Scelta di un appaltatore per la costruzione di una casa. Come scegliere un appaltatore per l'edilizia generale

11.08.2023

Come scegliere una squadra di costruzione e un appaltatore e come organizzare il processo di costruzione di un cottage in modo che, con il minimo tempo e sforzo, ottieni esattamente la casa che volevi.

Prima fase: esperienza, servizi, prezzi

La prima raccomandazione nella scelta di un appaltatore è quella di considerare solo aziende esperte e con una buona reputazione. Naturalmente, un'azienda senza esperienza è una vera scommessa. Tuttavia, non dovresti scappare immediatamente da un nuovo arrivato sul mercato: una startup può offrire ottime condizioni, poiché è nel suo interesse sviluppare un portafoglio, rivedere e ricevere del capitale circolante. Pertanto, è del tutto possibile che una società del genere cerchi di guadagnarsi una reputazione costruendo bene e accettando sconti significativi. Tuttavia, questo dovrebbe essere fatto solo se si dispone del tempo, dell’energia e delle conoscenze per controllare completamente il processo; negli altri casi, è meglio scegliere un’azienda con una vasta esperienza e una buona reputazione.

Oltre all'esperienza, è necessario prestare attenzione al volume della costruzione. L'esperienza è una componente molto importante. Pertanto, nella fase di studio del sito, guarda i progetti completati. Quanto più alto è il segmento di prezzo in cui opera l'azienda, tanto meno progetti realizzerà probabilmente, poiché ciascuna di queste case è un prodotto esclusivo in un unico pezzo. Nel segmento "economia", è logico che i progetti implementati siano davvero molti, fino a diverse dozzine all'anno.

Inoltre, è necessario prestare attenzione a quante tecnologie di costruzione utilizza l'azienda. Se ce ne sono molti, questo è motivo di dubbio. Di norma, le aziende affidabili si specializzano in una o due tecnologie in cui raggiungono elevate competenze, formano il personale, prescrivono normative e monitorano i nuovi prodotti. Se ti offrono cemento cellulare, legno lamellare impiallacciato e case a telaio, un'azienda del genere probabilmente lavora con subappaltatori e può garantire poco.

Separatamente, vale la pena menzionare i prezzi. I cartellini dei prezzi indicati sul sito spesso potrebbero non riflettere l'intero quadro. Quindi, se un'azienda si offre di costruire la stessa casa per due milioni e la seconda per cinque, ciò potrebbe significare che il primo interesse di marketing non ha espresso l'intero importo. Ad esempio, questo è quanto costa una casa senza fondamenta, pavimenti e costo del lavoro, ma questo lo scoprirai nella migliore delle ipotesi in ufficio, quindi in questa fase è meglio concentrarsi non sul prezzo, ma su altri indicatori.

E, naturalmente, nella prima fase dovremmo sfruttare il vantaggio del nostro tempo: la disponibilità delle informazioni. Avendo scelto diverse aziende con offerte interessanti, devi prenderti il tempo per studiare le recensioni su di loro. Tuttavia, sul sito Web dell'azienda, probabilmente saranno solo positivi, quindi è consigliabile consultare le recensioni su diversi siti specializzati e cercarle anche sui social network. Non essere troppo pigro per creare tu stesso un nuovo argomento e chiedere alle persone di parlare della loro esperienza di lavoro con questa o quella azienda: in questo modo otterrai un'immagine obiettiva.

Seconda fase: trattative e intelligence del personale

Quando incontri un manager in ufficio, non dovresti esitare a porre ulteriori domande. Il primo indicatore per te è quanto è “in tema”. Una buona azienda affidabile avrà personale formato e competente. Se il manager inizia a "fluttuare", se le tue domande lo confondono, allora questo dovrebbe essere allarmante. In secondo luogo, assicuratevi di chiedere se potete andare a vedere le strutture in costruzione. L'opzione migliore è se lo suggerisci tu stesso e fornisci molti indirizzi.

Prestare attenzione se c'è una grande differenza tra le condizioni iniziali indicate sul sito e quanto affermato dal gestore. Naturalmente, molti usano trucchi per attirare un acquirente, ma più grave è la discrepanza, più motivo di sospettare che questa non sia l'unica libertà consentita qui.

Ha senso chiedere informazioni sui dipendenti dell'azienda. Ad esempio, quali squadre costruiscono case? Sono subappaltatori o sono dipendenti a tempo pieno? È preferibile la seconda opzione. In un'azienda normale, verranno stabiliti tutti i processi aziendali, ovvero non verranno presi team dal mercato aperto per il progetto, ma dipendenti fissi. Sarebbe anche significativo se l'azienda avesse uno o più architetti nello staff: questo dimostra la volontà di lavorare con il cliente, con le sue preferenze, e servirà anche come prova indiretta che l'azienda ha molti ordini, poiché un outsourcer lo farebbe essere assunto per un lavoro una tantum. Inoltre, la presenza di un progettista a tempo pieno o di un intero dipartimento di progettazione può essere considerata un'ulteriore garanzia della qualità delle case costruite, poiché gli specialisti saranno in grado di selezionare in modo ottimale materiali, sistemi di ingegneria e calcolare tutte le sfumature del design dell'edificio .

Terza fase: andare in cantiere

La costruzione è la cartina di tornasole principale che aiuterà a prendere la decisione finale. Anche se non sei molto esperto nelle complessità del processo di costruzione, guarda come viene mantenuto il sito. La spazzatura è sparsa? I materiali sono ammucchiati in modo casuale? I lavoratori sono vestiti con ciò che indossano, fumano e oziano? Quindi è meglio cercare un'altra compagnia. Se tutto è piegato in modo ordinato, non c'è sporco, tutti gli artigiani sono al lavoro e indossano l'uniforme aziendale: questo è già un indicatore di responsabilità e organizzazione.

Puoi anche dare un'occhiata più da vicino al processo di costruzione stesso. Certo, è difficile per un non professionista comprendere le sottigliezze tecnologiche, ma ci sono ancora cose abbastanza ovvie. Ad esempio, se il tuo tetto è isolato non dal basso, ma dall'alto, e anche sotto la pioggia, è logico che si bagni e diventi come un batuffolo di cotone bagnato. Questa è una grave violazione della tecnologia, qualunque cosa ti dicano i lavoratori.

Se qualcosa ti ha allertato, ma non sei sicuro se sia giusto o sbagliato, chiedi semplicemente cosa stanno facendo i lavoratori in questo momento e perché? Allo stesso tempo, chiedi da quanto tempo lavorano con questa azienda, se fanno parte dello staff o meno. Puoi anche scattare qualche foto e poi cercare corrispondenze su Internet o scoprire su siti specializzati (forum), ad esempio, se l'isolamento o l'isolamento sono installati sul lato destro o se la sequenza di azioni non è interrotta.

Fase quattro: trasparenza del contratto

Il contratto costituisce la vostra prenotazione per tutto il tempo fino al completamento della costruzione, nonché dopo di essa. Il modo più semplice (ma più costoso) è portare con te un avvocato esperto in diritto dei contratti immobiliari. Se vuoi farlo da solo, dovrai stare attento. Possono esserci uno o più accordi. Ad esempio, il cliente stesso, per qualche motivo, può suddividerlo in fasi, ad esempio concludere separatamente un contratto per la costruzione della “scatola” della casa, separatamente per le reti dei servizi e separatamente per la finitura.

Tutti gli elementi necessari - preventivi, progettazione e così via - vengono redatti come appendici al contratto. Cioè, non si dovrebbe indicare che in base al contratto l'azienda si impegna a costruire una casa di sei metri per sei, senza spiegare di che tipo di casa si tratta. È inoltre necessario specificare dove e come si trova la casa sul sito.

A volte ci sono formulazioni aneddotiche, ad esempio la stima afferma: “le fondamenta sono un pezzo solo, i muri sono quattro pezzi”. Non è corretto. Pertanto, dovresti stare attento se l'intero contratto per la costruzione di una casa si adatta a due pagine. Infatti, è accompagnato da un pacchetto di documenti abbastanza ampio: programmi di costruzione, termini di pagamento, progettazione, preventivi, condizioni tecniche e così via.

