi podpisać umowę o odpowiedzialności finansowej za materiały budowlane, sprzęt i drogie narzędzia.
Staraj się unikać płacenia zaliczki. W umowie należy przewidzieć etapową płatność za wykonaną pracę. Zapłać tylko w całości zrobione i zaakceptowane etapy pracy. Niezapłacone pieniądze to Twoje główne narzędzie nacisku na kontrahenta.
Po zakończeniu prac zapłacimy wykonawcy nie więcej niż 90% uzgodnionej kwoty. Pozostałe 10% zapłacisz np. po trzech miesiącach, po wyeliminowaniu wad ukrytych, które w tym czasie uda się zidentyfikować. Określ ten warunek w umowie.
Skorzystaj z usług profesjonalnego inżyniera nadzoru technicznego lub doświadczonego konstruktora, któremu ufasz. Jak inżynier nadzoru technicznego może pomóc, zobacz początek artykułu. Wykonawcy często wykorzystają Twój brak doświadczenia w budownictwie na swoją korzyść.
Staraj się nie wychodzić poza relacje biznesowe z kontrahentami. Zdyscyplinuje to kontrahenta i nie pozwoli mu manipulować Tobą.
Zdecydowanie zerwij współpracę z niekompetentnym i pozbawionym skrupułów kontrahentem. Jeśli pójdziesz za jego przykładem, uwierzysz jego namowom i obiecujesz, że wszystko naprawisz, stracisz jeszcze więcej czasu i pieniędzy.
Przemyśl i omów z wykonawcą algorytm monitorowania i akceptacji wykonanej pracy. Inżynier nadzoru technicznego lub Ty sam musisz sprawdzić i zaakceptować wyniki ukrytej pracy, która wtedy stanie się niewidoczna. Jeśli wykonałeś tynk, zaakceptuj go. Następnie pozwól im szpachlować, zaakceptuj to również, a dopiero potem tapetuj. Zamontowano podłogę laminowaną – zaakceptuj to. Listwy przypodłogowe później. Prace można kontynuować dopiero po usunięciu usterek i ponownym sprawdzeniu.
Nie przyjmuj propozycji wykonawcy zmiany projektu, wymiany materiałów lub zrobienia czegoś szybciej i łatwiej bez konsultacji z projektantem i/lub inżynierem nadzoru technicznego.
Jeśli dasz pieniądze na materiały, cały materiał należy kupić od razu za pełną kwotę. I połóż się na swoim miejscu. Ale to nie jest tak, kupili za połowę tej kwoty, a drugą połowę wzięli jako zaliczkę. Pracownik sam kupuje drobne przedmioty. Płacisz za to po fakcie! raz w tygodniu.

Płatność za dodatkową pracę. Tutaj konieczne jest wyraźne rozróżnienie dwóch opcji. Wykonawca nie mógł tego wiedzieć. Zaczęli na przykład kopać dół w ziemi. Okazało się jednak, że na dole znajdował się stary fundament, który trzeba było wykuć. Tutaj dodatkowa praca jest logiczna. Wykonawca zapomniał, nie wziął pod uwagę, nie pomyślał. Na przykład „zapomniałem” nałożyć podkład pod szpachlówkę. To na pewno jego koszt. W końcu to on jest profesjonalistą, a nie ty.

Nie zostawiaj projektu i budowy domu w tych samych rękach- muszą być różne, niezależny specjalistów lub organizacji od siebie. Rywalizacja interesów i opinii tych specjalistów pozwoli Państwu wybrać optymalne rozwiązanie i uniknąć nieuzasadnionych kosztów.

Schemat pracy pomiędzy klientem a wykonawcami - projektantami i wykonawcami. Tylko ten rodzaj pracy pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze i uzyskać lepsze wyniki.

Jest aż nadto firm, zespołów, prywatnych właścicieli oferujących się w formacie „wszystko w jednym”, którzy sami „projektują” i sami to robią. Wydawać by się mogło, że to jest szczęście. ALE…

W tym przypadku powstaje bardzo złe zjawisko, zwane konfliktem interesów.

Czego potrzebuje wykonawca?

Buduj tak szybko, jak to możliwe.
Minimalne koszty dla siebie.
Zarabiaj od siebie jak najwięcej pieniędzy.

Czego potrzebujesz?

Wynik jakościowy
Rozsądne ceny

Zgadzam się, „rozsądne ceny” są bardzo sprzeczne z „zarabiaj jak najwięcej”. A „wysokiej jakości wyniki” nie sprzyjają „szybciej i przy minimalnych kosztach dla siebie”.

Teraz wyobraźcie sobie pokusę wykonawcy. W końcu klient jest „głupcem” i niewiele rozumie. Oszukać go... cóż, żaden problem.

W wyniku konfliktu interesów klienta i wykonawcy – „wszystko w jednym” – mamy zawyżone ceny materiałów, zbędnych materiałów i bardzo drogie ceny montażu. Tak, oczywiście, więcej niż 3 razy - jest to rzadkie, zwykle nadpłata wynosi tylko 1,8-2 razy.

Nie wszyscy wykonawcy zgadzają się na pracę nad cudzym projektem. Oni wiedzą lepiej, jak to zrobić. Będziesz musiał wybrać, komu wierzyć, projektantowi czy wykonawcy.

Budujemy dom

Tylko po otrzymaniu pozwolenia na budowę, możesz zacząć budować dom.

Teren jest oznakowany, kierując się rysunkiem z projektu, lokalizacja fundamentów domu i miejsce, w którym do domu wchodzi komunikacja podziemna- rury wodociągowe, kanalizacyjne i wentylacyjne.

Potem kopią rowy i układanie rur(lub przypadki późniejszego montażu w nich rur) komunikacja podziemna pod fundamentem przyszły dom.