Gli obblighi di garanzia dovrebbero essere esaminati separatamente. La garanzia deve separare le strutture portanti della casa e gli altri componenti. Per legge, il cliente che costruisce una casa ha cinque anni per scoprire le carenze. Se il periodo di garanzia è più breve, questo è un segnale di avvertimento. Tuttavia, anche una garanzia molto lunga sembrerà strana e priva di significato, come se l'azienda stesse cercando di gettarti fumo negli occhi e convincerti della sua freddezza e affidabilità. In effetti, può verificarsi una situazione aneddotica quando la garanzia è ancora valida, ma l'azienda è scomparsa da molto tempo. Bisogna quindi guardare all'azienda in modo globale: se è esperta e conosciuta, non ha bisogno di rischi reputazionali, il che significa che farà di tutto per prevenire difetti durante la costruzione o per correggere il più rapidamente possibile eventuali problemi scoperti successivamente.

Idealmente, prima di iniziare la costruzione, non sarebbe male firmare un apposito atto di accettazione e trasferimento del cantiere, secondo il quale tutto ciò che accade in cantiere viene trasferito sotto la responsabilità dell'appaltatore. Cioè, il rispetto delle norme di sicurezza, la sicurezza dei materiali, l'ordine in un cantiere: tutto questo dovrebbe diventare la sua area di responsabilità, e non la tua, e questo deve essere registrato.

Quinta fase: controllo in corso d'opera

Se il tuo appaltatore lo consente, puoi assumere il tuo ingegnere per supervisionarlo. Tuttavia, accade anche che l'appaltatore non lo consenta, quindi è necessario prestare particolare attenzione durante l'accettazione. È difficile da capire senza conoscenze di costruzione, ma puoi capire qualcosa se sai cosa cercare.

Puoi anche insistere per svolgere il lavoro in più fasi. Separatamente la fondazione, separatamente i muri e così via. La maggior parte delle aziende dispone di un controllo di qualità interno: puoi e dovresti chiedere come avviene e chi ne è responsabile. Se all’improvviso ti dicono: “Abbiamo squadre esperte, non abbiamo bisogno di supervisionarle”, anche questo è un momento pericoloso.

Ad esempio, abbiamo un controllo in più fasi: direttamente nel team, il caposquadra monitora il lavoro, il rispetto di tutte le istruzioni e tecnologie, e il livello successivo è la nostra supervisione tecnica interna, che può interrompere tutto il lavoro in qualsiasi momento se viene fatto qualcosa in violazione. Allo stesso tempo, i caposquadra hanno la propria motivazione, monetaria, in modo che il lavoro non si fermi, quindi sono interessati a svolgere correttamente il lavoro.

Ma ci sono aziende che sono riluttanti a farlo. Di norma, hanno il compito di completare quante più fasi possibile in modo rapido e inosservato, ad esempio seppellire, gettare cemento, murare tutto ciò che potrebbe rivelare un difetto o una violazione della tecnologia. Anche in questo caso non sarebbe male invitare uno specialista a eseguire l'ispezione: costerà meno e ti eviterà spiacevoli seccature se i difetti si presentano dopo un anno o due.

Tuttavia, la cosa principale da ricordare è: più sei stato attento nelle prime fasi, meno preoccupazioni avrai in seguito. Un buon appaltatore responsabile ti farà davvero risparmiare mal di testa e spese non pianificate per gli anni a venire.

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Sviluppare un piano di organizzazione della costruzione.

Per fare ciò, sulla planimetria del sito pensano in anticipo e segnano i luoghi per lo stoccaggio dei materiali, la collocazione dei meccanismi di costruzione, l'accesso per veicoli e macchine edili, i percorsi per l'alimentazione di una rete elettrica temporanea e l'approvvigionamento idrico.

Esistono due opzioni per lo stoccaggio dei materiali in loco:

Gli appaltatori o i fornitori di materiali possono allevarli gradualmente, come necessario per questa fase di lavoro. In questo caso la dimensione delle aree destinate allo stoccaggio dei materiali è minima.
Può essere redditizio acquistare e consegnare i materiali in anticipo quando i fornitori offrono sconti stagionali. È già più difficile collocare una grande quantità di materiali in un sito in una zona priva di sviluppo. La dimensione della trama potrebbe non essere sufficiente. Non è raro cercare siti di backup al di fuori del sito.

In cantiere è necessario provvedere posto per posizionare una betoniera. Nelle vicinanze dovrebbero esserci aree per lo stoccaggio di sabbia, pietrisco, nonché un magazzino con cemento e miscele secche. Elettricità e acqua devono essere fornite alla betoniera.

I materiali delle pareti (mattoni, blocchi, legname, tronchi, ecc.), che vengono utilizzati in grandi quantità in un cantiere, vengono immagazzinati più vicino alla casa in costruzione in modo da non dover essere trasportati lontano.

È conveniente avere una tettoia in un cantiere edile— un luogo di lavoro per la preparazione dei materiali e delle strutture di produzione utilizzate in un cantiere edile. Ad esempio, tale formazione è necessaria quando si lavora con raccordi, parti in legno, nonché idraulici e conciatetti.

Un gran numero di materiali deve essere protetto dall'umidità o dal sole durante lo stoccaggio. Si tratta di legname e altre parti in legno, prodotti in lana minerale, miscele secche, cartongesso, feltro per tetti, ecc. Altri materiali si danneggiano facilmente o si perdono o vengono portati via facilmente. Lo stoccaggio di tali materiali richiede la realizzazione o la presenza di magazzini chiusi.

Quando si acquistano materiali e attrezzature per un uso futuro, valutare il costo dell'organizzazione del loro stoccaggio. È possibile che l'acquisto anticipato di materiali non sia redditizio.

La costruzione di solito inizia con la costruzione di un ingresso al sito. Tenendo conto del fatto che la trazione verrà utilizzata da camion di diverse tonnellate per trasportare sabbia, ghiaia, cemento e altri materiali da costruzione sul sito, la sistemazione deve essere affrontata in modo approfondito e eseguita bene e per lungo tempo. È vantaggioso posizionare l'ingresso del cantiere nel luogo del futuro ingresso permanente della casa.

Pensa alla domanda in anticipo drenaggio delle acque piovane e di fusione dal cantiere. La fossa di fondazione e le trincee sotto la fondazione non devono essere allagate. Non è possibile posizionare una fondazione su un terreno inzuppato dall'acqua. Per drenare l'acqua, prima dell'inizio dei lavori vengono scavati fossati di drenaggio.

Portiamo e installiamo un trailer sul sito, dove i costruttori possono nascondersi dalla pioggia e riporre gli attrezzi. A questo scopo, alcuni costruiscono sul sito una tettoia temporanea di assi.

Se possibile, lo faremo lavori di fornitura di energia elettrica dall'alimentatore alla cabina. In caso contrario, acquistiamo e installiamo un generatore per fornire elettricità a utensili elettrici, pompe dell'acqua e altri dispositivi. Il generatore tornerà utile anche dopo il collegamento alla rete elettrica come fonte di alimentazione di riserva in casa. La potenza elettrica consigliata del generatore è di almeno 5-7 kW.

Il prossimo passo potrebbe essere quello di installare una recinzione intorno al sito per garantire la sicurezza dei materiali e di altre proprietà durante la costruzione.

Per proteggersi dai furti Consiglio di installare un sistema di videosorveglianza con cloud storage, poiché la scelta è vastissima. Appendi la prima fotocamera in modo aperto e chiaro. Su un palo al confine della proprietà si affaccia la casa e gli annessi. Ma appendi la seconda dall'altra parte verso la vicina, in modo che possa vedere sia la casa che la prima telecamera. Ma i costruttori non dovrebbero dire nulla al riguardo. E installa inoltre un paio di luci a infrarossi per la modalità notturna.

Ai costruttori assunti viene detto che esiste la videosorveglianza e che ci saranno sanzioni severe per il furto e così via. Tutti devono firmare un accordo di responsabilità. Installa telecamere, è redditizio. :)

Stiamo risolvendo il problema dell'approvvigionamento idrico delle costruzioni.È utile costruire immediatamente una fonte permanente di approvvigionamento idrico prevista dal progetto: un pozzo o un pozzo, oppure collegarsi alla rete idrica centrale del villaggio. Ma questo processo richiede tempo. Per accelerare le cose, installa un contenitore sul sito e riempilo con acqua importata.