Zaczynają budować fundament. W przypadku fundamentu listwowego wykopuje się rowy o wymaganej konfiguracji i głębokości. Piasek wysypuje się i zagęszcza na dnie rowów, tworząc poduszkę. Szalunek instaluje się na poduszce z piasku, umieszcza się tam zbrojenie i wlewa się beton do szalunku.

Beton wylewany do szalunku musi zastygnąć, stwardnieć i zyskać niezbędną wytrzymałość, aby można było na nim wznosić ściany. W tym celu beton przechowuje się w szalunku przez co najmniej 20 dni.

Podczas gdy beton fundamentowy zyskuje na sile, możesz przeprowadzić prace związane z budową studni ujęcia wody, Faktem jest, że w wyniku budowy tych obiektów pozostaje sporo wolnej ziemi, którą trzeba gdzieś wyrzucić.

Najłatwiejszy sposób to ten połóż ziemię wewnątrz fundamentu(jeśli nie ma piwnicy) dla . Lub podnieś poziom gruntu na zewnątrz, aby zapewnić dobre odprowadzanie wody deszczowej z domu.

Następnie zaimpregnować fundament i cokół, Zaczynają budować ściany i dach domu. Następnie wstawiane są okna i instalowane są drzwi wejściowe. Konstrukcja szkieletu, skrzyni domu można uznać za zakończone.

Na ostatnim etapie budowy przeprowadzana jest również instalacja komunikacji wewnątrz domu. Izolują ściany od zewnątrz i wykańczają elewację.

Następnie można uzyskać paszport domu w biurze inwentarza technicznego i zarejestrować nieruchomość w Izbie Rejestracyjnej.

Ile czasu zajmuje budowa domu?

Po wykonaniu szkieletu domu (fundamenty, ściany, dach) prace zostają wstrzymane na kilka, zwykle zimowych, miesięcy. W tym czasie ściany i inne konstrukcje domu muszą wyschnąć. Z powodu utraty wody wiele materiałów budowlanych kurczy się. Na przykład drewno i piankowy beton są szczególnie zagęszczone.

Gleba pod fundamentem jest zagęszczona i nie zawsze równa. W wyniku tych wszystkich procesów dom się kurczy. Na ścianach pojawiają się małe pęknięcia, zwykle nie niebezpieczne dla wytrzymałości domu. Jeśli natychmiast wykończysz ściany na zewnątrz i wewnątrz domu, nie zatrzymując się na skurcz, na wykończeniu pojawią się pęknięcia.

W kolejnym letnim sezonie budowlanym w domu kładzione są media, wykonywane są wylewki betonowe, tynkowane i malowane ściany oraz montowane okna. Prace budowlano-wykończeniowe ponownie wprowadzają do domu dużo wilgoci. A woda ze ścian jeszcze całkowicie nie wyparowała.

Po zakończeniu prac wykończeniowych dom należy suszyć przez kilka miesięcy. Przeprowadzka i mieszkanie w wilgotnym, zimnym domu nie jest wygodne.

Następnie docieplamy ściany domu od zewnątrz i wykańczamy elewację. Warstwa izolacji utrudnia odparowanie wilgoci budowlanej ze ścian. Jeśli izolacja i wykończenie elewacji zostaną wykonane na wczesnym etapie budowy, wilgoć w ścianach będzie się utrzymywać przez długi czas i może zniszczyć wykończenie.

Parapetówki obchodzone są zwykle w trzecim roku od rozpoczęcia budowy.

Jak zbudować dom w rok

Jeśli nie masz siły czekać trzech lat na przeprowadzkę, to tak dom można zbudować w rok. Ale w tym celu konieczne jest wybranie odpowiednich technologii i etapów budowy.

Na przykład ściany domu są wykonane z bloczków murowanych za pomocą kleju. Ściany z bloczków wielkoformatowych powstają dość szybko. Cienka warstwa roztworu kleju 2 mm. dodaje minimalną ilość wody do muru ściany. Beton komórkowy jest materiałem o otwartych porach, który łatwo traci wilgoć. Ściana szybko wysycha.

Beton komórkowy na wszystkich etapach, aż znajdzie się pod dachem domu, chronić przed wilgocią atmosferyczną. Podczas transportu, składowania na budowie czy układania w ścianie przykrywa się je od góry folią, pozostawiając powierzchnie boczne otwarte, aby umożliwić odparowanie wilgoci.

Do stosowania na podłogach lub. Od środka. Technologie te pozwalają na szybkie wykonanie pracy i przy minimalnej ilości roztworów zawierających wodę.

Ściany z betonu komórkowego są na tyle ciepłe, że można zacząć mieszkać w domu, nie czekając, aż zostaną ocieplone od zewnątrz (jeśli projekt przewiduje). Do izolacji ścian Lepiej jest użyć wełny mineralnej, chociaż jest droższy, ściany wyschną szybciej.

Aby przyspieszyć suszenie i zmniejszyć wilgotność w nowym domu, w otworach wentylacyjnych należy zainstalować wentylatory elektryczne. Kupują urządzenie elektroniczne - termohigrometr, aby kontrolować temperaturę i wilgotność powietrza w domu. Gdy wilgotność względna powietrza w pomieszczeniu wzrośnie o więcej niż 50-60%, należy włączyć wentylator elektryczny w kanale wentylacji wywiewnej.

Rynek budowlany oferuje także inne technologie budowy domów szybko wznoszonych. Na przykład rama z paneli SIP, z laminowanej tarcicy fornirowanej. Ale to w domu, jak mówią, nie jest dla każdego.

Trzy podejścia do budowy domu - wybierz swoje

W praktyce widać trzy podejścia, jakie ludzie przyjmują przy budowie własnego domu.