Acquistiamo materiali edili

Puoi affidare l'acquisto dei materiali da costruzione all'appaltatore che esegue i lavori: hai meno preoccupazioni.

Ma se vuoi risparmiare denaro, affronta questo lavoro da solo. Ricerca il mercato, raccogli tutte le informazioni possibili sui prezzi e sulla qualità dei materiali da costruzione nella regione delle costruzioni. È più sicuro acquistare materiali da produttori noti, ma può essere più economico trovare materiali di marchi meno noti, ma non di qualità inferiore ai primi.

Non acquistare materiali troppo economici. Ricorda la regola base del mercato: la qualità costa denaro.

Quando si acquistano grandi quantità di merce assicurati di contrattare con i venditori. Durante i periodi di domanda ridotta (di solito da novembre a febbraio), spesso vengono offerti sconti sui prezzi. Acquista i materiali in anticipo durante questo periodo. Ottieni sconti dai venditori per l'acquisto di quantità di merci all'ingrosso, consegna gratuita, scarico e pagamenti rateali.

Concordare o informarsi sulle condizioni per la restituzione dei materiali nel caso in cui nel cantiere siano rimasti materiali in eccesso e non utilizzati.

Scegliere un imprenditore per costruire una casa

È meglio affidare la costruzione di una casa a un'organizzazione edile. Un appaltatore coscienzioso e rispettabile ti salverà da molti problemi nell'organizzazione della costruzione, nell'acquisto e nella consegna dei materiali, dalla necessità di cercare e negoziare con le squadre di costruzione, supervisionarle e risolvere con loro varie questioni controverse.

L'organizzazione edile sarà responsabile nei tuoi confronti dei tempi e della qualità del lavoro, della sicurezza dei materiali e della sicurezza del cantiere. Ma dovrai pagare per tutto questo.

Per risparmiare denaro, molti sviluppatori decidono di farsi carico di parte del lavoro di costruzione di una casa. Lo sviluppatore svolge parte del lavoro utilizzando la sua famiglia. Per eseguire altri lavori, assume una squadra di costruttori: lavoratori che lavorano sotto contratto, come individui o come imprenditori individuali.

Quando scegli un appaltatore, dovresti prima concentrarti sui consigli dei suoi precedenti clienti. Un appaltatore coscienzioso non avrà difficoltà a fornire tali raccomandazioni. Le raccomandazioni possono essere scritte o orali.

Le raccomandazioni dovrebbero conferma la tua capacità di eseguire i tipi di lavoro e di utilizzare i materiali che verranno utilizzati nel tuo cantiere. Prova a guardare gli oggetti e a comunicare con i clienti per i quali l'appaltatore ha già lavorato prima di te.

Prima di avviare le trattative con l'appaltatore, cerca di scoprire la fascia di costo nella regione per i lavori di costruzione che verranno eseguiti nel tuo cantiere.

Buon specialista, squadra professionale:

È specializzato nell'esecuzione di un certo tipo di lavoro, uno o due, non di più.
Sa come e non dimentica di leggere i disegni del progetto. Prima di concludere un contratto, ispezionerà il cantiere, familiarizzerà con il progetto e l'eventuale preventivo per conoscere e valutare le condizioni, il volume e la natura del lavoro, nonché quali materiali dovranno essere affrontato. Solo dopo inizia la conversazione sul prezzo dell'opera.
Non chiede un prezzo sorprendentemente basso per il suo lavoro e non chiede anticipi.
Conosce il proprio valore, non più del +20% del prezzo di mercato. Un professionista guadagna bene perché lavora velocemente. Con un prezzo elevato ci saranno pochi ordini. Pertanto, non è vantaggioso per lui.
Sono pronto a firmare un contratto scritto per eseguire il lavoro con pagamento secondo il preventivo (o altro prezzo negoziato) e non inizio a parlare di “pagare spese aggiuntive”.
Ha i propri strumenti, inclusi utensili elettrici e piccole macchine edili utilizzate per il lavoro: una betoniera, una saldatrice, un generatore elettrico, ecc. Non avere lo strumento giusto rallenta il tuo lavoro. Ecco perché i professionisti ne hanno sempre tanti, per tutte le occasioni.
Non inizia il lavoro finché tutto il materiale non viene acquistato e consegnato. E non importa chi lo compra. Sedersi e aspettare non è cosa da professionisti.
I professionisti non hanno un secondo lavoro/principale.

Sfortunatamente, la maggior parte degli appaltatori che offrono i propri servizi non possono essere considerati professionisti coscienziosi.

Appaltatori con cui non dovresti avere a che fare:

Gli stessi operai sono pronti a fare di tutto, dalle fondamenta alla copertura del tetto fino ai lavori elettrici.
Non sanno come e non vogliono guardare il progetto. Loro “sanno meglio come farlo” e fanno ciò che è più facile per loro. Di conseguenza, le finestre sono nel posto sbagliato, non ci sono abbastanza condotti di ventilazione e l'apertura per le scale è di piccole dimensioni.
Quando concludono un contratto, sono pronti a svolgere qualsiasi lavoro senza guardare al progetto, stabiliscono un prezzo basso per i loro servizi e quindi, nel processo di lavoro, utilizzano vari modi per ottenere denaro aggiuntivo dal cliente.
Chiedono un anticipo e dopo aver ricevuto il denaro scompaiono. Bene, se non per sempre. Spesso si scopre che non hanno ancora finito di lavorare in un cantiere vicino e continuano a lavorare lì.
Scelgono il momento e offrono al cliente, o paghi di più, o spariamo.
Affermano che il lavoro si è rivelato più difficile o più esteso di quanto pensassero e quindi devono pagare un extra.
Affermano di aver utilizzato più materiali del previsto. Per confondere lo sviluppatore, i materiali vengono consegnati al sito in piccoli lotti, quindi è impossibile tracciare la quantità totale di materiale consegnato.
Gonfiano i prezzi dei materiali acquistati dall'appaltatore.
Convincono il cliente a fare qualcosa più velocemente e più facilmente di quanto accettato dal design e dalla tecnologia del lavoro, di regola, a scapito della qualità.
Con vari pretesti si cerca di non mostrare al cliente (ingegnere addetto alla supervisione tecnica) il risultato del lavoro, che poi verrà nascosto. Ad esempio, rivestono una parete con cartongesso senza mostrare come e quanto isolamento è posato sotto di essa.

Lo sviluppatore può assumere uno specialista separato, un caposquadra, per organizzare la costruzione. Il caposquadra è pronto ad assumersi il lavoro di organizzazione della costruzione, ricerca di lavoratori e conclusione di contratti con loro, acquisto e consegna di materiali e altri lavori. I servizi di un caposquadra liberano lo sviluppatore da molte preoccupazioni, e sono più economici che se nella costruzione della casa fosse coinvolta un’impresa edile.

Non cadere nell’esca della “frode del caposquadra”. Un tale "capo" con un buon telefono cellulare, un'auto di classe media, una voce forte e sicura, pronti a risolvere qualsiasi problematica costruttiva senza problemi, cercherò di ottenere un buon anticipo da te. Dopo aver ricevuto un anticipo, nella migliore delle ipotesi, invierà in cantiere persone a caso appena reclutate da un annuncio sul giornale. Dopodiché, il suo telefono diventerà inaccessibile e lui stesso diventerà sfuggente. Oppure il caposquadra potrebbe scomparire dopo aver ricevuto il primo pagamento per il lavoro svolto.

Tutto quanto sopra descritto può verificarsi disonestà, sia da specialisti e squadre private, sia da imprese edili con un grande nome, un ufficio e una segreteria. Un appaltatore costoso non è sempre il migliore e i lavoratori a basso costo ti costringeranno a spendere di più.

Consigli per lo sviluppatore: come costruire correttamente un rapporto con l'appaltatore

Stipulare un contratto scritto con l'appaltatore basato sulla progettazione e sul preventivo.
Concludere un contratto per brevi fasi di lavoro separate in modo da potersi sbarazzare rapidamente di un appaltatore senza scrupoli. Una minaccia da parte tua di rifiutarti di continuare la cooperazione disciplina il contraente.
Assumi squadre specializzate. Uno serve per costruire le fondamenta e posare i muri, un altro per installare il tetto, un terzo per installare le finestre, ecc.
Il contratto indica chiaramente cosa deve essere fatto, quando e l'importo del pagamento.
Nel contratto, assicurarsi di definire le sanzioni per l'appaltatore in caso di violazione delle scadenze per il completamento del lavoro.
Tutti devono firmare un accordo sulla responsabilità finanziaria per materiali da costruzione, attrezzature e strumenti costosi.
Cerca di evitare di pagare un anticipo. Prevedere nel contratto il pagamento graduale del lavoro svolto. Paga solo per intero fatto e accettato le fasi del lavoro. Il denaro non pagato è il principale strumento di pressione sull'appaltatore.
Al termine dei lavori, pagare all'appaltatore non più del 90% dell'importo concordato. Pagherai il restante 10%, ad esempio, dopo tre mesi, dopo aver eliminato i difetti nascosti che possono essere identificati durante questo periodo. Specificare questa condizione nel contratto.
Utilizza i servizi di un ingegnere di supervisione tecnica professionale o di un costruttore esperto di cui ti fidi. Come può aiutare un ingegnere di supervisione tecnica, vedere l'inizio dell'articolo. Gli appaltatori spesso utilizzeranno la tua inesperienza nella costruzione a proprio vantaggio.
Cerca di non andare oltre i rapporti commerciali con gli appaltatori. Ciò disciplinerà l'appaltatore e non gli permetterà di manipolarti.
Interrompere definitivamente i rapporti con un appaltatore incompetente e senza scrupoli. Se segui il suo esempio, credi alla sua persuasione e prometti di sistemare tutto, perderai ancora più tempo e denaro.
Rifletti e discuti con l'appaltatore un algoritmo per monitorare e accettare il lavoro svolto. L'ingegnere responsabile della supervisione tecnica o tu stesso devi esaminare e accettare i risultati del lavoro nascosto, che poi diventerà invisibile. Se hai fatto l'intonaco, accettalo. Quindi lasciali stuccare, accettalo anche tu e solo allora tappezzalo. Pavimenti in laminato installati: accettalo. Battiscopa più tardi. Consentire che il lavoro continui solo dopo che i difetti sono stati corretti e nuovamente ispezionati.
Non accettare le proposte dell'appaltatore di modificare il progetto, sostituire i materiali o fare qualcosa di più rapido e semplice senza aver discusso con il progettista e/o l'ingegnere di supervisione tecnica.
Se dai soldi per i materiali, tutto il materiale deve essere acquistato immediatamente per l'intero importo. E sdraiati al tuo posto. Ma non è così, l'hanno comprato per metà della cifra e hanno preso l'altra metà come anticipo. Il dipendente acquista personalmente piccoli oggetti. Lo paghi a posteriori! una volta a settimana.

Pagamento per lavoro aggiuntivo. Qui è necessario distinguere chiaramente tra due opzioni. L'esecutore non poteva saperlo. Ad esempio, hanno iniziato a scavare una buca nel terreno. Ma si è scoperto che laggiù c'erano vecchie fondamenta che dovevano essere demolite. Qui il lavoro aggiuntivo è logico. L'esecutore ha dimenticato, non ha tenuto conto, non ha pensato. Ad esempio, ho "dimenticato" di applicare un primer sotto lo stucco. Questo è sicuramente a sue spese. Dopotutto, è lui il professionista, non tu.

Non lasciare la progettazione e la costruzione di una casa nelle stesse mani- devono essere diversi, indipendente specialisti o organizzazioni gli uni dagli altri. La concorrenza di interessi e opinioni di questi specialisti ti consentirà di scegliere la soluzione ottimale ed evitare costi ingiustificati.

Schema di lavoro tra il cliente e gli appaltatori - progettisti ed esecutori. Solo questo tipo di lavoro ti permetterà di risparmiare e ottenere risultati migliori.

Ci sono più che sufficienti aziende, team, proprietari privati che si offrono nel formato “all in one”, che “progettano” se stessi e lo fanno da soli. Sembrerebbe che questa sia la felicità. MA…

In questo caso si verifica un fenomeno molto brutto, chiamato conflitto di interessi.

Di cosa ha bisogno l'esecutore?

Costruisci il più velocemente possibile.
Costi minimi per te.
Guadagna più soldi possibile da te.

Di che cosa hai bisogno?

Risultato di qualità
Prezzi ragionevoli

D'accordo, "prezzi ragionevoli" è in forte conflitto con "guadagnare il più possibile". E i “risultati di alta qualità” non sono compatibili con “più velocemente e con un costo minimo per te stesso”.

Ora immagina la tentazione dell'esecutore. Dopotutto, il cliente è un “folle” e ha poca comprensione. Ingannarlo... beh, nessun problema.

Come risultato del conflitto di interessi del cliente e dell'appaltatore - quando "tutto in uno", abbiamo gonfiato i prezzi dei materiali, dei materiali non necessari e dei prezzi di installazione molto costosi. Sì, certo, più di 3 volte: questo è raro, di solito il pagamento in eccesso è solo 1,8-2 volte.

Non tutti gli artisti accettano di lavorare al progetto di qualcun altro. Sanno meglio come farlo. Dovrai scegliere a chi credere, allo stilista o all'esecutore.

Stiamo costruendo una casa

Soltanto dopo aver ricevuto il permesso di costruire, puoi iniziare a costruire una casa.

Il sito è segnalato, guidato dal disegno del progetto, la posizione della fondazione della casa e il luogo in cui le comunicazioni sotterranee entrano nella casa- tubazioni di approvvigionamento idrico, sistemi fognari e di ventilazione.

Poi scavano trincee e posa tubi(o casi per la successiva installazione di tubi in essi) comunicazioni sotterranee sotto la fondazione futura casa.

Cominciano a costruire le fondamenta. Per una fondazione a nastro, vengono scavate trincee della configurazione e profondità richieste. La sabbia viene versata e compattata sul fondo delle trincee per creare un cuscino. Sul cuscino di sabbia viene installata la cassaforma, lì viene posizionato il rinforzo e il calcestruzzo viene versato nella cassaforma.

Il calcestruzzo versato nella cassaforma deve solidificarsi, indurirsi e acquisire la resistenza necessaria affinché su di esso possano essere eretti i muri. Per fare ciò, il calcestruzzo viene mantenuto nella cassaforma per almeno 20 giorni.

Mentre il calcestruzzo delle fondamenta sta guadagnando forza, puoi farlo eseguire i lavori per la costruzione di un pozzo di presa d'acqua, Il fatto è che come risultato della costruzione di questi oggetti rimane parecchio terreno libero, che deve essere smaltito da qualche parte.

Il modo più semplice è questo posare il terreno all'interno della fondazione(se non c'è seminterrato) per . Oppure alzare il livello del suolo all'esterno per garantire un buon drenaggio dell'acqua piovana lontano dalla casa.

Successivamente, impermeabilizzare la fondazione e il plinto, Cominciano a costruire i muri e il tetto della casa. Successivamente, vengono inserite le finestre e installata la porta d'ingresso. Costruzione del telaio, scatola della casa può ritenersi concluso.

Nella fase finale della costruzione viene eseguita anche l'installazione delle comunicazioni all'interno della casa. Isolano le pareti dall'esterno e rifiniscono la facciata.

Successivamente è possibile ottenere un passaporto della casa dall'ufficio inventario tecnico e registrare la proprietà presso la Camera di registrazione.

Quanto tempo ci vuole per costruire una casa?

Dopo la costruzione della struttura della casa (fondamenta, muri, tetto), i lavori vengono interrotti per diversi mesi, solitamente invernali. Durante questo periodo i muri e le altre strutture della casa devono asciugarsi. A causa della perdita d’acqua, molti materiali da costruzione si restringono. Ad esempio, il legno e il calcestruzzo espanso sono particolarmente compressi.

Il terreno sotto la fondazione è compattato e non sempre in modo uniforme. Come risultato di tutti questi processi la casa si sta restringendo. Sui muri compaiono piccole crepe, solitamente non pericolose per la robustezza della casa. Se finisci immediatamente i muri all'esterno e all'interno della casa, senza fermarti per il restringimento, appariranno delle crepe sulla finitura.