Pierwsi budują dom do zamieszkania. Chcą cieszyć się życiem w komforcie i przytulności wybudowanego domu. Tacy właściciele jasno planują terminy budowy, rozmiary i źródła finansowania, pozyskują wykonawców do budowy na wszystkich etapach budowy i realizują od razu cały zakres prac inżynieryjnych i małej architektury. Dom powstaje w ciągu jednego do trzech lat.

Ci drudzy żyją na budowie. Rozpoczynają budowę według zasady: dzisiaj wyleję fundamenty, a potem zobaczymy. Są to domowi rzemieślnicy, dla których proces budowy jest ekscytujący. Amatorzy budownictwa, którzy jednak studiują technologie budowlane najlepiej jak potrafią i starają się wszystko zrobić sami. Mają niejasne wyobrażenia na temat daty zakończenia budowy, wielkości i źródeł pieniędzy potrzebnych na budowę. Ich hobby budowlane trwa od dziesięcioleci.

Istnieje oczywiście złoty środek, gdy rozsądny udział w budowie członków rodziny i bliskich, badanie rynku budowlanego i dobór technologii budowlanych i materiałów skutecznych specjalnie dla Twojej budowy, a także wykwalifikowana kontrola pracy wykonawców, pozwalają znacznie obniżyć koszty budowy bez znacznego wydłużania jej czasu trwania.

Oblicz budżet budowy na podstawie kosztu budowy jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej za 1000 USD (pod klucz z zagospodarowaniem terenu). Przy aktywnym osobistym udziale w budowie kwotę tę można zmniejszyć o 20-40%.

Określ akceptowalne dla Ciebie warunki i źródła finansowania budowy.

Pamiętaj, że najbardziej opłacalna inwestycja nie jest w nieruchomości, ale we własne zdrowie i rozwój, w zdrowie, wychowanie i rozwój dzieci.

Zdrowa, przyjazna rodzina, odnoszące sukcesy dzieci to najlepszy kapitał!

Na jakiej wielkości działce budujesz dom?

Aby wykonać prace budowlane na wysokim poziomie, istotny jest wybór odpowiedniego, rzetelnego generalnego wykonawcy. Ale to nie wystarczy, są jeszcze dodatkowe funkcje, które trzeba znać, a to będzie klucz do prawidłowego wykonania pracy i bezproblemowych relacji pomiędzy klientem a wykonawcą.

wsparcie przetargowe

Klient i generalny wykonawca

Rozumiemy warunki, pomoże to zrozumieć prawa i obowiązki klienta i wykonawcy.

Klient z definicji to osoba fizyczna lub prawna, która zwraca się do innej osoby: wykonawcy lub wykonawcy ze zleceniem na wykonanie robót budowlanych. Klientem może być osoba prywatna, rząd, przedsiębiorstwa, organy i instytucje rządowe lub stowarzyszenie obywateli.

Główny wykonawca jest osobą prawną, przedsiębiorstwem uspołecznionym, które podejmuje się wykonania robót budowlanych na zlecenie klienta, zgodnie z umową, projektem, przy użyciu materiałów klienta lub materiałów własnych za opłatą określoną w kosztorysie.

Na tej podstawie buduje się relacje. Klient wymaga wykonania określonych prac, a generalny wykonawca je organizuje i wykonuje. Ważne jest, aby już na pierwszym etapie klient czuł się traktowany z szacunkiem, co może świadczyć o poważnym podejściu firmy do realizacji powierzonych zadań.

Niezbędne jest zbudowanie wzajemnego zaufania, które opiera się na rzetelnych informacjach przekazywanych przez firmę budowlaną pełniącą funkcję generalnego wykonawcy.

Ale aby relacje były produktywne, samo zaufanie nie wystarczy, ważne jest, aby znać zasady wyboru.

Kryteria wyboru generalnego wykonawcy

Aby nie popełnić błędu przy wyborze wykonawcy, nie wystarczy skupić się tylko na jednej pozytywnej cesze, np. długiej żywotności firmy. Należy wziąć pod uwagę różne czynniki:

Czy organizacja jest multidyscyplinarna i wykonuje prace samodzielnie, czy też przyciąga dużą liczbę podwykonawców?
Czy posiadasz wszystkie zezwolenia właściwych organów państwowych na wykonywanie prac: certyfikaty, licencje potwierdzające kwalifikacje specjalistów.
Wiek organizacji, aby nie popaść w przelotną firmę.
Zwróć uwagę na recenzje „na żywo”, a nie te, które są podstemplowane na prośbę firmy. Aby to zrobić, wystarczy poznać zrealizowane projekty i komunikować się z klientami. Jeśli wykonawca odmówi udzielenia informacji, to jest coś do ukrycia.
Obecność mundurów wśród pracowników budowlanych świadczy o właściwym podejściu kierownictwa do pracowników i zachowaniu środków bezpieczeństwa.
Wejdź na jeden z serwisów firmy i zwróć uwagę, czy budowlańcy nie są pijani, czy nie są pod wpływem alkoholu lub narkotyków. Jak podchodzą do pracy: odpowiedzialnie czy jakoś.

Niskie ceny usług nie mogą decydować o wyborze wykonawcy. Z jednej strony rozsądne ceny mogą być wskaźnikiem wystarczającego obciążenia organizacji budowlanej i właściwej organizacji pracy, dzięki czemu możliwa jest optymalizacja cen.

Z drugiej strony niskie ceny mogą być pułapką dla pozbawionych skrupułów wykonawców, mającą na celu przyciągnięcie jak największej liczby klientów. Ale w tym przypadku nie można mieć pewności co do jakości i terminu realizacji zamówienia.