Durante la successiva stagione edile estiva, nella casa vengono posati i servizi pubblici, realizzati i massetti in cemento, intonacate e verniciate le pareti e installate le finestre. I lavori di costruzione e finitura introducono nuovamente molta umidità in casa. E l'acqua dai muri non è ancora completamente evaporata.

Al termine dei lavori di finitura è necessario asciugare la casa per diversi mesi. Trasferirsi e vivere in una casa umida e fredda non è confortevole.

Successivamente le pareti della casa vengono isolate dall'esterno e la facciata viene rifinita. Lo strato isolante rende difficile l'evaporazione dell'umidità della costruzione dalle pareti. Se l'isolamento e la finitura della facciata vengono eseguiti nelle prime fasi della costruzione, l'umidità nelle pareti permarrà a lungo e potrebbe rovinare la finitura.

Le feste di inaugurazione della casa vengono solitamente celebrate nel terzo anno dall'inizio della costruzione.

Come costruire una casa in un anno

Se non hai la forza di aspettare tre anni per trasferirti, allora una casa può essere costruita in un anno. Ma per questo è necessario selezionare le tecnologie e le fasi di costruzione adeguate.

Ad esempio, le pareti di una casa sono realizzate con blocchi di muratura incollati. Pareti realizzate con blocchi di grande formato vengono costruiti abbastanza velocemente. Strato sottile di soluzione adesiva 2 mm. aggiunge un minimo di acqua alla muratura della parete. Il calcestruzzo cellulare è un materiale a poro aperto che perde facilmente umidità. Il muro si asciuga rapidamente.

Calcestruzzo aerato in tutte le fasi fino a quando non è sotto il tetto della casa, proteggere dall'umidità atmosferica. Durante il trasporto, lo stoccaggio in cantiere o la posa a parete, vengono ricoperti superiormente con una pellicola, lasciando aperte le superfici laterali per consentire l'evaporazione dell'umidità.

Per uso pavimentazione o. Dall'interno. Queste tecnologie consentono di completare il lavoro rapidamente e con una quantità minima di soluzioni contenenti acqua.

I muri di cemento aerato sono abbastanza caldi per iniziare a vivere in casa senza aspettare che siano isolati dall'esterno (se previsto dal progetto). Per l'isolamento delle pareti È meglio usare lana minerale, anche se è più costoso, i muri si asciugheranno più velocemente.

Per accelerare l'asciugatura e ridurre l'umidità in una nuova casa, è necessario installare ventilatori elettrici nelle prese d'aria di scarico. Acquistano un dispositivo elettronico, un termoigrometro, per controllare la temperatura e l'umidità dell'aria in casa. Quando l'umidità relativa dell'aria nei locali aumenta di oltre il 50-60%, accendere l'elettroventilatore nel condotto di ventilazione di scarico.

Il mercato delle costruzioni offre anche altre tecnologie per la costruzione di case costruite rapidamente. Ad esempio, telaio, da pannelli SIP, da legno lamellare impiallacciato. Ma questo a casa, come si suol dire, non è per tutti.

Tre approcci alla costruzione di una casa: scegli il tuo

In pratica puoi vedere tre approcci che le persone adottano per costruire la propria casa.

I primi stanno costruendo una casa per vivere. Vogliono godersi la vita nel comfort e nell'intimità di una casa costruita. Tali proprietari pianificano chiaramente i tempi di costruzione, le dimensioni e le fonti di finanziamento, attirano gli appaltatori per la costruzione in tutte le fasi della costruzione ed eseguono contemporaneamente l'intera gamma di lavori di ingegneria e paesaggistica. La casa viene costruita in uno o tre anni.

I secondi vivono per la costruzione. Iniziano la costruzione secondo il principio: oggi getterò le fondamenta e poi vedremo. Questi sono artigiani fatti in casa che provano emozione dal processo di costruzione. Amatori dell'edilizia che, tuttavia, studiano al meglio le tecnologie costruttive e cercano di fare tutto da soli. Hanno idee vaghe sulla data di completamento della loro costruzione, sulle dimensioni e sulle fonti di denaro necessarie per la costruzione. Il loro hobby edilizio dura da decenni.

Esiste, ovviamente, una via d'oro, quando ragionevole partecipazione alla costruzione di familiari e parenti, studio del mercato delle costruzioni e selezione di tecnologie e materiali di costruzione efficaci specificamente per la vostra costruzione, nonché controllo qualificato del lavoro degli appaltatori, consentire di ridurre sensibilmente i costi di realizzazione senza allungarne significativamente la durata.

Calcola il budget di costruzione in base al costo di costruzione di un metro quadrato di superficie utilizzabile a 1000 USD (chiavi in mano con sistemazione paesaggistica). Con la partecipazione personale attiva alla costruzione, questo importo può essere ridotto del 20-40%.

Determina i termini e le fonti di finanziamento della costruzione che sono accettabili per te.

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Su che dimensioni del terreno stai costruendo una casa?

Per eseguire lavori di costruzione di alta qualità, è importante scegliere il giusto appaltatore generale affidabile. Ma questo non basta, ci sono ulteriori funzionalità che è necessario conoscere e questa sarà la chiave per la corretta esecuzione del lavoro e rapporti senza problemi tra cliente e appaltatore.

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Cliente e appaltatore generale

Comprendiamo i termini, questo aiuterà a comprendere i diritti e gli obblighi del cliente e dell'appaltatore.

Cliente, per definizione, è una persona fisica o giuridica che si avvicina ad un'altra persona: un esecutore o un imprenditore con un ordine di lavori di costruzione. Il cliente può essere un privato, lo Stato, imprese, enti e istituzioni governative o un'associazione di cittadini.

Appaltatore generaleè una persona giuridica, un’impresa socializzata, che si impegna a eseguire lavori di costruzione su istruzione del cliente, in conformità con il contratto, progetto, utilizzando i materiali del cliente o i propri materiali per il compenso indicato nel preventivo.

Sulla base di questo si costruiscono le relazioni. Il cliente richiede l'esecuzione di determinati lavori e l'appaltatore generale li organizza ed esegue. È importante che nella prima fase il cliente si senta trattato con rispetto; questo può essere un indicatore della serietà dell’azienda nel portare a termine i compiti assegnati.

È necessario che si crei una fiducia reciproca, che si basa su informazioni affidabili fornite dall'impresa edile in qualità di appaltatore generale.

Ma affinché le relazioni siano produttive la sola fiducia non basta, è importante conoscere i principi della scelta.

Criteri per la scelta di un appaltatore generale

Per non commettere errori nella scelta di un appaltatore, non è sufficiente concentrarsi solo su una qualità positiva, ad esempio la lunga vita dell'azienda. Bisogna tenere conto di vari fattori:

L’organizzazione è multidisciplinare e svolge il lavoro in modo indipendente o attrae un gran numero di subappaltatori?
Hai tutti i permessi delle autorità governative competenti per svolgere il lavoro: certificati, licenze che confermano le qualifiche degli specialisti.
L'età dell'organizzazione, per non cadere in un'azienda inaffidabile.
Presta attenzione alle recensioni "dal vivo", non a quelle stampate su richiesta dell'azienda. Per fare ciò è sufficiente conoscere i progetti completati e comunicare con i clienti. Se l'appaltatore si rifiuta di fornire informazioni, c'è qualcosa da nascondere.
La presenza di uniformi tra i lavoratori edili dimostra il corretto atteggiamento della direzione nei confronti dei lavoratori e le precauzioni di sicurezza.
Recati in uno dei siti dell'azienda e presta attenzione se i costruttori sono ubriachi o sotto l'influenza di alcol o droghe. Come si avvicinano al lavoro: in modo responsabile o in qualche modo.

I prezzi bassi per i servizi non possono essere decisivi nella scelta di un appaltatore. Da un lato, i prezzi ragionevoli possono essere un indicatore del carico di lavoro sufficiente dell’organizzazione edile e della corretta organizzazione del lavoro, grazie alla quale è possibile ottimizzare i prezzi.