Wybór generalnego wykonawcy inwestycji

Wybór generalnego wykonawcy to tak naprawdę etap przygotowawczy do budowy i początek relacji pomiędzy klientem a wykonawcą. Kolejnym etapem jest sporządzenie, uzgodnienie i podpisanie kosztorysu, umowy, harmonogramu prac.

A teraz to, co dotyczy bezpośrednio Twojej nieruchomości, a przede wszystkim Twoich finansów:

Zwróć uwagę na poprawność sporządzenia umowy o dzieło. Jeśli nie jesteś pewien swoich umiejętności, Internet może pomóc. Można znaleźć standardowe umowy o prace budowlane. Ponadto usługi prawnika na pierwszym etapie sporządzania umowy są tańsze niż postępowanie sądowe w przypadku nieuczciwego podejścia wykonawcy do wykonania pracy.
Potrzebujemy harmonogramu pracy. Umowa powinna przewidywać kary w przypadku naruszenia. W przeciwnym razie konstrukcja zamieni się w niekończącą się długoterminową konstrukcję.
Jaki rodzaj zaliczki jest wymagany? Jeśli mieści się w granicach 20-25%, jest to kwota całkowicie akceptowalna, jednak w tym przypadku powinny być wymagane sprawozdania z wykorzystania środków.
Obowiązkowe jest zastrzeżenie przedstawienia dowodów sprzedaży w celu zapłaty za materiały budowlane.

Poza tym nie należy po prostu wierzyć mu na słowo i mieć nadzieję, że wykonawca odpowiedzialnie wywiąże się ze wszystkich swoich obowiązków. Po podpisaniu umowy rozpoczyna się ważniejszy etap: sama budowa.

Kontrola z Twojej strony musi być zachowana przez cały okres budowy. Nie oznacza to, że trzeba spędzać od rana do wieczora na budowie. Pożądane jest jednak stopniowe podpisywanie odbioru i dostawy ukończonych prac, kontrola środków na zakup materiałów budowlanych i ich wydatków (ilość materiałów musi odpowiadać standardom technologicznym i szacunkom). To pobudzi wykonawcę i zachęci go do bardziej odpowiedzialnego podejmowania swoich obowiązków.

Jeżeli w wykonanie niektórych prac zaangażowani są podwykonawcy, generalny wykonawca jest odpowiedzialny za monitorowanie jakości i terminowości robót.

Ważne jest, aby zwracać uwagę na jakość pracy na wszystkich etapach produkcji i nie wstydzić się, jeśli zostanie zauważona usterka. Łatwiej naprawić błąd na etapie budowy, niż stawić czoła jego skutkom lub wdawać się w spory sądowe. Zgadzam się, trudno jest sprawdzić jakość instalacji kanalizacyjnych lub przewodów elektrycznych wpuszczonych w podłogi lub sufity, dlatego pamiętaj o udostępnieniu zdjęć skomplikowanych lub ukrytych prac.

Dzięki tym wskazówkom z reguły można uniknąć nieporozumień pomiędzy klientem a generalnym wykonawcą i niepotrzebnych wydatków finansowych.

Nasi specjaliści gwarantują zgodność z wymogami prawa na wszystkich etapach obsługi przetargu. Rozwiązywanie sporów z klientami, odwoływanie się od decyzji FAS, praca na wszystkich platformach handlowych.

Wybór wykonawcy budowy i remontu pomieszczeń biurowych, obiektów socjalno-kulturalnych oraz sektora przemysłowego

Maklakov V.N., wiceprezes grupy firm, zastępca dyrektora generalnego NPF Center for Economics and Pricing in Construction LLC

Artykuł „Wykonawca: instrukcja wyboru” ukazał się w czasopiśmie „Nowoczesne Biuro. Katalog gotowych rozwiązań” (nr 10 za rok 2005). Publikacja ta, jak wynika z jej nazwy, nie specjalizuje się w tematyce budowlanej, więc artykuł w niej raczej nie pomoże doświadczonym kosztorysantom i menedżerom organizacji budowlanych, ale z pewnością będzie przydatny dla początkujących.

Remont lokalu, a nawet budowa nowego to nieuniknione wydarzenie w życiu każdego przedsiębiorstwa, zarówno dużego, jak i małego. Sekretarz i kierownik biura będą musieli się tym dokładnie zająć. W związku z tym należy zagłębić się w specyfikę organizacji prac remontowych i budowlanych...

Twoja nowa rola

Rozpoczynając remont lub budowę (rozbudowę) nowego lokalu, Twoja firma niezależnie od tego, czym zajmuje się „w życiu cywilnym”, staje się uczestnikiem procesu inwestycyjno-budowlanego. Mianowicie inwestor. Oprócz inwestora w procesie uczestniczy klient i wykonawca. Wykonawca to ten, który zobowiązuje się do wykonania potrzebnej Ci pracy; klientem jesteś albo Ty, albo organizacja budowlana specjalnie wynajęta przez Ciebie do reprezentowania Twoich interesów. Oprócz tego istnieją także podwykonawcy, ale relacje z nimi reguluje wykonawca. Załóżmy, że Twoja firma zleciła wykończenie pomieszczeń toalet, ale wykonawca może jedynie samodzielnie ułożyć płytki, a zleca montaż urządzeń wodno-kanalizacyjnych i wentylacyjnych. Ale wykonawca płaci im sam, jego relacje z nimi to jego problem. Twoja firma płaci wykonawcy za cały zakres prac - ułożenie płytek, montaż urządzeń wodno-kanalizacyjnych i wentylacyjnych.

Wrócimy do problemu, kto dokładnie jest klientem dzieła.

Zdefiniujmy inne terminy i pojęcia.

Trochę teorii

Remont to tylko jeden z rodzajów prac budowlanych. Zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej przez budowę należy rozumieć budowę nowych obiektów nieruchomościowych, tj. budynki i budowle wznoszone na przeznaczonej do tego działce oraz realizacja na już wybudowanych tj. prace budowlano-montażowe na oddanych do użytkowania obiektach nieruchomości, które w zależności od celu i źródła finansowania dzielimy na:

naprawy i renowacje;
prace rekonstrukcyjne;
prace związane z ponownym wyposażeniem technicznym;
pracować nad utrzymaniem istniejącej produkcji na określonym poziomie;
główne prace naprawcze;
naprawy bieżące (profilaktyczne);
wykonywanie oględzin inżynierskich oraz opracowywanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej.

Blisko budowy, ale nie są:

kontrola nieruchomości pod kątem niezawodności i bezpieczeństwa eksploatacji;
naprawa i konserwacja sprzętu;
montaż i demontaż maszyn i mechanizmów budowlanych;
demontaż sprzętu;
likwidacja majątku;
produkcja niestandardowych urządzeń, budowanie konstrukcji metalowych i półfabrykatów rurowych na placu budowy.

Budownictwo jest bardzo specyficzną dziedziną działalności, dla której opracowano akty prawno-regulacyjne regulujące prawa, obowiązki i odpowiedzialność wszystkich uczestników działalności inwestycyjnej (budownictwo). Nieprzestrzeganie ustalonych zasad - SNiP (przepisy i przepisy budowlane) - podczas prac budowlanych i instalacyjnych oraz eksploatacji budowanych obiektów może prowadzić do negatywnych konsekwencji.

Jednocześnie w trakcie budowy nie da się wszystkiego przewidzieć, a w trakcie prac powstają sytuacje, które wymagają podjęcia na miejscu decyzji i wprowadzenia zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym lub wykonania niektórych rodzajów robót. Takie zmiany mogą prowadzić albo do obniżenia kosztów pracy, albo do znacznego wzrostu. Jednak koszt prac naprawczych na etapie projektowania lub budowy nowego obiektu określa się również w przybliżeniu. Przybliżony koszt powinien być o 10-15 proc. wyższy od rzeczywistych kosztów wykonawcy robót, biorąc pod uwagę należne mu wynagrodzenie.

Naprawę rozpoczynamy od wyboru wykonawcy. Rosyjskie ustawodawstwo stanowi, że przy wykonywaniu prac budowlanych na potrzeby państwa, tj. Płacąc za prace ze środków budżetowych, wybór wykonawcy powinien odbywać się wyłącznie na zasadzie konkursu, tj. w drodze przetargów lub aukcji (jeżeli koszt pracy przekracza 5000 płacy minimalnej przy obecnym poziomie cen).

W przypadku tych, którzy budują lub wykonują prace remontowe ze środków własnych lub pożyczonych, można wybrać wykonawcę bez konkursu, ale zorganizowanie konkursu z reguły prowadzi do obniżenia kosztów pracy o 5-10% ceny szacunkowy koszt, nawet w przypadkach, gdy kosztorys sporządza doświadczony specjalista, biorąc pod uwagę rozsądne oszczędności na kosztach zasobów materialnych, kosztach pracy i ograniczonych kosztach.

Organizując konkurs, koszt pracy jest ważnym czynnikiem dla inwestora, ale nie powinien być jedynym i decydującym, w przeciwnym razie łatwo stać się ofiarą oszusta lub oszusta.

Przygotowując i przeprowadzając konkurs (ofertę kontraktową), należy kierować się „Zaleceniami metodologicznymi dotyczącymi trybu przeprowadzania konkursów na wykonanie pracy, świadczenie usług w budownictwie i mieszkalnictwie oraz usługach komunalnych w Federacji Rosyjskiej” (MDS 80 -17.01), który szczegółowo opisuje główne procedury przygotowania, przeprowadzenia i podsumowania wyników – wyłonienia zwycięzcy i zawarcia z nim umowy.

Wybór wykonawcy: instrukcje krok po kroku

Przyjrzyjmy się zatem głównym krokom inwestora.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami inwestor – właściciel funduszy, musi stworzyć obsługę klienta (lub znaleźć w istniejących i licencjonowanych firmach), a po otrzymaniu odpowiedniej licencji powierzyć ją w ramach umowy (umowy o świadczenie usług odpłatnych ) z budową nowego obiektu lub realizacją niektórych rodzajów robót budowlanych lub remontowo-budowlanych. Dział Obsługi Klienta to osoba prawna lub fizyczna, która została obdarzona przez inwestora prawem do zarządzania zasobami inwestycyjnymi w celu realizacji określonego projektu inwestycyjnego.

W umowie należy wskazać: przedmiot, jego adres, powierzchnię i granice placu budowy, dokładny lub przybliżony koszt budowy lub remontu, termin rozpoczęcia i zakończenia prac oraz źródło finansowania.

Kolejnym krokiem inwestora jest określenie jakiego rodzaju prac budowlanych (budowlanych lub remontowych) potrzebuje. Normatywne definicje tych dzieł nie pokrywają się z naszym codziennym ich rozumieniem.

Na przykład montaż stalowych drzwi w mieszkaniu jest pracą remontową. Montaż tych samych drzwi w biurze można uznać za generalny remont lub przebudowę (jeśli pomieszczenie, w którym te drzwi zostały zamontowane, później zmieniło swoje przeznaczenie: z sekretariatu na kasę).

Nowa budowa, przebudowa lub ponowne wyposażenie techniczne nieruchomości musi być finansowana ze źródeł budżetowych lub zysku inwestora z działalności głównej. Remonty kapitalne muszą być przeprowadzone przez właściciela nieruchomości i sfinansowane ze środków własnych, a w przypadku korzystania przez właściciela z lokalu, koszty bieżących napraw zaliczane są do kosztów bezpośrednich (z tytułu podstawowej działalności gospodarczej). W związku z tym, jeśli Twoja firma wynajmuje biuro, montaż drzwi stalowych - generalny remont - powinien zostać przeprowadzony na koszt właściciela biura. A jeśli firma posiada powierzchnię biurową, to te same drzwi zostaną zainstalowane kosztem kosztów głównej działalności.