D'altra parte, i prezzi bassi possono essere una trappola per gli artisti senza scrupoli per attirare il maggior numero di clienti. Ma in questo caso non si può avere fiducia nella qualità e nei tempi dell'ordine.

Selezione di un appaltatore generale per il progetto

La scelta del general contractor è, infatti, una fase preparatoria alla costruzione e l'inizio del rapporto tra cliente e appaltatore. La fase successiva è la stesura, la concordazione e la firma di un preventivo, contratto, programma di lavoro.

E ora cosa si riferisce direttamente alla tua proprietà e, soprattutto, alle tue finanze:

Prestare attenzione alla correttezza della redazione del contratto di lavoro in appalto. Se non sei sicuro delle tue capacità, Internet può aiutarti. Puoi trovare contratti standard per lavori di costruzione. Inoltre, i servizi di un avvocato nella prima fase della stesura di un contratto sono più economici del contenzioso in caso di atteggiamento disonesto dell'appaltatore nei confronti dell'esecuzione del lavoro.
Abbiamo bisogno di un programma di lavoro. Il contratto dovrebbe prevedere sanzioni in caso di violazione. Altrimenti, la costruzione si trasformerà in una costruzione infinita a lungo termine.
Che tipo di anticipo è richiesto? Se è compreso tra il 20 e il 25%, si tratta di un importo completamente accettabile, ma in questo caso dovrebbero essere richiesti rapporti sull'utilizzo dei fondi.
È obbligatorio stipulare la presentazione delle ricevute di vendita per il pagamento dei materiali da costruzione.

Inoltre, non dovresti semplicemente credergli sulla parola e sperare che l'appaltatore adempia responsabilmente a tutti i suoi obblighi. Dopo la firma del contratto inizia una fase più importante: la costruzione vera e propria.

Il controllo da parte tua deve essere mantenuto durante l'intero periodo di costruzione. Ciò non significa che devi trascorrere dalla mattina alla sera in un cantiere edile. Ma è auspicabile firmare gradualmente l'accettazione e la consegna dei lavori completati, controllare i fondi per l'acquisto di materiali da costruzione e le loro spese (la quantità dei materiali deve corrispondere agli standard tecnologici e alle stime). Ciò stimolerà l'esecutore e lo incoraggerà ad assumersi le proprie responsabilità in modo più responsabile.

Se nell'esecuzione di alcuni lavori sono coinvolti subappaltatori, l'appaltatore generale è responsabile del monitoraggio della qualità e dei tempi del lavoro.

È importante prestare attenzione alla qualità del lavoro in tutte le fasi della produzione e non essere timido se si nota un difetto. È più facile correggere un errore in fase di costruzione che affrontarne le conseguenze o farsi coinvolgere in un contenzioso. D'accordo, è difficile verificare la qualità delle installazioni fognarie o dei cavi elettrici incorporati nei pavimenti o nei soffitti, quindi assicurati di fornire foto di lavori complessi o nascosti.

Grazie a questi suggerimenti, di norma, è possibile evitare incomprensioni tra il cliente e l'impresa generale e spese finanziarie inutili.

I nostri specialisti garantiscono il rispetto dei requisiti legali in tutte le fasi del supporto alla gara. Risoluzione delle controversie con i clienti, appello alle decisioni FAS, lavoro su tutte le piattaforme di trading.

Selezione di un appaltatore per la costruzione e la ristrutturazione di uffici, strutture sociali e culturali e il settore industriale

Maklakov V.N., vicepresidente del gruppo di società, vicedirettore generale del NPF Center for Economics and Pricing in Construction LLC

L'articolo “Appaltatore: istruzioni per la selezione” è stato pubblicato sulla rivista “Modern Office. Repertorio delle soluzioni già pronte" (n. 10 del 2005). Questa pubblicazione, come si può vedere dal suo nome, non è specializzata in argomenti di costruzione, quindi è improbabile che l'articolo aiuti stimatori esperti e manager di organizzazioni edili, ma sarà sicuramente utile ai principianti.

Ristrutturare locali o addirittura costruirne di nuovi è un evento inevitabile nella vita di qualsiasi impresa, grande o piccola. La segretaria e il responsabile dell'ufficio dovranno occuparsi di questo da vicino. Di conseguenza, è necessario approfondire le peculiarità dell'organizzazione dei lavori di riparazione e costruzione...

Il tuo nuovo ruolo

Avendo avviato la ristrutturazione o la costruzione (ampliamento) di nuovi locali, la vostra azienda, qualunque cosa faccia “nella vita civile”, diventa partecipe del processo di investimento e costruzione. Vale a dire, un investitore. Oltre all'investitore, partecipano al processo il cliente e l'appaltatore. L'appaltatore è colui che si impegna a svolgere il lavoro di cui hai bisogno; il cliente sei tu o un'organizzazione edile da te appositamente assunta per rappresentare i tuoi interessi. Inoltre esistono anche subappaltatori, ma i rapporti con essi sono regolati dall'appaltatore. Supponiamo che la tua azienda abbia ordinato la finitura dei servizi igienici, ma il tuo appaltatore può solo posare le piastrelle da solo e installa i dispositivi idraulici e di ventilazione in outsourcing. Ma l’appaltatore li paga da solo, il suo rapporto con loro è un problema suo. La tua azienda paga l'appaltatore per l'intera gamma di lavori: posa di piastrelle, installazione di impianti idraulici e di ventilazione.

Torneremo sul problema di chi sia esattamente il committente dell'opera.

Definiamo altri termini e concetti.

Una piccola teoria

La riparazione è solo un tipo di lavoro di costruzione. In conformità con l'attuale legislazione della Federazione Russa, per costruzione si intende la costruzione di nuovi oggetti immobiliari, ad es. edifici e strutture eretti sul terreno assegnato a questo scopo e realizzazione su quelli già costruiti, vale a dire lavori di costruzione e installazione sugli oggetti immobiliari messi in funzione, che sono suddivisi a seconda dello scopo e della fonte di finanziamento in:

riparazione e restauro;
lavori di ricostruzione;
lavori di riattrezzatura tecnica;
lavorare per mantenere la produzione esistente a un certo livello;
importanti lavori di riparazione;
riparazioni attuali (preventive);
esecuzione di rilievi ingegneristici e sviluppo della documentazione di progettazione e stima.

Prossimi alla costruzione, ma non lo sono:

ispezione degli immobili per l'affidabilità e la sicurezza del funzionamento;
riparazione e manutenzione di attrezzature;
installazione e smantellamento di macchine e meccanismi di costruzione;
smantellamento di attrezzature;
liquidazione di un immobile;
produzione di attrezzature non standard, costruzione di strutture metalliche e tubi grezzi in cantiere.

La costruzione è un campo di attività molto specifico, per il quale sono stati sviluppati atti legali e regolamentari che regolano i diritti, i doveri e le responsabilità di tutti i partecipanti alle attività di investimento (costruzione). Il mancato rispetto delle regole stabilite - SNiP (codici e regolamenti edilizi) - durante i lavori di costruzione e installazione e il funzionamento delle strutture costruite può portare a conseguenze negative.

Allo stesso tempo, durante la costruzione è impossibile prevedere tutto in anticipo e durante il processo di lavoro si verificano situazioni che richiedono decisioni sul posto e modifiche al progetto di costruzione approvato o all'esecuzione di determinati tipi di lavoro. Tali cambiamenti possono portare ad una riduzione del costo del lavoro o ad un aumento significativo. Tuttavia, anche il costo dei lavori di riparazione nella fase di progettazione o costruzione di una nuova struttura è determinato in modo approssimativo. Il costo approssimativo dovrebbe essere superiore del 10-15% rispetto ai costi effettivi dell'appaltatore, tenendo conto della remunerazione a lui dovuta.

Le riparazioni iniziano con la scelta di un appaltatore. La legislazione russa stabilisce che quando si eseguono lavori di costruzione per esigenze statali, ad es. Quando si paga il lavoro con i fondi di bilancio, la scelta dell'appaltatore dovrebbe essere effettuata solo su base competitiva, ad es. attraverso gare o aste (se il costo del lavoro è superiore a 5.000 salari minimi al livello dei prezzi attuali.