Zgodnie z punktem 3.2. Zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania kosztów wyrobów budowlanych na terytorium Federacji Rosyjskiej (MDS 81-35.2004) nowe budownictwo należy rozumieć jako budowę nieruchomości, która po oddaniu do użytku znajdzie się w niezależnym bilansie. W związku z tym budowę nowego odrębnego budynku (magazynu, stołówki) w istniejącym przedsiębiorstwie należy uznać za kontynuację budowy i uwzględnić w kosztorysie współczynniki zwiększające przewidziane w załączniku nr 1 do MDS 81-35.2004.

Wynajęta przez inwestora obsługa klienta musi znaleźć organizację projektową posiadającą licencję i zawrzeć z nią umowę na opracowanie projektu i kosztorysów.

Jeżeli charakter pracy nie wymaga sporządzenia rysunków wykonawczych (wymiana dachu, okien, drzwi, naprawy elewacji itp.), dopuszczalne jest finansowanie prac remontowych, w tym ze źródeł budżetowych, według zatwierdzonych kosztorysów lub oszacowanych inwentarzy pracy.

Podczas budowy nowej nieruchomości, podczas przebudowy, doposażenia technicznego, remontów kapitalnych z wymianą lub wzmocnieniem konstrukcji nośnych, dokumentacja projektowa jest przesyłana do badania państwowego i po uzyskaniu pozytywnego wyniku badania zostaje zatwierdzona przez inwestora.

Dokumentacja projektowa i kosztorysowa renowacji budynków, opracowana zgodnie z normami, przepisami, instrukcjami i normami państwowymi (która musi być poświadczona odpowiednim protokołem głównego inżyniera projektu) nie podlega zatwierdzeniu przez państwowe organy nadzoru (klauzula 5.7 MDS 13-1,99).

Jeżeli kosztorys prac remontowych sporządza wykonawca (jeżeli istnieje zezwolenie na tego typu działalność), staje się on dokumentem po jego rozpatrzeniu i zatwierdzeniu przez klienta (inwestora).

Przeprowadzenie konkursu na wykonawcę można powierzyć wyspecjalizowanej komisji przetargowej (w przypadku finansowania budowy z budżetu) lub obsłudze klienta przy zaangażowaniu zewnętrznych specjalistów.

Przed konkursem można przeprowadzić selekcję wstępną, tj. poinformować wszystkich chcących wziąć udział w konkursie o zestawie obowiązkowych wymagań i nie dopuścić do udziału w konkursie firm niespełniających tych wymagań. Nasze ustawodawstwo nie określa listy takich kryteriów (wymagań) dla wykonawców pracy, a to leży w gestii obsługi klienta. Takimi wymaganiami mogą być:

dostępność licencji;
okres istnienia firmy (na przykład co najmniej 5 lat);
doświadczenie w budowie (naprawie) takich samych lub podobnych obiektów;
brak strat i zysków za ostatnie trzy lata;
obecność wykwalifikowanych pracowników i 50% kadry inżynierskiej z wyższym wykształceniem specjalistycznym;
potwierdzenie dotrzymania terminów oddania już wybudowanych obiektów;
obecność pozytywnych opinii na temat jakości pracy;
minimalna liczba uwag (instrukcji) organów nadzorczych;
brak urazów i wypadków śmiertelnych przy pracy;
minimalna liczba pracowników tymczasowych i zagranicznych;
dostępność własnego sprzętu dźwigowego, pojazdów oraz podstawowych maszyn i mechanizmów budowlanych niezbędnych do wykonania prac;
doświadczenie z udziału w budownictwie za granicą;
obecność postępowań sądowych w ciągu ostatnich trzech lat;
brak długów wobec organów podatkowych;
ubezpieczenie ryzyka budowlanego;
obecność pozytywnych recenzji na temat kierowników budowy poprzednich projektów;
wolumen robót budowlano-montażowych wykonanych w roku poprzednim jest nie mniejszy niż trzykrotnie większy od wolumenu robót zaproponowanych do wykonania;
obecność stałych partnerów do wykonywania specjalnych prac;
dostępność przychodzącej kontroli jakości materiałów, produktów i konstrukcji budowlanych;
pozytywne doświadczenie w pracy na podstawie umów ze stałą, wynegocjowaną ceną;
dostępność poręczeń lub gwarancji bankowej.

Głównym dokumentem podczas konkursu powinno być zestawienie ilości. Nie należy przekazywać kosztorysów wykonawcy – ani na poziomie ceny bazowej, ani na poziomie ceny aktualnej.

Wszyscy wnioskodawcy muszą wiedzieć, na jakim poziomie cen sporządzany jest szacunek, jakie wskaźniki będą stosowane przy przejściu od bazowego do bieżącego poziomu cen oraz w jaki sposób będzie uwzględniana inflacja za rok kalendarzowy przy zawieraniu umowy ze stałą stawką Cena kontraktu.

Oferty z proponowaną ceną o 15 procent i więcej niższą od szacowanego kosztu nieruchomości na obecnym poziomie cenowym nie powinny być brane pod uwagę.

Klient przygotowuje projekt umowy ze stałą ceną umowną. Umowę należy nazwać umową o usługę budowlaną, a nie umową inwestycyjną czy umową o świadczenie usług odpłatnych. Okresy gwarancji w ramach umowy powinny być zapewnione w przedziale 24-60 miesięcy od momentu uruchomienia obiektu. Okres co najmniej 24 miesięcy określają klauzule. 1, 2, 4 łyżki. 724 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zatem nawet jeśli wykonawca nałożył na Twoją firmę trzymiesięczny okres gwarancji na wykonane prace (np. tynk sufitowy), a w szóstym miesiącu po zakończeniu prac tynk rozpadł się, Twoja firma ma prawo wnieść pozew: żadne postanowienia umowy nie mogą być sprzeczne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Sąd zawsze uznaje pierwszeństwo ustawodawstwa przed stosunkami umownymi.

Wybór zwycięzcy powinien zostać dokonany w oparciu o propozycje wnioskodawców, którzy w największym stopniu odpowiadają wymaganiom obsługi Klienta, z uwzględnieniem wymagań wstępnej selekcji.

Zwycięzca konkursu musi przed podpisaniem umowy przedstawić obsłudze klienta pełne zestawienie ceny kontraktowej. Zaproponowaną przez zwycięzcę konkursu cenę kontraktową można doprecyzować po zapoznaniu się wykonawców (w tym potencjalnych podwykonawców) z całym projektem i kosztorysem, zapoznaniu się stron przy udziale organizacji projektującej z uwagami wykonawców robót i dodatkowo uzgodnił dostawców głównego sprzętu i materiałów oraz podzielił listę dostarczonych zasobów pomiędzy strony.

Jak wybrać organizację wykonawczą, która może przeprowadzić budowę domu wiejskiego o wysokiej jakości, dotrzymując terminów umownych i po rzeczywistych cenach rynkowych? Atrakcyjnych ofert jest wiele, jednak często skrywają one nieprofesjonalnych i nieuczciwych ludzi. Dlatego do poszukiwań należy podchodzić rozważnie i powoli. Załóżmy, że decydujesz się na budowę trzypoziomowego ceglanego domku, którego projekt, dostosowany do terenu, już masz. Przede wszystkim przestudiuj wszystko, co możesz znaleźć na ten temat: zaczynając od budowy fundamentu, a kończąc na dachu. Rosja to niesamowity kraj i prywatny deweloper musi albo sam wykazać się „mądrością”, albo przekazać uprawnienia do selekcji, nadzorowania i odbioru prac doświadczonemu brygadziście, który nie ma nic wspólnego z wykonawcami. Jeśli pozwala na to czas i fundusze, lepiej zatrudnić zarówno brygadzistę, jak i głównego inżyniera, i nie odchodzić na bok, ale kontrolować proces.

Z reguły budowa murowanego domku trwa trzy lata. W pierwszym roku (od początku kwietnia do początku października) następuje zagospodarowanie przestrzeni podziemnej i budowa cyklu „zero”. Według technologii fundament musi stać przez sześć miesięcy. W drugim sezonie wznoszone są ściany i dach, a w trzecim roku można bezpiecznie przystąpić do prac wykończeniowych. Dlatego możesz pójść na dwa sposoby: albo powierzyć wszystkie trzy etapy budowy jednej firmie, albo poszukać wysoko wyspecjalizowanych specjalistów do każdego rodzaju prac. Każda opcja ma swoje zalety i wady, ale w każdym przypadku zarówno brygadzista, jak i główny inżynier muszą sprawować nadzór od początku do końca budowy, reprezentując Twoje interesy. Dlatego zdecyduj się na nie w pierwszej kolejności. Główny inżynier pełni między innymi funkcję prawnika budowlanego i zawsze może wciągnąć się w kontrowersyjne kwestie. Ponadto jego celem jest zmniejszenie kosztów.

Teraz możesz rozpocząć poszukiwania wykonawcy. Wybierz kilka propozycji, które Cię najbardziej interesują (z gazet, czasopism lub Internetu) i prześlij im swój projekt, prosząc o sporządzenie wstępnego kosztorysu. Przygotuj się na to, że ktoś w ogóle nie odpowie, ktoś poda koszt poszczególnych prac, ale bez ogólnego wyniku, a tylko dwie-trzy organizacje mniej lub bardziej sumiennie dokonają wyceny. Ci, którzy obiecują bajecznie niskie ceny – natychmiast ich odrzucają. Otrzymane szacunki przedstawić brygadziście i głównemu inżynierowi. Wszystkie odpowiedzi należy porównać i szczegółowo przeanalizować. Postaraj się dowiedzieć jak najwięcej o doświadczeniach tych firm, znajdź recenzje klientów i umów się na spotkania z tymi, których wyliczenia były najbardziej przekonujące. Rozmowy z potencjalnymi wykonawcami przeprowadzaj wspólnie z brygadzistą i głównym inżynierem, gdyż będą mówić tym samym językiem i będą w stanie dokładniej niż Ty ocenić swoje możliwości oraz zidentyfikować mocne i słabe strony. Jeśli organizujesz spotkanie bez wsparcia profesjonalistów, poproś kandydata na wykonawcę o szczegółowy komentarz na temat wyceny, szczegółowo omawiając każdy element. Zapytaj, na jakim etapie ich zdaniem mogą pojawić się trudności, jak je przewidzieć i czy spotkali się już z podobnymi sytuacjami. Dowiedz się, co może spowodować wzrost szacunków. Zainteresuj się doświadczeniem firmy: poproś o pokazanie zdjęć budowanych obiektów (najlepiej na różnych etapach budowy), udaj się do jednego z budowanych obiektów. Zapytaj czy firma posiada serwis reklamacyjny zajmujący się usuwaniem braków stwierdzonych po odbiorze przedmiotu. Dowiedz się, jak kompetentni są pracownicy wykonawcy w zakresie usług budowlanych, czy firma zatrudni podwykonawców, czy też całość prac wykona sama. Wykonawca musi umieć „czytać projekty”, znać niuanse nowoczesnych technologii i kompetentnie wykorzystywać nowe materiały budowlane. Jeśli potencjalny wykonawca naniesie do Państwa szereg poprawek projektowych i praktycznych zaleceń, to bardzo dobrze, gdyż dzisiejsze projektowanie pozostawia wiele do życzenia. Niestety jest wiele błędów, także tych rażących. A rady doświadczonych praktyków budownictwa są „dużo warte”: potrafią zasugerować najlepszą opcję zastosowania materiałów lub technologii pod względem stosunku ceny do jakości, a także wskażą najwłaściwsze rozwiązanie, które doprowadzi do poprawy właściwości użytkowych budynku. przyszły dom.