Per coloro che costruiscono o eseguono lavori di riparazione utilizzando fondi propri o presi in prestito, è possibile scegliere un appaltatore senza concorso, ma l'organizzazione di un concorso, di norma, porta a una riduzione del costo del lavoro del 5-10% dell'importo costo stimato, anche nei casi in cui Il preventivo viene redatto da uno specialista esperto, tenendo conto di ragionevoli risparmi sul costo delle risorse materiali, sul costo della manodopera e sui costi limitati.

Quando si organizza un concorso, il costo del lavoro è un fattore importante per l'investitore, ma non dovrebbe essere l'unico o determinante, altrimenti è facile diventare vittima di un truffatore o di un truffatore.

Quando si prepara e si conduce un concorso (gara di appalto), è necessario essere guidati dalle "Raccomandazioni metodologiche sulla procedura per lo svolgimento di concorsi per l'esecuzione di lavori, fornitura di servizi nell'edilizia e nell'edilizia abitativa e servizi comunali nella Federazione Russa" (MDS 80 -17.01), che descrive in dettaglio le principali procedure per preparare, condurre e riassumere i risultati - scegliere il vincitore e concludere un accordo con lui.

Scelta di un appaltatore: istruzioni dettagliate

Quindi, diamo un'occhiata ai passaggi principali di un investitore.

In conformità con la legislazione vigente, l'investitore, il proprietario dei fondi, deve creare un servizio clienti (o trovare presso aziende esistenti e autorizzate) e, dopo aver ricevuto la licenza appropriata, affidarlo ai sensi di un contratto (accordo sulla fornitura di servizi a pagamento ) con la costruzione di un nuovo impianto o l'attuazione di determinati tipi di lavori di costruzione o di riparazione e di costruzione. Il servizio clienti è una persona giuridica o fisica dotata dall'investitore del diritto di gestire le risorse di investimento per la realizzazione di uno specifico progetto di investimento.

Il contratto deve indicare: l'oggetto, il suo indirizzo, l'area e i confini del cantiere, il costo esatto o approssimativo della costruzione o delle riparazioni, le date di inizio e fine dei lavori e la fonte di finanziamento.

Il passo successivo dell'investitore è determinare il tipo di lavoro di costruzione (costruzione o riparazione) di cui ha bisogno. Le definizioni normative di queste opere non coincidono con la nostra comprensione quotidiana di esse.

Ad esempio, installare una porta d'acciaio in un appartamento è un lavoro di ristrutturazione. L'installazione della stessa porta in un ufficio può essere considerata una profonda revisione o ricostruzione (se la stanza in cui è stata installata questa porta ha successivamente cambiato la sua destinazione: da segreteria a cassa).

La nuova costruzione, ricostruzione o riattrezzatura tecnica degli immobili deve essere finanziata da fonti di bilancio o dal profitto dell’investitore derivante dall’attività principale. Le riparazioni importanti devono essere effettuate dal proprietario dell'immobile e finanziate con fonti proprie, e quando il proprietario utilizza i locali, i costi delle riparazioni correnti sono inclusi nei costi diretti (per l'attività economica principale). Di conseguenza, se la vostra azienda affitta un ufficio, l'installazione di una porta d'acciaio - una revisione importante - deve essere effettuata a spese del proprietario dell'ufficio. E se l'azienda possiede spazi per uffici, la stessa porta verrà installata a scapito dei costi delle principali attività commerciali.

In conformità con la clausola 3.2. Raccomandazioni metodologiche per determinare il costo dei prodotti da costruzione sul territorio della Federazione Russa (MDS 81-35.2004) le nuove costruzioni dovrebbero essere intese come la costruzione di un immobile che, dopo la messa in servizio, sarà iscritto in un bilancio indipendente. Di conseguenza, la costruzione di un nuovo edificio separato (magazzino, mensa) presso un'impresa esistente dovrebbe essere considerata una continuazione della costruzione e includere nella stima i fattori crescenti previsti nell'appendice 1 della MDS 81-35.2004.

Il servizio clienti assunto dall'investitore deve trovare un'organizzazione di progettazione che disponga di una licenza e stipulare un accordo con essa per sviluppare un progetto e stime dei costi.

Se la natura del lavoro non richiede la produzione di disegni esecutivi (sostituzione del tetto, finestre, porte, riparazioni della facciata, ecc.), è consentito il finanziamento dei lavori di riparazione, anche da fonti di bilancio, secondo stime approvate o inventari valutati di lavoro.

Durante la costruzione di nuovi immobili, durante la ricostruzione, la riattrezzatura tecnica, le riparazioni importanti con la sostituzione o il rafforzamento delle strutture portanti, la documentazione di progettazione viene inviata all'esame di stato e, dopo aver ricevuto una conclusione positiva dall'esame, viene approvata da parte dell'investitore.

La documentazione di progettazione e stima per la ristrutturazione di edifici, sviluppata in conformità con norme, regole, istruzioni e standard statali (che devono essere certificate dal registro corrispondente dell'ingegnere capo del progetto) non è soggetta all'approvazione delle autorità statali di vigilanza (clausola 5.7MDS 13-1.99).

Se il preventivo per i lavori di riparazione viene preparato dall'appaltatore (se esiste una licenza per questo tipo di attività), diventa un documento dopo la sua considerazione e approvazione da parte del cliente (investitore).

Lo svolgimento di un concorso per trovare un appaltatore può essere affidato a un comitato di gara specializzato (se la costruzione è finanziata dal budget) o al servizio del cliente con il coinvolgimento di specialisti di terze parti.

Prima del concorso può essere effettuata una selezione preliminare, vale a dire informare tutti coloro che intendono partecipare al concorso una serie di requisiti obbligatori e non consentire la partecipazione al concorso alle aziende che non soddisfano tali requisiti. La nostra legislazione non definisce un elenco di tali criteri (requisiti) per gli esecutori di lavoro, e questo rientra nelle prerogative del servizio clienti. Tali requisiti potrebbero essere:

disponibilità di una licenza;
il periodo di esistenza della società (ad esempio, almeno 5 anni);
esperienza nella costruzione (riparazione) di oggetti uguali o simili;
nessuna perdita e profitto negli ultimi tre anni;
la presenza di lavoratori qualificati e il 50% di personale tecnico con istruzione specialistica superiore;
conferma del rispetto delle scadenze per la messa in esercizio degli impianti già realizzati;
presenza di feedback positivi sulla qualità del lavoro;
numero minimo di commenti (istruzioni) da parte delle autorità di vigilanza;
assenza di infortuni e incidenti mortali sul lavoro;
numero minimo di lavoratori temporanei e stranieri;
disponibilità di proprie attrezzature di sollevamento, veicoli e macchine edili di base e meccanismi necessari per eseguire il lavoro;
esperienza di partecipazione a costruzioni all'estero;
la presenza di contenziosi negli ultimi tre anni;
nessun debito verso il fisco;
assicurazione contro i rischi della costruzione;
la presenza di recensioni positive sui direttori dei lavori di progetti precedenti;
il volume dei lavori di costruzione e installazione completati nell'anno precedente non è inferiore a tre volte superiore al volume dei lavori proposti per l'esecuzione;
la presenza di partner permanenti per eseguire lavori speciali;
disponibilità del controllo qualità in entrata di materiali da costruzione, prodotti e strutture;
esperienza positiva di lavoro con contratti a prezzo fisso negoziato;
disponibilità di fidejussioni o garanzie bancarie.

Il documento principale durante la competizione dovrebbe essere una dichiarazione di quantità. Non dovresti trasferire le stime al contraente, né al livello del prezzo base né al livello del prezzo attuale.

Tutti i richiedenti devono sapere a quale livello di prezzo viene redatto il preventivo, quali indici verranno utilizzati per passare dal livello di prezzo base a quello attuale e come verrà presa in considerazione l'inflazione per l'anno solare al momento della conclusione di un accordo con un prezzo fisso prezzo di contratto.

Non dovrebbero essere prese in considerazione le proposte con un prezzo proposto inferiore del 15% o più rispetto al costo stimato della proprietà al livello di prezzo attuale.