Należy pamiętać, że waga domu murowanego znacznie przewyższa wagę domów z betonu komórkowego lub drewna, dlatego wszystko, co wiąże się z „cyklem zerowym”, należy traktować bardzo odpowiedzialnie. Fundament, od którego zależy niezawodność domu, musi odpowiadać obciążeniu ceglanych ścian i dachu. Nie zdziw się, że koszt zainstalowania mocnego zakopanego fundamentu domu murowanego może osiągnąć jedną trzecią wszystkich ogólnych kosztów budowy. Jest okej. Teraz kilka słów o „pułapkach” i o tym, dlaczego na budowie potrzebny jest brygadzista reprezentujący interesy dewelopera. Z praktyki znamy bardzo wiele możliwości oszustwa i kradzieży ze strony wykonawców, w wyniku czego jakość cierpi nieodwracalnie. Przykładowo przy budowie fundamentu pozbawieni skrupułów budowniczowie dla zysku mogą zastosować lżejsze (i tańsze) zbrojenie, a zamiast wiązać zbrojenie drutem stalowym, mogą je przymocować za pomocą zgrzewania punktowego. Podczas wylewania mogą użyć tańszego cementu innej marki, który ma znacznie niższą wytrzymałość, lub nawet użyć przeterminowanego materiału. Sztuczek jest wiele i należy je jeśli nie wyeliminować, to przynajmniej zminimalizować. W przeciwnym razie fundament może pęknąć, osiąść i cały dom będzie musiał zostać uratowany.

Po wybraniu wykonawcy należy z nim zawrzeć umowę. Na tym etapie warto zasięgnąć porady prawnika. Zwróć szczególną uwagę na punkty „obowiązki stron” i „terminy wykonania prac” - uczciwy wykonawca w umowie określa odpowiedzialność stron w przypadku niepowodzenia. Konieczne jest, aby organizacja budowy zapewniła dość poważne gwarancje jakości i terminów. W końcu budowa domu kosztuje mnóstwo pieniędzy i ma ogromne znaczenie w życiu rodziny. Zwłaszcza jeśli ludzie planują budowę niezawodnego domu murowanego, jak mówią, „na wieki”. Powodzenia!

Podobne artykuły

Komin to ważny element każdego domu

Wysokiej jakości komin jest niezbędnym elementem konstrukcji pieca grzewczego. Dlatego niezawodność materiału i jakość pracy mogą być bardzo wysokie. Wybierając model, kierują się zazwyczaj zasadami niezawodności i trwałości materiału.

Ile kosztuje gazobeton*?

W tym artykule przedstawiono przegląd kosztów bloczków z betonu komórkowego. Mówi także, co należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu kosztu domu z betonu komórkowego.

Bloki budowlane na rynek rosyjski

Dom powinien być ciepły, przytulny i mocny, dlatego podczas jego budowy starają się używać materiałów wysokiej jakości, a nie ich zamienników, które mają krótką żywotność i niepraktyczne właściwości.

Stan rynku betonu komórkowego w Rosji

W ciągu ostatnich siedmiu lat na rynku budowlanym naszego kraju stale rośnie zapotrzebowanie na materiał, jakim jest gazobeton. Z powodzeniem zastępuje cegłę w budowie niskich budynków mieszkalnych.

Montaż przegród ceglanych

Ściany oddzielające pomieszczenia od siebie nazywane są zwykle przegrodami. W przeciwieństwie do ścian zewnętrznych, które pełnią funkcję nośną, mają znacznie mniejszą grubość, ponieważ ich główną funkcją jest określenie granic przestrzeni wewnętrznej i zapewnienie komfortu w pomieszczeniu.

Konstrukcja z ciepłej ceramiki

Dom z ciepłej ceramiki to wysoka energooszczędność, szybkie tempo budowy i obniżone koszty materiałów. Takie zalety trudno przecenić, dlatego cegły wykonane z ciepłej ceramiki cieszą się dużym zainteresowaniem.

Jakich narzędzi potrzebują dekarze i murarze: przegląd rynku narzędzi budowlanych

Trudno wyobrazić sobie mistrza w swoim rzemiośle bez narzędzi budowlanych. Murarze, pomimo wielowiekowych tradycji, wciąż uzupełniają swój arsenał o oryginalne urządzenia ułatwiające skomplikowaną pracę. Dekarze nie pozostają daleko w tyle w ulepszaniu swoich narzędzi.

Stopień gęstości betonu komórkowego: na co to wpływa?

Który gazobeton jest lepszy do ścian nośnych, a który jest bardziej odpowiedni do przegród wewnętrznych? To pytanie jest istotne dla każdego, komu zależy na jakości budowy i optymalizacji kosztów finansowych.

Kanały wentylacyjne Schiedel do budynków prywatnych i wielorodzinnych

Budowa wentylacji nie jest zadaniem łatwym, wymagającym ścisłych obliczeń i umiejętności. Jednak dziś programiści mają możliwość instalowania systemów wentylacyjnych firmy Schiedel. Jej specjaliści opracowali kilka rozwiązań dla budynków prywatnych i wielomieszkaniowych, uwzględniając najbardziej rygorystyczne wymagania.