Il cliente prepara una bozza di contratto con un prezzo contrattuale fisso. Il contratto dovrebbe essere definito contratto di costruzione e non contratto di investimento o contratto per la fornitura di servizi a pagamento. I periodi di garanzia previsti dal contratto dovrebbero essere compresi tra 24 e 60 mesi dopo la messa in servizio dell'impianto. Un periodo di almeno 24 mesi è determinato da clausole. 1, 2, 4 cucchiai. 724 del Codice Civile della Federazione Russa, quindi, anche se l'appaltatore ha imposto alla vostra azienda un periodo di garanzia di tre mesi per il lavoro svolto (ad esempio, intonaco del soffitto), e nel sesto mese dopo il completamento dei lavori l'intonaco crollato, la vostra azienda ha il diritto di fare causa: nessuna clausola del contratto può contraddire la legislazione della Federazione Russa. La Corte riconosce sempre la priorità della legislazione rispetto ai rapporti contrattuali.

La selezione del vincitore dovrebbe essere effettuata sulla base delle proposte dei candidati che soddisfano pienamente i requisiti del servizio al cliente, tenendo conto dei requisiti della selezione preliminare.

Il vincitore del concorso dovrà fornire al servizio clienti il dettaglio completo del prezzo contrattuale prima di firmare il contratto. Il prezzo dell'appalto proposto dal vincitore del concorso potrà essere chiarito dopo che gli esecutori (compresi i potenziali subappaltatori) hanno esaminato l'intero progetto e il preventivo, le parti, con la partecipazione dell'organizzazione di progettazione, hanno esaminato i commenti degli esecutori e inoltre concordato i fornitori delle principali attrezzature e materiali e suddiviso tra le parti l'elenco delle risorse fornite.

Come scegliere un'organizzazione appaltante in grado di realizzare la costruzione di una casa di campagna con alta qualità, rispetto delle scadenze contrattuali e a prezzi di mercato reali? Ci sono molte offerte interessanti, ma spesso nascondono persone poco professionali e disoneste. Pertanto, la ricerca deve essere affrontata in modo ponderato e lento. Supponiamo che tu decida di costruire un cottage in mattoni su tre livelli, il cui progetto, adattato al sito, hai già. Prima di tutto, studia tutto ciò che puoi trovare su questo argomento: iniziando con la costruzione della fondazione e finendo con il tetto. La Russia è un paese straordinario e uno sviluppatore privato deve essere lui stesso “esperto” o delegare l’autorità di selezionare, supervisionare e accettare il lavoro a un caposquadra esperto che non ha nulla a che fare con gli appaltatori. Se il tempo e i fondi lo consentono, è meglio assumere sia un caposquadra che un ingegnere capo, e non farsi da parte, ma mantenere il processo sotto controllo.

Di norma, la costruzione di un cottage in mattoni richiede tre anni. Nel primo anno (dall'inizio di aprile all'inizio di ottobre) avviene lo sviluppo dello spazio sotterraneo e la costruzione di un ciclo “zero”. Secondo la tecnologia, la fondazione deve durare sei mesi. Nella seconda stagione vengono eretti i muri e il tetto e nel terzo anno è possibile eseguire in sicurezza i lavori di finitura. Si può quindi procedere in due modi: o affidare tutte e tre le fasi della costruzione ad un'unica impresa, oppure cercare specialisti altamente specializzati per ogni tipologia di lavoro. Ogni opzione ha i suoi pro e contro, ma in ogni caso sia il caposquadra che l'ingegnere capo devono supervisionare dall'inizio alla fine della costruzione, rappresentando i tuoi interessi. Pertanto, decidili prima. L'ingegnere capo, tra le altre cose, funge da avvocato edile e può sempre essere coinvolto in questioni controverse. Inoltre, il suo obiettivo è ridurre i costi.

Ora puoi iniziare a cercare un appaltatore. Seleziona alcune proposte che più ti interessano (da giornali, riviste o Internet) e invia loro il tuo progetto, chiedendo loro di elaborare un preventivo di spesa preliminare. Preparatevi al fatto che qualcuno non risponderà affatto, qualcuno elencherà il costo dei singoli lavori, ma senza un risultato complessivo, e solo due o tre organizzazioni faranno un preventivo più o meno coscienzioso. Coloro che promettono prezzi favolosamente bassi, li respingono immediatamente. Presentare le stime ricevute al caposquadra e all'ingegnere capo. Tutte le risposte devono essere confrontate e analizzate in dettaglio. Cerca di scoprire il più possibile sull'esperienza di queste aziende, trova le recensioni dei clienti e organizza incontri con quelli i cui calcoli sono stati i più convincenti. Conduci interviste con potenziali appaltatori insieme al caposquadra e all'ingegnere capo, poiché parleranno la stessa lingua e saranno in grado di valutare più accuratamente le loro capacità e identificare i punti di forza e di debolezza di te. Se stai organizzando un incontro senza il supporto di professionisti, chiedi al candidato contraente di commentare in dettaglio il preventivo, soffermandosi su ogni punto. Chiedere in quale fase pensano che potrebbero sorgere difficoltà, come anticiparle e se hanno già incontrato situazioni simili in precedenza. Scopri cosa può causare un aumento delle stime. Interessati all'esperienza dell'azienda: chiedi di mostrarti fotografie di oggetti costruiti (preferibilmente in varie fasi di costruzione), vai a uno degli oggetti in costruzione. Chiedere se l'azienda dispone di un servizio reclami che si occupa dell'eliminazione dei difetti riscontrati dopo l'accettazione dell'oggetto. Scopri quanto sono competenti i dipendenti dell'appaltatore nei servizi di costruzione, se l'azienda assumerà subappaltatori o eseguirà tutto il lavoro da sola. L'appaltatore deve essere in grado di "leggere i progetti", conoscere le sfumature delle moderne tecnologie e utilizzare con competenza nuovi materiali da costruzione. Se un potenziale appaltatore apporta una serie di correzioni progettuali e consigli pratici da tenere in considerazione, questo è molto positivo, poiché il design oggi lascia molto a desiderare. Sfortunatamente ci sono molti errori, anche grossolani. E i consigli di professionisti edili esperti “valgono molto”: potranno suggerire la migliore opzione per l’utilizzo di materiali o tecnologie, in termini di rapporto qualità-prezzo, e indicheranno anche la soluzione più corretta che porterà a migliorare le caratteristiche prestazionali di la futura casa.

Tieni presente che il peso di una casa in mattoni supera significativamente il peso delle case in cemento cellulare o legno, quindi tratta tutto ciò che riguarda il "ciclo zero" in modo molto responsabile. La fondazione, dalla cui forza dipende l'affidabilità della casa, deve corrispondere al carico dei muri di mattoni e del tetto. Non sorprenderti se il costo per l'installazione di una potente fondazione interrata per una casa di mattoni può raggiungere un terzo di tutti i costi generali di costruzione. Questo va bene. Ora qualche parola sulle “insidie” e sul perché un cantiere edile richiede un caposquadra che rappresenti gli interessi del promotore. Dalla pratica conosciamo moltissime possibilità di inganno e furto da parte degli appaltatori, con il risultato che la qualità ne risente irreparabilmente. Ad esempio, quando costruiscono una fondazione, costruttori senza scrupoli, a scopo di lucro, possono utilizzare rinforzi più leggeri (ed economici) e invece di legare il rinforzo con filo di acciaio, possono fissarlo con saldatura a punti. Durante la colata, possono utilizzare cemento più economico di una marca diversa, che ha una resistenza significativamente inferiore, o addirittura utilizzare materiale scaduto. I trucchi sono tanti e vanno, se non eliminati, almeno minimizzati. Altrimenti, le fondamenta potrebbero rompersi, depositarsi e l'intera casa dovrà essere salvata.

Quando viene selezionato un appaltatore, stipula un contratto con lui. In questa fase sarebbe una buona idea consultare un avvocato. Prestare particolare attenzione ai punti "obblighi delle parti" e "scadenze per il completamento del lavoro": un contraente onesto nel contratto prevede la responsabilità delle parti in caso di fallimento. È necessario che l'organizzazione della costruzione fornisca garanzie abbastanza serie di qualità e scadenze. Dopotutto, costruire una casa costa molti soldi ed è di grande importanza nella vita di una famiglia. Soprattutto se le persone progettano di costruire una casa di mattoni affidabile, come si suol dire, "per secoli". Buona fortuna!